广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）惠13民终第241号

上诉人（原审被告）：惠州市乔弘房地产有限公司，住所地：惠州市水口龙湖开发区。

法定代表人：叶汉兴。

委托代理人：王恒，广东方正联和律师事务所律师。

委托代理人：黄尉龙，广东方正联和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王子礼，男，汉族，住址：广东省龙川县，身份证号码：×××6477。

被上诉人（原审原告）：王雪芬，女，汉族，住址：广东省龙川县，身份证号码：×××6462。

共同委托代理人：江泽钊，广东金地律师事务所律师。

共同委托代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。

上诉人惠州市乔弘房地产有限公司（下称乔弘公司）与被上诉人王子礼、王雪芬因商品房销售纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

当事人原审的意见

2015年6月9日，原审原告王子礼、王雪芬向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除与被告签订的认购协议书；2、判令被告立即向两原告双倍返还定金共计40000元（大写：人民币肆万元整）；3、判令被告立即向两原告返还购房款101011元（大写：人民币壹拾万壹仟零壹拾壹元整）；4、判令被告承担本案诉讼费用。

主要事实和理由是：被告系位于惠州市惠城区水口街道办事处育才路2号乔弘东郡花园（乔弘模范生）开发商，在售楼现场，被告的售楼人员告知该楼盘共三期，同属住宅用地，物业产权年限均为70年。基于被告的宣传及误导，两原告在2015年4月25日与被告签订了《乔弘东郡花园房屋认购协议书》，约定两原告向被告认购上述第三期物业，并现场向被告交付了认购定金2万元。2015年5月8日，两原告又向被告交付了首期款101011元，两原告合计向被告交付了121011元。在签订正式商品房买卖合同时，被告称房屋的使用期限至2042年8月31日，产权期限仅28年。两原告遂拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。被告对楼盘的产权年限进行虚假宣传，已构成欺诈；被告开发的楼盘总共三期，第一期和二期房产使用期限均为70年，被告从未向两原告明示所购物业的实际使用年限，双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在于被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述司法解释，被告应向两原告双倍返还定金。两原告要求被告双倍返还定金，但被告一直予以拒绝，为保护两原告的合法权益，特向贵院提出起诉，请求贵院依法判如所请。

被告乔弘公司辩称：一、在案涉商品房销售过程中，答辩人不存在欺诈行为。答辩人是合法存续的房地产开发企业，此次出售案涉商品房手续合法且所有批准手续及合同样本均在答辩人售楼处的显著位置予以公示，购房者可通过现场公示牌或向相关部门查询，随时了解涉案商品房的土地使用权年限。答辩人没有故意告知购房者涉案商品房的土地使用权年限为70年，网上披露信息不实与答辩人无关。二、本案中，被答辩人知道或者应当知道涉案商品房信息。案涉商品房的土地使用年限等信息已经记载于房地产权证、商品房买卖合同样本等文件中予以公示，且根据双方签订的《认购书》第二条第1点也表明被答辩人已经在签订认购书时阅读了商品房买卖合同样本，对涉案商品房信息已了解并同意与答辩人订立合同。被答辩人作为有完全民事行为能力的成年人，有能力也有义务人在阅读答辩人提供的房产信息。三、《认购书》合法有效，双方当事人应当严格按约定履行。

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：2015年4月25日，两原告为乙方，被告为甲方，双方签订一份编号NO.0100827的《乔弘东郡花园房屋认购书协议书》，该协议书主要内容为：买方王子礼、王雪芬以481011元的价格，认购甲方乔弘公司开发的位于惠州市惠城区水口街道办事处育才路2号乔弘东郡花园7栋802号房，首期定金2万元，首付楼款151011元于2015年5月2日前付清，其余楼款于2015年5月2日或之前向银行办理按揭手续。该《认购书协议书》第二条约定：“1、乙方对于甲方张贴于销售中心的《广东省商品房买卖合同》及其附件的范本条款及内容已充分理解并无异议，并愿意遵守。2、乙方须于签订本认购书后7日内，即2015年5月2日前携同本《认购书》及身份证或公司证明文件与上述第一期楼款到甲方乔弘东郡花园营销中心签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件并交款……。3、如乙方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作为乙方自动放弃其所认购该物业之权利，乙方已缴付的定金及其他款项归甲方所有，甲方并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售而获得之一切利益全部归甲方所有，而与乙方无关，乙方不得要求任何形式之赔偿。”上述《认购书协议书》签订后，两原告共向被告支付了定金及首期款共121011元。

被告向本院提交的《商品房买卖合同》样本及土地使用权证显示，被告以出让方式取得坐落于惠州市惠城区水口街道办育才路2号地块的建设用地使用权，并在该地块建设了涉案房屋所在的乔弘东郡花园，该地块的土地使用权终止日期为2042年8月31日，即两原、被告签订《认购协议书》时，涉案房屋所占用的土地的使用权年限剩余不足28年。

以上事实有《乔弘东郡花园房屋认购书协议书》、收据、《商品房买卖合同》样本、土地使用权证、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。

原审法院判决理由和结果

原审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。两原告、被告于2015年4月25日订立的《乔弘东郡花园房屋认购书协议书》，是当事人真实意思表示，不违背法律法规的规定，应当认定为合法有效。本案两原告已明确表明不愿与被告继续订立商品房买卖合同，则涉案的上述认购协议书的合同目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条第四款，该认购协议书应当予以解除。

本案两原告、被告双方在签订认购协议书后最终未能按约定订立商品房买卖合同的原因，在于涉案房屋所在楼盘所附地块的土地使用权剩余年限已不足28年，而这一事实两原告在签订涉案的认购协议书时并不知情。两原告作为一般的购房者，在购买商品房前，其了解购买房屋信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开，二是通过其他社会公共平台了解相关信息。两原告与被告签订《乔弘东郡花园房屋认购书协议书》时，被告作为房屋出卖人，有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人，但本案没有证据显示被告已经尽明确告知的义务，而正规房地产信息网站及其他信息公开平台上展示的涉案楼盘的信息均显示涉案房产产权为70年，因此两原告在与被告签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，被告应向两原告返还定金20000元。因商品房买卖合同不能订立，被告收取原告首期款101011元没有法律依据，依法应予退回。

本案两原告、被告无法订立商品房买卖合同的原因并非是被告违约，因此原告诉请被告双倍返还定金，没有事实与法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告王子礼、王雪芬与被告惠州市乔弘房地产有限公司于2015年4月25日订立的《乔弘东郡花园房屋认购协议书》。

二、被告惠州市乔弘房地产有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告王子礼、王雪芬返还定金20000元。

三、被告惠州市乔弘房地产有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告王子礼、王雪芬返还购房款101011元。

四、驳回原告王子礼、王雪芬的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3120元（原告王子礼、王雪芬已预交），由被告惠州市乔弘房地产有限公司承担2820元，由原告王子礼、王雪芬自行承担300元。

当事人二审的意见

上诉人乔弘公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销惠城区人民法院作出的（2015）惠城法水民初字第596号民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、请求由被上诉人承担本案受理费。

主要事实和理由：

一、根据一审查明的事实，可以推定被上诉人知道或者应当知道案涉商品房的土地使用年限。

1、首先，上诉人在与被上诉人签订商品房认购书时不存在欺诈行为。案涉商品房的土地使用年限在销售现场、商品房买卖合同以及预售许可证等证照上公开展示。

2、根据双方签订的《认购书》第二条第1点，“乙方（被上诉人）对甲方（上诉人）张贴于销售中心的《广东省商品房买卖合同》及其附件的范本的条款内容已充分理解并无异议”。该条款充分表明被上诉人已经在签订认购书时阅读了商品房买卖合同样本，对案涉商品房的土地使用年限等信息已经了解并同意与上诉人订立合同。

3、被上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，其完全有能力，也有义务了解上诉人所公示的案涉商品房信息。

4、《认购书》合法有效，双方当事人应当严格按约定履行。经上诉人多次催告后，被上诉人仍不履行《认购书》约定的义务，拒绝与上诉人签订《广东省商品房买卖合同》，其行为已经违约。

由此可见，本案的事实是被上诉人自己怠于履行其应当负担的义务，签订认购书后又以土地使用年限不足70年为由反悔，以子虚乌有的理由请求撤销《认购书》，这显然违背了诚实信用原则，其无理的诉讼请求应当驳回。

二、一审判决认定事实不清，适用法律严重错误，应当予以纠正。

一审判决认为“本案原、被告双方在签订认购协议书后最终未能按约定订立商品房买卖合同的原因，在于涉案房屋所在楼盘所附地块的土地使用权剩余年限已不足28年”，并以此认定被上诉人得以解除认购书，免除违约责任。这明显是错误的适用法律。

首先，根据物权法第一百四十九条第一款的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”可见，法律已经明确规定，无论商品房的土地使用年限是28年，或者是68年，购房者的合法权益是没有丝毫受到损害的。

其次，我国的法律对预售商品房的土地使用年限并没有任何强制性的规定。也就是说，只要是有资质的房地产开发企业，其建设的商品房在通过合法途径取得《商品房预售许可证》之后，就可以与购房者订立商品房买卖合同，在这个过程中双方签订的认购书、商品房买卖合同，只要不具备合同法第五十二条与五十四条的情形，就应当受法律保护。

最后，按照一审判决书的逻辑，只要商品房的土地使用年限不足70年，购房者都可以随时解除认购合同。这显然是没有任何事实和法律依据的。

综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人王子礼、王雪芬答辩称：一审宣判后我方没有提出上诉的主要原因是希望尽快了结纠纷，合同不能签订的原因在于被上诉人，恳请法院查明事实后依法维持一审判决。

本案二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院查明的事实、判决理由和结果

本院二审查明的事实与一审查明的相同。

本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据本案一审中双方当事人的诉辩意见及二审中的上诉意见，本案争议的主要问题是涉案的房屋所在土地使用权限在签约时只有28年，是否构成签约障碍问题。

首先，乔弘公司作为开发企业取得涉案房屋所在地的使用权，是依照我国对国有土地使用权的取得采取的是有偿出让、使用限期的基本制度，从前一手土地使用权人处受让。不可否认，土地使用权的价值是与使用年限密切相关的因素，土地使用权价值又是影响房价的重要因素。其次，正常状态下土地使用权应当距70年不大。乔弘公司作为房地产开发企业，在涉案房屋所在的土地使用权只有28年期限的情况下，应当向买受人进行特别说明，以便其作出合理的选择。第三，本案诉讼中，乔弘公司虽然提交证据证明其已经将土地使用权期限的相关情况在公示的合同文本中载明，但是鉴于《商品房买卖合同》条款众多、内容复杂等情况，仅有在合同文本中的记载而没有明确的提示并不足以让买受人充分注意该条款。第四，尽管《中华人民共和国物权法》第一百四十九条明确规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但是是否应当继续缴纳土地使用费等尚未明确，这对于买受人来讲也至少是其在成交价款上应当考虑因素之一。据此，乔弘公司认为其在公示的合同文本中已经公示土地使用权年限、买受人应当知悉，王子礼、王雪芬等未能注意该条款而认为土地使用权年限应当是70年，双方在《认购书》签订时出现了误解。在准备签订正式的《商品房买卖合同》之前，双方对于存在争议的土地使用权年限的问题不能协商一致，最终导致合同未能签订。一审法院认为该情形属于不可归责于双方当事人的原因是正确的，本院依法予以支持。

综上所述，上诉人乔弘公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币2820元，由上诉人惠州市乔弘房地产有限公司负担。惠州市乔弘房地产有限公司多预交的300元，由本院予以退回。

本判决为终审判决。

审判长郭志文

审判员赖锦荣

审判员郑杰

书记员彭科梅

二〇一六年三月二十一日