辽宁省朝阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽13民终2810号

上诉人（原审被告）：朝阳凌河房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段凌河现代城**103、104。

法定代表人：赵连朋，总经理。

委托诉讼代理人：王琦，男，1992年8月12日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市双塔区。

委托诉讼代理人：郭晓莹，辽宁东宝律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：邱素华，女，1970年12月23日出生，汉族，教师，住朝阳市双塔区。

委托诉讼代理人：王丹，朝阳市双塔区明理法律服务所法律工作者。

上诉人朝阳凌河房地产开发有限公司因与被上诉人邱素华买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2021）辽1302民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。朝阳凌河房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王琦、郭晓莹，邱素华的委托诉讼代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朝阳凌河房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人对案涉车库不具有所有权，上诉人不需协助被上诉人办理涉案车库过户登记手续。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审在未查清案件事实，缺乏必要诉讼参与人的情况下，判决上诉人承担给付义务是错误的。首先，被上诉人主张苏凤军挂靠朝阳双城建筑公司为上诉人开发的项目进行施工，以顶账的方式取得案涉车库，但上诉人在一审中出具了朝阳双诚建筑公司的证明，明确说明未收到案涉顶帐车库，也未向被上诉人出售车库。本案一审应依职权追加苏凤军为第三人参加诉讼。其次，一审法院未查清案涉车库的交易情况，上诉人多次强调案涉车库从未顶账给双城建筑公司或苏凤军，而该车库早已顶账给案外人，案外人已向法院提起诉讼，要求中止审理本案。一审法院未考虑另案的审理结果，对中止审理也未作答复。被上诉人的交易存在诸多疑点，未能查清。

邱素华二审辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人将案涉车库抵账给朝阳双诚建筑公司，有抵账合同为证。该合同上有上诉人和双诚建筑公司负责人的签字印章。2014年3月22日上诉人安排物业经理马文军取得钥匙和电费卡。二、苏凤军系朝阳双诚建筑公司当时的负责人，其与被上诉人签订抵账合同是职务行为，不代表个人。苏凤军不是必要的诉讼参与人。三、上诉人在一审中称将案涉车库抵顶给案外人，并不能对抗上诉人购买车库的事实。上诉人从双诚建筑公司购买案涉车库，交付全款，已使用10余年，系善意取得。被上诉人曾起诉过上诉人要求办理手续，苏凤军作为证人出庭说明情况，最后由上诉人的负责人陈子良同意为被上诉人办理正规手续，有其签字“同意”字样为证，后被上诉人才撤诉。上诉人明知案涉车库已经属于被上诉人的情况下，仍然为案外人开具涉案车库的收据，损害了被上诉人的合法利益，而且上诉人承认收据是补开的日期手续，可见上诉人的真实目的是损害被上诉人的利益。

邱素华向一审法院起诉请求：1、要求确认位于凌河现代城6号楼北侧10车库、凌河现代城17号楼南侧22号车库、凌河现代城21号楼南侧8号车库归原告所有；2、要求被告朝阳凌河房地产开发有限公司对上述车库协助原告办理过户手续；3、由被告承担本案诉讼费。

一审法院认定的事实:2011年5月24日，案外人苏凤军作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质并以朝阳双诚建筑工程有限公司的名义与被告朝阳凌河房地产开发有限公司签订了一份《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》，案外人苏凤军作为实施施工人承包了被告朝阳凌河房地产开发有限公司开发的上述工程。被告朝阳凌河房地产开发有限公司与案外人苏凤军约定用包括本案中案涉的位于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库和21号楼南侧8号车库在内的房屋抵顶案外人苏凤军工程款。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在案外人苏凤军于2011年6月初进入工地施工时将本案中涉案的三个车库的钥匙交给了案外人苏凤军，并于2011年12月26日为案外人苏凤军出具了两份专用收款收据。案外人苏凤军于2011年6月初收到被告朝阳凌河房地产开发有限公司交付给其的上述三个车库后，将上述三个车库以280,000元的价格出售给了原告邱素华，原告邱素华于2011年7月24日将前述280,000元购买车库的价款给付案外人苏凤军后，苏凤军为原告出具了一份金额为268,800元的专用收款收据，并将上述三个车库交付给原告邱素华占有使用。案外人苏凤军于被告朝阳凌河房地产开发有限公司在2011年12月26日针对本案中的三个车库为其出具上述两份专用收款收据后，将上述两份专用收款收据交付给了原告邱素华。2012年10月份，被告朝阳凌河房地产开发有限公司将其抵账给案外人苏凤军并由苏凤军出售给原告邱素华的三个车库的锁芯换掉，进行出售。原告邱素华发现被告朝阳凌河房地产开发有限公司将上述三个车库的锁芯换掉后，又将三个车库的锁芯重新换回，并于2013年7月1日对被告朝阳凌河房地产开发有限公司和案外人苏凤军向本院提起诉讼，要求确认买卖合同有效，并交付车库。原告邱素华和被告朝阳凌河房地产开发有限公司以及案外人苏凤军在该案中对原告邱素华提供的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》的真实性、合法性均没有异议。案外人苏凤军在该案的庭审中认可其将被告朝阳凌河房地产开发有限公司抵顶给其的本案中的三个车库出售给了原告邱素华，并认可原告邱素华给付其280,000元购买车库价款的事实以及其在收取原告邱素华的上述280,000元钱后将三个车库交付给原告占有使用的事实。案外人苏凤军在该案庭审中同时称其将收取原告邱素华的上述280,000元钱用于给工人开支，同时认可被告朝阳凌河房地产开发有限公司采取以房抵顶工程款的方式向其多支付了工程款，其同意将被告朝阳凌河房地产开发有限公司多向其支付的工程款给付被告朝阳凌河房地产开发有限公司。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案审理过程中对案外人苏凤军收取原告邱素华280,000元购买车库的价款以及苏凤军将上述三个车库出售给原告邱素华并将车库交付给原告邱素华占有使用的事实不持异议，但称不清楚是否为其公司将上述三个车库的钥匙交给的案外人苏凤军。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案庭审中同时称原告邱素华与案外人苏凤军之间的买卖合同属于无效合同，案外人苏凤军无权将上述车库出售给原告，因为按照其与案外人苏凤军以朝阳双诚建筑工程有限公司名义与其签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》的约定，苏凤军应当将收取的购买车库的价款给付其公司，现其公司已经向苏凤军多支付了工程款。原告邱素华针对上述案件于2013年10月28日以其与被告已经达成调解协议为由向本院申请撤回起诉，本院于2013年10月29日作出了（2013）朝双民四初字第00501号民事裁定书，准许原告邱素华撤回起诉。2014年3月22日，程子良在被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对本案中的三个案涉车库为案外人苏凤军出具并由案外人苏凤军交付给原告邱素华的两份专用收款收据中签署了“同意”二字，并签名确认，被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案庭审中称程子良在上述专用收款收据中签字时为其公司的实际负责人。因被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对本案中的三个案涉车库一直未协助原告邱素华办理过户手续，原告邱素华于2021年3月8日提起本案诉讼。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案第一次庭审中对原告邱素华提供的案外人苏凤军以朝阳双诚建筑工程有限公司的名义与其签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》不持异议，并认可本案中的三个案涉车库一直由原告邱素华占有使用的事实。2021年4月15日，案外人朝阳市君启装饰工程有限公司针对本案向本院提交了一份中止审理申请书，以原告邱素华所主张的三个车库被告朝阳凌河房地产开发有限公司因拖欠其公司工程款已经抵账给其公司，其公司已经另案向原告邱素华提起了腾迁之诉为由申请本案中止审理。本案在审理过程中调取了案外人朝阳市君启装饰工程有限公司作为原告以邱素华为被告，以朝阳凌河房地产开发有限公司为第三人提起的要求邱素华从本案中案涉三个车库腾迁诉讼案外人朝阳市君启装饰工程有限公司所提供的证据材料以及该案的庭审笔录。案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在该案庭审中向法庭提供了一份被告朝阳凌河房地产开发有限公司为其出具的载明时间为2011年10月20日的收款收据原件和“领取钥匙通知单”复印件三份，用以证明被告朝阳凌河房地产开发有限公司已经将本案中案涉的三个出库抵账给其公司，并已经交付使用，但案外人朝阳市君启装饰工程有限公司和被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案庭审中均认可案外人朝阳市君启装饰工程有限公司所提供的由被告朝阳凌河房地产开发有限公司为其出具的收款收据是被告后补的，同时案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在该案中也未能向法庭提供三份“领取钥匙通知单”原件。现原告邱素华以被告朝阳凌河房地产开发有限公司拒绝协助其办理车库过户手续为由诉至法院。

一审法院认为：最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案中原、被告双方发生争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据上述司法解释的规定，在法律和司法解释没有特殊规定的情况下，本案应当适用当时的法律和司法解释的规定。被告朝阳凌河房地产开发有限公司无论是在本案庭审中还是在原告邱素华于2013年7月1日对被告朝阳凌河房地产开发有限公司和案外人苏凤军针对本案中的三个案涉车库提起诉讼的庭审中对原告提供的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》以及作为该合同书附件的抵工程款明细表的真实性均没有异议，说明了案外人苏凤军确实作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质承包了被告朝阳凌河房地产开发有限公司开发的凌河湾的相应工程以及被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实用包括本案中的三个案涉车库在内的房屋抵顶案外人苏凤军工程款的事实。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案审理过程中称原告邱素华所提供的抵工程款明细表没有其公司工作人员的签字，但该抵工程款明细表中加盖了被告公司的公章，能够认定上述事实。被告朝阳凌河房地产开发有限公司在原告邱素华于2013年7月1日针对本案中的三个案涉车库向其提起诉讼的庭审中认可案外人苏凤军收取原告邱素华280,000元购买车库的价款以及案外人苏凤军将上述三个车库出售给原告邱素华并将车库交付给原告邱素华占有使用，此事实与原告邱素华的陈述和案外人苏凤军在该案庭审中的陈述内容一致，本院对该事实予以确认。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在该案庭审中称不清楚是否为其公司将本案中的三个案涉车库的钥匙交付给的案外人苏凤军，但其却未向本院提供充分证据证明案外人苏凤军占有本案中的三个案涉车库属于非法占用，同时根据其公司已为案外人苏凤军针对本案中的三个案涉车库开具了两份专用收款收据的事实能够认定本案中的三个案涉车库为被告朝阳凌河房地产开发有限公司交付给案外人苏凤军的事实，同时说明案外人苏凤军与被告朝阳凌河房地产开发有限公司针对本案中的三个案涉车库已经完成抵账。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在原告邱素华于2013年7月1日提起的诉讼中辩称案外人苏凤军与原告邱素华之间的买卖合同无效，因为其与苏凤军签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》中约定苏凤军应当将出售房屋的价款交付给其公司，但根据合同相对性原则，被告与案外人苏凤军签订的《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》仅对合同双方当事人具有约束力，对原告邱素华不具约束力，被告的该抗辩不能否定原告邱素华与案外人苏凤军之间针对本案中三个案涉车库的买卖合同的合法性。另外，案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在以邱素华为被告，以朝阳凌河房地产开发有限公司为第三人提起的腾迁诉讼中向法庭提供的被告朝阳凌河房地产开发有限公司为其出具的收款收据其公司与被告均认可是近期后补的，该收款收据缺乏客观真实性，不能真实的反映客观事实。案外人朝阳市君启装饰工程有限公司在该案中向法庭提供的三份《领取钥匙通知单》均为复印件，且庭后也未能提供原件。因此，根据案外人朝阳市君启装饰工程有限公司提供的证据材料不能证明被告朝阳凌河房地产开发有限公司已将本案中的三个案涉车库抵账给其公司并已实际交付其公司占有的事实，故本案不存在中止审理的情形。因本案中的三个车库系由被告朝阳凌河房地产开发有限公司于2011年6月份交付给的案外人苏凤军，且被告朝阳凌河房地产开发有限公司对案外人苏凤军已收取了原告邱素华280,000元购买车库的价款和案外人苏凤军已将三个车库交付原告邱素华占有使用的事实不持异议，同时结合被告朝阳凌河房地产开发有限公司于2012年10月份将本案中的三个案涉车库锁芯换掉并被原告邱素华发现又将锁芯重新换回后，被告朝阳凌河房地产开发有限公司一直未再要求原告邱素华腾迁，被告朝阳凌河房地产开发有限公司的实际负责人程子良在原告邱素华于2013年7月1日针对本案中的三个案涉车库对其公司提起的诉讼撤诉后于2014年3月22日在其公司针对本案中的三个案涉车库为案外人苏凤军开具并由案外人苏凤军交付给原告邱素华的两张专用收款收据中签署“同意”并签名的行为，属于被告认可案外人苏凤军将上述三个车库出售给原告邱素华并同意协助原告过户的行为，而被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案中针对其公司实际负责人的上述行为解读为要求财务核账明显与事实不符，本院对被告的该项辩解不予采纳。如被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实向案外人苏凤军多支付了工程款，其可另行向案外人苏凤军主张权利，但并不能否定原告邱素华已经支付合理对价购买上述三个车库的事实。如被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实拖欠案外人朝阳市君启装饰工程有限公司工程款，案外人朝阳市君启装饰工程有限公司可另行向被告朝阳凌河房地产开发有限公司主张权利。即使被告朝阳凌河房地产开发有限公司确实存在想将本案中的三个案涉车库抵账给案外人朝阳市君启装饰工程有限公司的意愿，本案也属于一物二卖的情形。因本案中的标的物为车库，属特殊不动产，在一物二卖且各个买受人均支付了对价的情形下，原告邱素华早已实现了对标的物的占有，其已经实际取得本案中三个涉案车库的所有权，其有权要求被告朝阳凌河房地产开发有限公司协助其办理过户手续，原告邱素华的诉讼请求，予以支持。虽然被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案的第二次庭审中向本院提供了一份朝阳双诚建筑工程有限公司出具的证明，用以证明其公司未将本案中的三个车库抵顶给朝阳双诚建筑工程有限公司，原告邱素华也未从朝阳双诚建筑工程有限公司购买车库，原告邱素华也未向朝阳双诚建筑工程有限公司交付过购买车库的价款，但根据本案查明的事实，本案系案外人苏凤军作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质并以该公司的名义与被告朝阳凌河房地产开发有限公司签订的工程承包合同，工程价款由被告与案外人苏凤军单独结算，朝阳双诚建筑工程有限公司出具的证明与本案的事实并不矛盾，其出具证明的内容也与本案无关。据此，被告朝阳凌河房地产开发有限公司在本案中提出的相关答辩意见，该院不予采纳。综上所述，原告邱素华要求确认其对本案中的三个案涉车库具有所有权，并要求被告朝阳凌河房地产开发有限公司协助其办理过户手续的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十条、原《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、原告邱素华对位于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库、21号楼南侧8号车库具有所有权；二、被告朝阳凌河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告邱素华办理位于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库、21号楼南侧8号车库的过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（原告邱素华预交），由被告朝阳凌河房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳，依法强制执行。原告邱素华预交的案件受理费200元，予以退还。

本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。

本院认为，首先，朝阳凌河房地产开发有限公司无论是在本案庭审中还是在邱素华于2013年7月1日对朝阳凌河房地产开发有限公司和案外人苏凤军就三个案涉车库提起诉讼的庭审中，对《凌河湾B-02、B-04、C-03、C-04住宅工程施工合同书》以及作为该合同书附件的抵工程款明细表的真实性均无异议，说明案外人苏凤军确实作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质承包了朝阳凌河房地产开发有限公司开发的凌河湾的相应工程以及朝阳凌河房地产开发有限公司确实用包括本案中的三个案涉车库在内的房屋抵顶案外人苏凤军工程款的事实。其次，朝阳凌河房地产开发有限公司在邱素华于2013年7月1日针对本案中的三个案涉车库向其提起诉讼的庭审中认可案外人苏凤军收取邱素华280,000元购买车库的价款以及案外人苏凤军将上述三个车库出售给邱素华并将车库交付给邱素华占有使用的事实。第三，朝阳凌河房地产开发有限公司已为案外人苏凤军开具案涉车库两份专用收款收据，朝阳凌河房地产开发有限公司的实际负责人程子良在苏凤军交付给邱素华的两张专用收款收据中签署“同意”并签名的行为，属于认可案外人苏凤军将上述三个车库出售给邱素华并同意协助过户的行为。第四，朝阳凌河房地产开发有限公司承认为朝阳市君启装饰工程有限公司出具的收款收据为补开，故该收款收据缺乏客观真实性。即使朝阳凌河房地产开发有限公司确实存在将案涉车库抵账给案外人朝阳市君启装饰工程有限公司的意愿，也属于一物二卖的情形。但邱素华的买卖及抵账行为在先，且已支付了合理对价并实际占有。第五，朝阳凌河房地产开发有限公司于2012年10月份将三个案涉车库锁芯换掉并被邱素华发现又将锁芯重新换回后，朝阳凌河房地产开发有限公司一直未再要求邱素华腾迁。综合以上五点理由，应认定邱素华已经实际取得三个案涉车库的所有权。因案涉车库能否办理过户登记手续尚不确定，故本院酌定上诉人应在案涉车库具备过户登记条件之日起30日内协助被上诉人办理过户登记手续。一审判决表述不当，本院予以纠正。虽然朝阳凌河房地产开发有限公司提供了一份朝阳双诚建筑工程有限公司出具的证明，用以证明其公司未将案涉车库抵顶给朝阳双诚建筑工程有限公司，邱素华也未从朝阳双诚建筑工程有限公司购买车库，邱素华也未向朝阳双诚建筑工程有限公司交付过购买车库的价款，但根据本案查明的事实，本案系案外人苏凤军作为实际施工人借用朝阳双诚建筑工程有限公司的施工资质并以该公司的名义与朝阳凌河房地产开发有限公司签订的工程承包合同，工程价款由朝阳凌河房地产开发有限公司与案外人苏凤军单独结算，故朝阳双诚建筑工程有限公司出具的证明与本案的事实并不矛盾。

综上，朝阳凌河房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，但表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项之规定，判决如下：

一、维持朝阳市双塔区人民法院（2021）辽1302民初782号民事判决第一项；

二、变更朝阳市双塔区人民法院（2021）辽1302民初782号民事判决第二项为：朝阳凌河房地产开发有限公司于凌河现代城6号楼北侧10号车库、17号楼南侧22号车库、21号楼南侧8号车库具备过户登记条件之日起30日内协助邱素华办理过户登记手续。

一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，合计400元，由朝阳凌河房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长姜永涛

审判员刘永志

审判员王海娇

书记员石岳

法官助理（代）

二〇二一年八月三十一日