四川省乐山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）乐民终字第1042号

上诉人（原审原告）：梅玉，女，1959年4月4日出生，汉族。

委托代理人：熊欣（梅玉之子），男，1983年3月9日出生，公司职员。

被上诉人（原审被告）：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市岷东新区管委会办公楼****，组织机构代码74004460-7。

法定代表人：李言清，董事长。

委托代理人：严宽，男，公司员工。

上诉人梅玉为与被上诉人四川仁寿三友房地产开发有限公司（以下简称三友房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日、11月25日公开开庭进行了审理。上诉人梅玉及其委托代理人熊欣，被上诉人三友房开司的委托代理人严宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2011年1月14日，梅玉与三友房开司签订《商品房买卖合同》，约定：爱丁堡商品房的竣工日期为2012年12月31日；梅玉购买三友房开司开发的爱丁堡商品房项目中的4幢2单元33层某号商品房，总价款295405元；第十一条关于交付条件的约定：出卖人应当在2013年1月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当具备以下条件：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条关于逾期交房责任的约定为：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后梅玉按约支付了首付款并办理了银行按揭。爱丁堡工程一期（4、6、7号楼）于2013年1月19日完成了竣工验收；工程二期（1、3、5、8号楼）于2013年8月19日完成了竣工验收；于2012年11月2日取得本案诉争房的商品房面积实测技术报告书；2013年1月8日自来水设施竣工，2013年1月15日天然气设施竣工。

2013年1月28日，三友房开司向爱丁堡业主发送短信，载明：公司临时决定延期交房，具体时间节后另行通知，如有业主于原定时间收房，公司也可办理交房事宜。2013年1月29日，三友房开司再次向爱丁堡业主发送短信，载明：公司临时决定延期交房，具体时间节后另行通知（节前暂不办理）。三友房开司于2013年3月13日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡一期定于2013年3月15日至3月17日集中交房。2013年8月22日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡二期定于2013年8月24日至8月28日集中交房。

梅玉于2015年6月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、三友房开司根据双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，支付梅玉从2013年2月1日起至2015年5月31日止，即850天的逾期交房违约金50218元；2、本案全部诉讼费用由三友房开司承担。

原审法院审理认为：梅玉与三友房开司签订的商品房买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同成立后，梅玉按约定履行了自己的义务。基于三友房开司的原因未能在约定的期限内向梅玉交付房屋，存在违约行为，依合同约定三友房开司应当支付梅玉逾期交房违约金。关于梅玉要求三友房开司支付从2013年2月1日起至2015年5月31日止逾期交房违约金的诉请。据已查明的事实，本案涉诉房屋在2013年1月31日前已具备合同第十一条约定的交付条件，双方在合同中没有将书面通知交房约定为交付房屋的条件之一，三友房开司通过公告媒体刊登了交房通知，并无不妥之处。该院对梅玉要求三友房开司支付逾期交房违约金的诉请予以支持，但对违约金的起止计算时间予以纠正。综上，该院确定逾期交房的违约金从2013年2月1日起计算至2013年3月16日止，计2600元（295405元×万分之二×44天）。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、三友房开司于本判决生效后十日内支付梅玉逾期交房违约金2600元；二、驳回梅玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取528元（梅玉预交），由梅玉负担500元，三友房开司负担28元。

上诉人梅玉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定涉诉房屋在2013年1月31日前已经具备合同第十一条约定的交付条件，与事实不符。1、乐山市住房和城乡规划建设局（以下简称市住建局）乐住建法规函（2013）31号文载明“爱丁堡小区绿化、景观、停车位等与2010年8月审批通过的总平方案有一些变化，但我局未进行过规划变更”，既然市住建局在2013年10月18日前未进行过规划变更，那么三友房开司也就不能在2013年10月18日前取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，达不到交付条件；2、上诉人在一审提交了三友房开司的法定代表人于2013年4月6日出具的《承诺书》，该《承诺书》载明：“爱丁堡一期全体业主（4号楼）：我公司爱丁堡项目小区绿地等权属问题不具备交房资格，公司承诺三个月内将土地权属问题落实（绿地、大门等相关产权权属属爱丁堡全体业主所有）交房时间另行通知，违约金计算时间从2013.1.31—交房三月止，赔偿计算方法按合同约定执行”。该《承诺书》的取得过程和记载事项合理合法，其内容表明涉诉房屋在约定的交房日期未达到交付条件。被上诉人辩称该《承诺书》系其法定代表人受业主胁迫所写，不具有法律效力，但并未提供证据予以佐证，一审对该证据不予采信是错误的。（二）被上诉人一直未通知上诉人收房。根据双方的合同约定，被上诉人应该书面通知上诉人办理房屋交接手续，而被上诉人是通过公告媒体刊登了交房通知，报刊公告送达是针对不特定人，上诉人并没有购买报纸并关注其刊载信息的义务。

综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、三友房开司支付梅玉2013年2月1日-2015年5月31日共计850天的逾期交房违约金50218元；3、本案全部诉讼费用由三友房开司承担。

被上诉人三友房开司答辩称：被上诉人在2013年1月31日前就具备了交房条件；三友房开司于2013年3月16日给包括梅玉在内的爱丁堡一期业主发送了短信，告知他们公司在3月15日至3月17日集中交房，请业主前往办理交房手续。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人梅玉向本院提交了市住建局于2013年10月18日出具的《关于爱丁堡小区的申诉复函》一份，拟证明：被上诉人在2013年10月18日之前不可能取得规划验收批准文件。被上诉人三友房开司质证认为：对该证据的三性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，被上诉人在交房时是否取得规划验收批准文件已经有生效判决予以认定，被上诉人在2013年1月22日取得了《建设工程规划核实合格证》。

本院认证：前述证据系案外人熊欣对爱丁堡小区绿化、景观、停车位问题进行申诉后，市住建局进行的复函，并未涉及三友房开司是否在约定的交房日期前取得规划验收批准文件的问题，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。

三友房开司向本院提交了以下证据：1、（2014）乐中民初字第458号案件的民事起诉状、梅玉提交的证据目录、民事判决书，拟证明：梅玉在2014年5月29日向乐山市市中区人民法院提起诉讼时，提交的证据中有被上诉人多次向其发送的收房短信。2、钟建一案的民事起诉状及一审、二审判决书，拟证明：三友房开司通过登报公告及2013年3月16日再次通过群发短信的方式通知所有业主收房，且生效判决认定了三友房开司在2013年1月31日前具备交房条件。上诉人对前述证据的质证意见为：虽然三友房开司在2013年3月16日向上诉人发过收房短信，但并不能代表被上诉人当时具备交房条件，被上诉人提交的两组证据与本案没有关联性，不能达到被上诉人的证明目的。

本院认证：关于（2014）乐中民初字第458号判决书以及钟建案二审（2015）乐民终字第179号判决书，被上诉人在一审时已经作为证据提交，上诉人发表了质证意见，该两份判决书不属于二审中的新证据。结合被上诉人提交的证据1中的（2014）乐中民初字第458号案件民事起诉状、梅玉提交的证据目录，以及上诉人二审中的陈述，可以证明三友房开司在2013年3月16日向上诉人发送过收房短信；证据2中的钟建一案的民事起诉状及一审判决书与三友房开司在一审中提交的其他证据能够互相印证，可以证明在合同约定的期限内，梅玉所购涉诉房屋（属于爱丁堡工程一期）已经具备交付条件。因此，对被上诉人二审提交的前述证据，本院予以采信。

本院二审查明：梅玉与三友房开司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于交接手续的约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。

三友房开司于2012年11月22日取得本案涉诉房屋的《建设工程规划核实合格证》，2013年1月29日取得《竣工验收备案书》。三友房开司于2013年3月13日在《乐山三江都市报》刊登了《爱丁堡交房公告》，载明爱丁堡一期定于2013年3月15日至3月17日集中交房，其中4幢2单元的交房时间为3月16日。2013年3月16日，三友房开司再次发送短信通知梅玉前去办理所购房屋的交接手续，之后，梅玉前往三友房开司售楼部，但其认为不符合交房条件，未办理收房手续。

本院对原审法院查明的其余事实予以确认。

本院认为：一、关于在《商品房买卖合同》约定的交付日期（2013年1月31日）前，本案涉诉房屋是否已具备合同第十一条约定的交付条件的问题。

（2015）乐民终字第179号生效民事判决已认定在双方约定的交付日期前，三友房开司已取得《建设工程规划核实合格证》、《竣工验收备案书》、《房产面积测绘实测报告》，自来水和天然气设施已竣工，因此，在2013年1月31日前，本案涉诉房屋已具备合同第十一条约定的交付条件。三友房开司的法定代表人出具的《承诺书》与生效判决认定的事实不符。原审法院未采信《承诺书》，并无不当。上诉人主张被上诉人在2013年10月18日前不可能取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表的上诉理由不能成立。

二、关于逾期交房违约金的截止时间点应该如何确定的问题。

《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年1月31日，通知形式为书面通知。三友房开司除于2013年3月13日在《三江都市报》以公告的形式通知梅玉于2013年3月16日前去办理所购房屋的交接手续外，还于2013年3月16日以短信的方式再次通知梅玉办理收房手续，短信通知属于书面通知的一种形式，三友房开司已尽到了合同约定的书面通知义务。基于上诉人自身原因，在符合交付条件后的较长时间内未办理收房事宜，不能归责于三友房开司，因此，本案逾期交房违约金的截止点应为2015年3月16日，原审法院据此确定逾期交房违约金为2600元（295405元×万分之二×44天），并无不当。

三、关于本案的法律适用问题。原审判决引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，该条是由于开发商原因导致购房业主在规定或约定期限届满未能取得房屋权属证书时应承担违约责任的相关规定，而本案只涉及逾期交房违约金，因此原审法院存在适用司法解释不当的情形，本院予以纠正。

综上，原判认定事实基本清楚，虽然适用法律存在不当之处，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1056元，由上诉人梅玉负担。

本判决为终审判决。

审判长黄玲

代理审判员聂佳丽

代理审判员杜孟华

书记员沈晓琴

二〇一五年十一月二十五日