海南省屯昌县人民法院
执行裁定书
（2021）琼9022执异20号
当事人：
案外人：徐春妹，女，1991年1月11日出生，汉族，住海南省屯昌县屯城镇屯新村委会安墩村39号。
委托诉讼代理人：肖玲，海南维特律师事务所律师。
申请执行人：信禾互联网小额贷款股份有限公司，住所地：海南省海口市美兰区国兴大道1号海阔天空国兴城二期A14地块1号楼2301室。
法定代表人：刘楠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐清健，系信禾互联网小额贷款股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：王新淞，系信禾互联网小额贷款股份有限公司员工。
被执行人：陈明弟，男，1982年2月28日出生，汉族，住海南省屯昌县。
被执行人：黄钰，女，1984年10月4日出生，汉族，住海南省屯昌县。
审理经过：
在本院执行申请执行人信禾互联网小额贷款股份有限公司（以下简称“信禾公司”）与被执行人陈明弟、黄钰借款合同纠纷一案中，案外人徐春妹于2021年6月22日对本院查封被执行人黄钰名下位于海南省屯昌县屯城镇建民东路北侧新天地豪园小区X幢X层XX房，面积74.5㎡的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年10月27日举行听证，案外人徐春妹的委托诉讼代理人肖玲、申请执行人信禾公司的委托诉讼代理人徐清健、王新淞到庭参加听证，被执行人陈明弟、黄钰经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人徐春妹称，徐春妹与黄钰于2018年11月12日签订《房屋买卖合同》，黄钰将其位于海南省屯昌县屯城镇建民东路北侧新天地豪园小区X幢X层XX房出售给徐春妹。合同约定：“该房地建设面积74.5平方米，毛坯交房，房价总款48万元；约定分批支付房款33万元，待黄钰解除贷款抵押权办理过户于案外人徐春妹名下，支付剩余房款15万元。”合同签订后，案外人如约向黄钰实际支付35万元，按约定黄钰已将涉案房屋交付案外人徐春妹，现徐春妹已装修入住，合法占有涉案房屋至今。虽然涉案房屋至今仍登记在黄钰名下，但案外人已与黄钰签订书面购房合同，并按合同约定如约履行义务，该涉案房屋未办理过户登记并非案外人原因所致。涉案房屋是案外人举全家之力购买、装修，作为家庭居住生活使用，并且向亲戚朋友筹借10余万元款项，每个月都需要偿还债务；即使申请执行人信禾公司与被执行人黄钰、陈明弟借款合同真实存在，也是被执行人黄钰失信违约造成，案外人并无过错，于情于法于理都不能将实际属于案外人的房屋作为案件执行标的予以查封拍卖，否则案外人一家无疑将居无定所，也不符合法律保护无过错相对人的利益。综上所述，案外人在法院查封涉案房屋之前就已签订了合法有效的书面购房合同，并如约支付房款并合法占有房屋，法院误将案外人的财产予以查封拍卖，明显违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，恳请依法核实上述事实，并予以纠正执行。请求法院解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的拍卖。
申请执行人信禾公司称，信禾公司对案外人的异议主张跟事由无异议。
被执行人陈明弟、黄钰未向本院提交答辩意见。
案外人围绕其异议主张向本院提交的证据有：证据1．屯昌县商品房买卖合同，证据2．房屋买卖合同，证据1-2综合证明异议人徐春妹与被执行人黄钰于2018年11月12日签订《房屋买卖合同》，黄钰将其位于海南省屯昌县屯城镇建民东路北侧新天地豪园小区X幢X层XX房出售给徐春妹，双方签订购房合同约定：“该房建设面积74.5平方米，毛坯交房，房价总款为48万元，约定分批支付房款33万元，待被执行人黄钰解除贷款抵押权办理过户于异议人徐春妹名下，支付剩余房款15万元”；证据3．收据，证据4．欠条，证据5．装饰装修管理服务协议，证据6．装修承诺书，证据3-6综合证明异议人徐春妹如约向被执行人黄钰实际支付房款35万元，按约定被执行人黄钰已将涉案房屋交付异议人徐春妹，徐春妹已装修入住，合法占有涉案房屋至今；证据7．农村商业银行账户明细，证明异议人徐春妹通过银行分两笔共转账30万元给被执行人黄钰。
申请执行人信禾公司对案外人提交的证据无异议；被执行人未到庭参加听证，本院视为其放弃质证权利。申请执行人信禾公司、被执行人陈明弟、黄钰未提交证据，案外人提交的证据经本院审核认为，其内容真实、来源合法、与案件具有关联性，本院予以确认，上述证据可作为认定本案事实的依据。
本院查明，2018年11月12日，案外人徐春妹与黄钰签订《房屋买卖合同》，黄钰将其位于屯昌县屯城镇建民东路北侧新天地豪园小区4#（幢）3层303号（房屋面积为74.5平方米，毛坯房）房产出售给案外人徐春妹，合同约定：房屋总价为48万元，分期付款；于2018年11月2日支付预付款3万元，合同签订后十日内付款30万元，余款15万元于办理房屋过户登记手续后一个月内支付。合同签订后，案外人徐春妹于2018年11月12日向黄钰转账支付40000元，2018年11月21日转账支付240000元；2020年5月25日，黄钰与案外人徐春妹借款20000元，约定从房款中扣除。截止2020年5月25日，案外人共计已支付房款330000元（包括2018年11月2日的预付款30000元）。2019年7月6日，案外人徐春妹与涉案房屋小区物业海南珠江格瑞物业管理有限公司签订《装饰装修管理服务协议》，对涉案房屋进行装修。装修完毕后，案外人入住涉案房屋至今。2021年4月7日，本院根据申请执行人信禾公司的申请，立案执行（2020）琼9022民初331号民事判决书所确定的内容，执行案号为（2021）琼9022执266号。该案执行过程中，本院于2021年6月3日查封了被执行人黄钰名下位于海南省屯昌县屯城镇建民东路北侧新天地豪园小区X幢X层XX房，2021年6月15日对涉案房屋进行委托测绘、价格评估。2021年6月22日，案外人徐春妹书面向本院提出执行异议，主张其对涉案房产享有足以排除强制执行人财产权利（所有权），请求法院解除对涉案房产的查封，停止对该房产的拍卖。
另查明，涉案房产系被执行人黄钰于2017年4月13日与第三人海南屯昌华鼎置业有限公司购买，至今尚未办理产权证。
法院认为：
本院认为，本院争议的焦点是案外人徐春妹对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。2018年11月12日，案外人徐春妹与黄钰签订《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，案外人依约支付了大部分房款，并对涉案房屋进行装修入住，占有使用涉案房屋至今。涉案房屋至今尚未办理产权证，且双方约定的过户期限尚未届满，故涉案房产至今未过户至案外人名下并非自身原因。此外，本院于2021年6月3日对涉案房产进行查封，其查封时间于徐春妹与黄钰签订《房屋买卖合同》之后。徐春妹作为涉案房产的买受人，上述情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，故案外人徐春妹主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的权益，事实清楚、证据充分，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
裁判结果：
中止对被执行人黄钰名下位于海南省屯昌县屯城镇建民东路北侧新天地豪园小区X幢X层XX房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判员：
审判长吴清贵
人民陪审员邱明文
人民陪审员蔡燕
书记员：
法官助理羊琼花
书记员王明珠
裁判日期：
二〇二一年十一月十六日
