浙江省温州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙03民终1628号

上诉人（原审原告）：任志诚，男，1976年7月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。

被上诉人（原审被告）：温州中梁通置业有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦****东边间。

法定代表人：杨长松，董事长。

委托诉讼代理人：张奕、施园园，浙江联英律师事务所律师。

上诉人任志诚因与被上诉人温州中梁通置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初15227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。上诉人任志诚、被上诉人温州中梁通置业有限公司委托诉讼代理人张奕、施园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

任志诚上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人温州中梁通置业有限公司支付逾期交房违约金161816元（自2014年11月23日起按总房款2295264元的每日万分之三计算至2015年7月15日止，即2295264元×0.03%×235天）、逾期办证违约金36265元（自2015年5月23日起按每日按总房款2295264元的0.01%计算至2015年10月27日止，即2295264元×0.01%×158天）；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依照合同法第114条的规定，当事人可以请求人民法院调整违约金。一审法院在同类同期判例（2016）浙0302民初3223号案件按每日万分之三计算违约金，本案却按每日万分之0.25计算，显失公平。退一万步讲，本案至少应按可预见的损失房屋租金损失和银行贷款利率利息计算违约金。因被上诉人逾期交房，使上诉人遭受了租金损失和利息损失。同类型同面积同时期房屋市场出租价至少每月3000元以上。上诉人公积金贷款91万元，实际利息损失31272.96元，其余房款系向他人民间借贷，即使按金融机构同档次一年贷款基准利率4.35%计算，逾期235天利息损失达62603元。一审判决错误，应当改判。

温州中梁通置业有限公司辩称，根据最高法院商品房买卖司法解释第17条规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金标准的情况下，才适用租金标准。涉案合同已经约定违约金标准。上诉人任志诚支出的公积金利息是其构成成本，与被上诉人是否逾期交付无关。上诉人称存在民间借贷，没有提供证据证明。上诉人也不能举证证明其损失大于约定违约金。而被上诉人已经按2015年4月9日当地七都街道人民调解委员会主持的和解协议书确定的0.0025%标准予以履行。上诉人提出的参考案例（2016）浙0302民初3223号案件事实与本案不同，不具备参考价值。上诉人不能举证证明约定违约金低于造成的损失，且租金损失和银行贷款损失并非可预见的损失。被上诉人已按约向上诉人寄送了结算通知书，上诉人未按期办理结算才导致延误交付，交付应当从实际结算日开始计算。逾期办证时间也应扣除逾期交房时间，一审判决对此认定错误。

任志诚于2016年11月17日向一审法院起诉请求：1.被告温州中梁通置业有限公司支付逾期交房违约金161816元（自2014年11月23日起按总房款2295264元的每日万分之三计算至2015年7月15日止，即2295264元×0.03%×235天；2.判令被告支付逾期办证违约金27543元（自2015年5月23日起按每日按总房款2295264元的0.01%计算至2015年9月22日止，即2295264元×0.01%×120天）；3.自2015年7月1日起至涉案房屋实际交付之日止所发生的物业管理费由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2012年8月29日，原告任志诚、被告温州中梁通置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发建设的坐落温州市鹿城区七都岛滨湖锦园3幢203号商品房，建筑面积为111.62平方米，总房价为2295264元。合同第8条约定，买受人未按合同约定付款，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。合同第9、10条约定，出卖人应当在2014年11月22日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，逾期超90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.2的违约金；合同第16条约定，出卖人应于2015年5月22日前取得土地、房产初始登记证书，约定日期起60日后仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.001%的违约金。合同签订后，原告已按约支付购房款2295264元。2015年2月18日，被告向原告在《商品房买卖合同》上预留的地址邮寄了《交房通知书》，并由原告同住家属签收，被告确认《交房通知书》的内容为根据小区物业公司提供的申请书，被告将涉案房屋向物业公司进行移交，同年2月17日，物业公司代为接收了涉案房屋及钥匙。2015年7月15日，原告与同小区其他业主在得到被告的允许的情况下委托房屋检验机构对预交付房屋进行查验，后被告通知原告检测出的问题已修复完毕并可以交房，但原、被告对于逾期交付、逾期办证的违约金存在争议，原告一直未收房，原告为此诉至一审法院。

另查明，被告提交将涉案房屋交由物业公司进行优化改造的申请书，被告虽已填写部分内容，但后已划除，且被告未在申请人处签字确认。另原告提供的温州市不动产登记信息查询显示涉案房屋登记时间为2015年10月27日。被告手中涉案房屋的房屋所有权证上登记时间为2015年9月28日。

还查明，被告与涉案房屋小区购房业主代表于2015年4月9日签订一份《和解协议书》，被告认可直到2015年2月16日才通知业主交房，同意逾期交房86天向业主支付违约金，并将违约金标准调整为每日按已付购房款的万分之0.25计算。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效。被告依约应于2014年11月22日前将符合条件的商品房交付原告，并于2015年5月22日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。被告辩称其将涉案房屋已交物业公司，但其提供的《申请书》上未经原告签字确认，故原告并未委托物业公司对涉案房屋进行优化改造，物业公司的代收行为，原告可以不予认可。直到2015年7月15日原告主动联系被告要求验房，被告才配合验房，故原告主张逾期交房计算至2015年7月15日，一审法院认为合法有效，认定逾期时间为235天，另原告主张违约金按总房款的每日万分之三计算，一审法院认为合同对双方违约责任已经约定，各方违约均按照违约款项的万分之0.2计算违约金，且原告未提供证据证明被告违约对其造成的损失，故原告主张按每日万分之三计算没有依据，应不予支持。现被告同意按照温州中梁通置业有限公司与业主代表达成的和解协议，违约金按照已付购房款的万分之0.25计算，虽该协议对原告没有约束力，但属于被告自愿加重自己的违约责任，一审法院予以确认，认定逾期交房的违约金为229564元×235天×0.000025＝13485元。鉴于逾期办证违约金，被告亦没有举证证明其已通知原告办理结算及领取产权证，现原告要求从2015年5月23日开始计算至不动产登记部门公示的登记时间2015年10月27日止158天，一审法院认为合法有据，予以支持。对于违约金应根据合同约定按照已交付房价款0.001%计算，原告主张按照0.01%计算无依据，应不予支持，因此认为逾期办证违约金为2295264元×158天×0.00001＝3626.5元。由于合同已明确约定交房和办证期限，故被告辩称扣减天数，依据不足，应不予支持。另原告主张2015年7月1日前至涉案房屋实际交付之日止所发生的物业管理费应由被告承担，一审法院认为被告并未实际缴纳物业管理费，且物业公司尚未进行主张，故对诉讼请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，判决：一、被告温州中梁通置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任志诚支付逾期交房违约金13485元；二、被告温州中梁通置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任志诚支付逾期办证违约金3626.5元；三、驳回原告任志诚的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4087元，减半收取2043.5元，由原告任志诚负担1900元，被告温州中梁通置业有限公司负担143.5元。

本院二审期间，被上诉人温州中梁通置业有限公司没有提交新证据。上诉人任志诚提交住房公积金还款信息表，以证明逾期交房导致其利息损失31272.96元。对此，被上诉人认为该证据与本案不具有关联性，该利息是上诉人的购房成本，与逾期交房无关。本院认为，该证据不能证明该利息的产生系被上诉人逾期交房导致。本院审核了当事人向一审法院提供的证据，对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方当事人在商品房买卖合同已经明确约定违约金计算标准，故上诉人任志诚主张按房屋租金标准计算违约金，理由不成立，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，上诉人任志诚提出增加违约金，其应对约定违约金低于造成的损失的事实承担举证责任，但任志诚提供的证据不能予以证实。此外，任志诚已签收了被上诉人温州中梁通置业有限公司于2015年2月18日寄送的《交房通知书》，获知交房事实，如其不同意物业公司代收涉案房屋，亦可自行直接收房。对直至2015年7月15日之前未验房收房所造成的损失，任志诚自身存在一定过错，本应自行承担部分损失，但一审判决并未就此减轻温州中梁通置业有限公司的责任。综上所述，一审判决对任志诚增加违约金的诉讼请求不予支持，并无不当；任志诚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3800元，由上诉人任志诚负担。

本判决为终审判决。

审判长余萌

审判员刘宏杰

代理审判员陈黛锦

代书记员李博武

二〇一七年四月十二日