广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0111民初34032号

原告：李悦霞，女，1968年4月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，

委托诉讼代理人：吴笛，广东四方三和律师事务所律师。

被告：湛伟涛，男，1979年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区，

委托诉讼代理人：洪思玮，广东金桥百信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘凌柏温，广东金桥百信律师事务所律师。

原告李悦霞与被告湛伟涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李悦霞的委托诉讼代理人吴笛、被告湛伟涛的委托诉讼代理人洪思玮、刘凌柏温均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告提起诉讼请求：1、被告向原告返还定金100000元及资金占用利息（利息自2021年8月5日起依据同期银行贷款利息计算至清偿之日止）；2、被告向原告支付违约金100000元；3、被告向原告承担中介费18000元；4、本案诉讼费用、保全费、保全保险费由被告承担。审理中，原告于2021年12月27日庭审中当庭增加诉讼请求，要求解除合同。事实及理由：2020年8月5日，原告通过广州世越房地产咨询有限公司与被告签订了《存量房买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于白云区西槎路××房，合同约定总价89万元，签订合同当日支付10万元。合同签订后，原告依约向被告汇款10万元。根据合同约定，于合同签订后60日内签订网签合同。时间到期后，原告多次向中介方通知被告并要求被告履行合同，办理网签合同，但被告一直无故拖延。2021年11月2日，涉案房屋被黄埔区人民法院查封，现已无法办理过户。双方合同无法履行，属于被告根本违约。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付成交款10%的违约金。故向法院提起诉讼。

被告湛伟涛辩称：第一，原告签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的目的，在于取得涉案房屋的指定落名权以及凭委托公证书单方面办理涉案房屋过户手续。因此，在银行抵押涂销后，被告的主要合同义务就是配合原告办理委托公证。在办理完委托公证手续后，原告可以凭委托公证书单方决定将房屋登记在何人名下以及何时办理房屋登记等交易事项。原被告对于何时办理房屋过户登记，没有任何约定，原告实际上不需要被告参与后续过户手续。第二，被告并无拖延办理网签的违约行为。在合同签订之后的3个月内，各方并未就办理网签作过任何安排，主要是在沟通涂销银行抵押和办理委托公证的事情。在原告2021年11月8日寄出《催促函》之前，双方均未约定何时去办理网签。且《催促函》除了向被告寄送，中介方也向原告寄送了类似内容的通知。合同中约定网签已授权中介方代为办理，即使买卖双方未在网签合同中签名或盖章，网签手续亦可办理。而原告办理网签需要先确定将房屋登记至何人名下，但原告至今仍未能明确。第三，原告以房屋被法院查封为由要求解除合同，缺乏法律依据和合同依据。涉案房屋被查封时间是2021年11月2日，合同各方当事人得知被查封的时间是2021年11月15日，被告与原告签订合同时并未预料到房屋会被查封。涉案房屋被查封并不必然导致合同无法履行，被告仍是房屋所有权人，被告处分涉案房屋的权利限制只是暂时性的，在被告履行完毕有关债务后，被告的处分权将会依法恢复。原告只能根据法律规定主张不安抗辩权，中止履行合同义务，但不能据此要求解除合同。查封依据的判决书确定的债务金额包括利息在内约为19万元，远小于原告尚未支付的79万元购房款，更小于涉案房屋的价值。被告正在积极处理中，将于近期清偿前述债务，以使房屋在过户期限到来时处于可以办理过户的状态。截止目前，合同约定的委托公证尚未办理，原告也未付清79万元的剩余房款，还未确定涉案房屋将登记至何人名下，在此之前，无法确定房屋过户手续的期限。被告如果在过户期限到来前处理完查封问题，则不存在合同目的无法实现的问题。第四，原告在得知房屋被查封前已决意毁约。原告第一次通过中介要求返还定金的时间是2021年11月4日，理由是合同在2021年10月15日已到期，此时各方并不知道房屋已被查封。2021年11月7日，原告再次通过中介要求被告退还定金，理由也不是房屋被查封，而是被告拖延办理公证委托。综上，被告并无违约行为，且本案合同尚有继续履行的可能，请求驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的存量房买卖合同、房产证、汇款单、收款收据、服务收费确认书、广州市不动产登记查册表、催促函、补充协议、情况说明、微信聊天记录、民事判决书、名下无房产查册证明、中国民生银行风险提示函、银行卡与电话卡予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：

广州市白云区西槎路××房（以下简称涉案房屋）为湛伟涛所有。

2021年8月5日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定甲方赎回他项证后需配合乙方到公证处办理全权委托书以及抵押权公证书给乙方；甲方于做完公证委托公证以及抵押委托公证当天办理新银行卡、新电话卡、新U盾给乙方。

同日，原告向被告转账支付定金100000元。被告出具收据予以确认。

2021年8月15日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）、广州市世越房地产咨询有限公司（丙方、中介方）（以下简称世越公司）签订《存量房买卖合同》，约定买方购买卖方的涉案房屋，存在抵押，双方同意由甲方在签署合同后7日内向原抵押贷款银行申请提前还款（即赎契），并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款。成交价款为89万元，签订本合同时乙方向甲方支付100000元作为购房定金，乙方应于本合同签订后X日内向甲方支付余下房款79万元，甲乙双方应于本合同签订后60日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并应于本合同签订后X日共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。甲乙双方现授权丙方将本次交易的相关信息录入房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台；双方一致约定，不论甲乙双方是否已在网签的《存量房买卖合同》上签名或盖章，除非甲乙双方一致书面同意，甲方或乙方无权单方面要求丙方撤下网签信息；但丙方撤下网签信息不受此限；若丙方录入的交易信息有误，不视为签订虚假网签合同的行为，甲、已双方可要求更正、待更正后再打印签名。补充约定，乙方有指定落名权；本次交易甲方以公证委托形式全权委托给乙方自行处理该房屋所有事宜包括交易过户；等等。

另外，原告与世越公司签署服务收费确认书，记载原告同意于签订《存量房买卖合同》当日支付18000元作为中介服务费。

2021年8月26日，涉案房屋被设立抵押权，抵押权人为案外人何丽君，债权数额为70万元，债务履行结束时间为2021年11月25日。被告称该抵押是为了涂销签订合同时的银行贷款抵押才办理的，已与原告约定在过户时涂销。

2021年11月7日，世越公司向被告发出通知，记载根据合同约定，被告应于2021年8月15日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理签订网签系统的合同手续，现已逾期，现敦促被告即时联系该司人员办理买卖手续；交易需带房地产权证、身份证及收款存折；等等。

2021年11月2日，涉案房屋被查封，现仍未解封。

2021年11月15日，原告得知涉案房屋被查封。

原告为证实是被告拖欠办理网签及公证，出示以下证据：1、朱佩文出具的情况说明书。记载买家和业主在2021年8月15日签订《房屋买卖合同》后，原告多次催促其联系业主办理后续，2021年10月28日，大家约好了办理公证和网签，但前两天林荣东告知其因业主妻子去上海出差，要改到11月4号上午，11月4日时林荣东又告知业主妻子去上海出差又要改期，因业主一直拖延时间起觉得可能会出问题，便于2021年11月15日查册，发现涉案房屋被查封，所以委托公证以及网签一直未完成；等等。2、“嘉德苑”微信群通信记录，显示“A房屋朱地产中介”在2021年10月26日发信息称业主老婆去了上海需要改时间，于2021年10月31日改为11月4日；2021年11月3日，“A房屋朱地产中介”再次发信息称业主又飞上海了。

被告为证实原告系无故毁约，出示以下证据：1、林荣东出具的情况说明，记载2021年10月22日涉案房屋的银行抵押涂销办理完毕后，林荣东所在的世越公司开始与买卖双方约时间办理委托公证，但作过三四次预约，均因买方或卖方抽不出时间未完成办理。为办理委托公证，2021年11月3日，被告已根据前述约定办理好银行卡和电话卡，并同房产证一并交由林荣东代持。2021年11月8日，世越公司分别向买卖双方各自寄送了一份《敦促履行通知书》，敦促双方办理买卖手续。2、微信通信记录。显示2021年11月4日及11月7日，“房屋朱”微信告知东哥，并让东哥转告卖方，9月1日已经出结清证明，10月22号银行办理线上涂销，已经完成赎契程序，过去16天卖方故意拖延不办理公证委托手续，现买家告知卖方已违约，要求退回定金，保留违约追究权利。

本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，本案属于民法典施行后法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。

原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，合同当事人均应依约履行合同义务。

关于合同解除。《存量房买卖合同》约定，原、被告应在合同签订后60天内进行网签，但并未约定原、被告办理公证委托的期限。原告于2021年11月4日及11月7日均以被告未按期网签为由要求退还定金，该主张已包含合同解除意思表示，但因为网签属于原、被告需共同配合完成的事宜，双方并未在合同签订后60日内就网签签订事宜进行协商，原告亦未在期限届满前催促被告进行网签，故未按时进行网签应属于原、被告共同放任导致的事实，并不单属于任一方过错。因此，原告在2021年11月4日及11月7日以被告未按期网签为由主张解除合同理据不足，原告上述两次解除合同的意思表示不能达到解除合同的效力。涉案房屋于2021年11月2日被查封，原告于2021年11月15日知晓查封事实，现起诉本案时主张涉案房屋被查封无法继续履行，因此要求解除合同。经查，涉案房屋在截止本案辩论终结时尚未解封，应视为被告未能在合理期限内消除涉案房屋的交易障碍，原告据此主张被告违约并要求解除合同合理，本院予以支持。被告于2021年12月27日知悉原告要求解除合同的意思表示，故原、被告之间的《存量房买卖合同》于2021年12月27日解除。

关于返还定金100000元，合同解除系因涉案房屋被查封，原告对于房屋被查封并无过错，故原告要求返还定金及支付利息合法合理，本院予以支持，但利息应自原告起诉之日即2021年12月2日起算。

关于违约金100000元。涉案房屋在原被告签订买卖合同后不久即被查封，原告在合理等待后被告仍未能解决查封事宜，故在涉案房屋的查封未能解封的情况下，原被告之间的房屋买卖交易无法继续进行，根据双方在《存量房买卖合同》中的约定，房屋被查封导致合同无法继续履行致使合同目的不能实现，属于被告迟延履行合同义务，构成违约。现原告要求被告支付房地产成交价10%的违约金100000元合法合理，本院予以支持。

关于中介费18000元。因被告违约造成原告支出中介费用，但在本院已判决被告承担100000元违约金的情况下，原告的中介费用损失尚未超过违约金的赔偿范畴，故不应再另行原告赔偿中介费损失。本院对原告要求被告承担中介费18000元的诉讼请求不予支持，予以驳回。

关于保全保险费。该费用属于原告的应诉成本，且《存量房买卖合同》及《补充协议》中并未约定违约方需承担守约方的保全保险费，即便存在类似约定，但在违约金已能涵盖原告的保全保险费损失的情况下，该保全保险费也无需另行赔付。因此，本院对原告要求被告承担保全保险费的诉讼请求不予支持，予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告李悦霞与被告湛伟涛签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2021年12月27日解除；

二、于本判决生效之日起五日内，被告湛伟涛向原告李悦霞返还定金100000元及利息（利息自2021年12月2日起以100000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；

三、于本判决生效之日起五日内，被告湛伟涛向原告李悦霞支付违约金100000元；

四、驳回原告李悦霞的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2295元、财产保全费1617元，由原告李悦霞承担受理费202元、财产保全费143元，由被告湛伟涛承担受理费2093元、财产保全费1474元。被告湛伟涛承担的受理费、财产保全费应在本判决生效之日起五日内直接向原告支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理，提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。

判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员林艾婧

书记员郭子颖

二〇二二年二月二十四日