广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018)粤13民终4378号

上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。

法定代表人：苏志团。

委托诉讼代理人：丘志华，广东卓凡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：石艳丽，女，汉族，1988年1月21日出生，住湖北省竹山县，

委托诉讼代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚昕怡，广东恒港律师事务所律师助理。

上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人石艳丽商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年08月01日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人惠州市太东实业投资有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第二项判决为：上诉人惠州市太东实业投资有限公司无需向被上诉人支付迟延办证违约金34249元,驳回被上诉人关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求;2.维持一审判决书中关于第一、三项的判决；3.本案的二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的第二项判决属于错误理解合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2、按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。综上所述，一审法院对于一审判决中的第二项判决错误，请求二审法院依法变更一审判决书的第二项判决。

被上诉人石艳丽辩称：本案事实：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了上诉人的办证义务。（1）关于违约事实：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》中，第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。即，上诉人有就办理涉案房产不动产权属证明事宜，将所需要的资料递交相关部门的义务。本案中，上诉人交付涉案房屋的时间为2016年2月10日，因此，上诉人应在2017年2月10日前完成上述义务。但上诉人至本案一审辩论终结前，仍未报产权机关备案，已然构成违约，应从2017年2月10日开始承担违约责任。（2）关于违约责任计算：本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，仅约定被上诉人如不能在规定期限内取得房地产权属证书的，上诉人自愿委托被上诉人办理房屋产权手续，并无约定具体的违约责任的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《广东省高级人民法院》第三十八规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。因此，本案中，一审法院酌定以已付房款的6%标准从2017年2月10日开始计算违约金，暂时计算至一审庭审之日，符合相应的规定，应予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。

原审原告石艳丽向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年4月1日至2016年2月10日（共计315天）逾期交付合格房产的违约金8302元；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金17753元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年2月11日起算，现暂计至2017年10月9日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计26055元。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，房款总价为450000元。原告己依约交清了房款，被告应于2015年3月31日前交付合格房产。合同约定违约金计算方式：逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日向原告支付违约金；逾期超过120天，被告应按已交房款的万分之一点五按日向原告支付违约金。被告至今尚未交付房屋。至2016年2月10日，被告应支付原告违约金8302元。另外被告未按合同约定为原告办理房产证，构成违约，被告应支付原告逾期办证违约金17753元。

原审法院认定事实：2015年12月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大亚湾西区××大道西×ד时尚岛花园”××单元××房，建筑面积93.15㎡。总金额450000元，被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期不超过120天，被告应按已交房款的万分之一按日向原告支付违约金；超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金至实际交付之日止。关于产权登记，双方约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告自愿委托被告办理房屋产权手续。2015年3月31日前原告支付首付款150000元，2016年1月14日支付按揭款300000元。2016年2月10日原告办理收楼手续，并在收楼意见书上反映房屋部分问题。原告以被告逾期交房、延期办理房产证构成违约为由，向本院起诉。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。

原审法院认为：结合原、被告的诉辩意见，被告未在2015年3月31日前将符合交付条件的房屋交付，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点归纳如下：1.2015年10月1日前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题；2.违约金计算时间及基数如何确定；3.关于是否存在逾期办证问题。对此本院分析评判如下：关于2015年10月1日以前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题，逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据新法优于旧法、从旧兼从长的原则，原告权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据上述原则，原告在2018年4月20日向本院起诉主张权利，从合同约定的履行期限2015年3月31日的次日即2015年4月1日至2015年9月30日逾期交房违约金已超过二年的诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳，原告主张2015年9月30日前的逾期交房违约金，不予支持。原告主张自2015年10月1日起至2016年2月10日止（共133天）的逾期交房违约金未超过诉讼时效期间，应受法律保护。关于违约金计算时间及基数如何确定的问题，本案中，涉案商品房购房总房款为450000元，首付款150000元于2015年3月31日前支付，按揭款300000元于2016年1月14日支付，原告于2016年2月10日办理收楼手续,逾期交房违约金应计至此日。按合同约定，逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以150000元为基数，从2015年10月1日起至2016年2月10日止，按日万分之一点五计算，具体数额为2992.5元（150000元×0.00015×133天）；第二部分以300000元为基数，从2016年1月15日起至2016年2月10日止，按日万分之一计算，具体数额为810元（300000元×0.0001×27天），两笔违约金共3082.5元，原告请求超过部分不予支持。关于是否存在逾期办证问题，被告应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年2月10日交付，被告未在2017年2月10日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，2017年2月11日起应支付逾期办证的违约金。原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。双方无约定违约责任的计算方法，本院参照有关规定，以原告已付购房款450000元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。办证程序中应进行权籍调查，此项工作非被告所能控制，属行政职能部门的原因，此段时间应予以扣除。被告于2017年12月26日申请，行政机关当日受理了不动产权籍调查（大权籍），于2018年1月23日取得首次登记告知书，扣除大权籍调查时间29天，逾期办证违约金的计算时间从2017年3月12日起，按年利率6%的标准，计算至被告提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。被告主张扣除40天的小权籍调查时间，未提供有效证据证明小权籍调查时间的相关证据，该意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告石艳丽支付逾期交房违约金3082.5元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告石艳丽支付逾期办证违约金（违约金以450000元为基数，从2017年3月12日起，按年利率6%的标准计算至被告提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）;三、驳回原告石艳丽其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，由原告石艳丽负担67元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担384元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。

本院二审期间，双方均未提交新证据。

原审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金是否恰当。

本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定上诉人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。现上诉人以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于上诉人协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理出房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于上诉人直至一审法庭辩论终结前仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定上诉人应支付逾期办证违约金,逾期办证违约金计算方式为以已付购房款为基数,从涉案商品房交付使用后365天之次日起至上诉人提交办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止（扣除大权籍调查时间），按年利率6%的标准计算,并无不当，本院予以维持。

综上所述，惠州市太东实业投资有限公司的上诉主张不成立，本院不予支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费656.22元，由惠州市太东实业投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长池志勇

审判员饶来新

审判员温永宏

法官助理梁鑫

书记员蒋琳

二〇一八年九月十八日