河北省石家庄市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）冀01民初841号
当事人：
原告：贺某华，女，汉族，住河北省唐山市迁西县新蓝湾**。
委托诉讼代理人：马某军，男。
委托诉讼代理人：李某东，男，汉族，住河北省唐山市迁西县。
被告：杨某如，女，汉族，住河北省石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。
第三人：唐山正东房地产开发有限公司，住所地唐山路**沁园春小区。
法定代表人：孙彦来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯某忠，该公司职员。
审理经过：
原告贺某华与被告杨某如、第三人唐山正东房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法进行审理。
贺某华向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于迁西县新蓝湾西区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，并确认迁西县新蓝湾西区房屋归原告所有。3、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、2015年11月25日，石家庄市中级人民法院对杨某如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案作出民事判决，判决唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司对唐山市鸿禧建筑材料有限公司对杨某如的给付义务承担连带清偿责任。该案执行中，石家庄市中级人民法院于2016年11月21日对原告因被拆迁取得的回迁安置房迁西县新蓝湾西曲21101号房屋予以查封。2018年7月，根据省市县关于处理房地产开发遗留问题的工作部署，迁西县住建局通知新蓝湾西区住户办理不动产登记手续，在办理手续过程中，原告得知自己所购房屋已被查封。在多方申诉未果的情况下，原告于2019年1月17日就执行新蓝湾西区房屋向执行法院提出书面异议。2019年5月21日，石家庄市中级人民法院做出（2019）冀01执异46号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，被告申请对原告已经取得物权期待权的房屋采取执行措施，不应得到支持。理由是：1、2012年11月25日，为了解决年迈父亲被拆迁后的居住问题，原告以案外人高振武（系原告姐夫）名义与第三人唐山正东房地产开发有限公司达成新蓝湾西区21101号商品房买卖合同关系，并于当日通过银行转账支付购房款100,000元。此外原告亦系迁西县新蓝湾**房屋拆迁被安置人。此外，原告亦系迁西县新蓝湾**房屋拆迁被安置人。2016年3月16日在回迁安置用房摇号选房过程中，摇取了23142号房屋。考虑年迈父亲需要有人同居照顾，23142号房屋面积较小，不能满足共同生活需要，2016年4月12日，经原告与第三人唐山正东房地产开发有限公司协商，将原23142号回迁安置房调整为21101号房屋，第三人唐山正东房地产开发有限公司迁西项目总代理孙保胜予以签字确认，此节有迁西县房屋征收办公室、迁西县栗乡街道办事处出具证明予以证实。2016年12月23日，迁西县栗乡街道办事处出具“第八片区分户缴纳费用明细表”，确认原告需要补交回迁房屋面积差款206,493.21元。2016年12月26日，迁西县栗乡街道办事处、迁西县旧城改造工作指挥部办公室分别出具回迁安置确认单，确认原告的回迁安置房为21101号。2018年9月12日，原告持迁西县栗乡接到办事处出具的“迁西县建成区改造第八片区回迁房入住通知单”办理了21101号房屋的入住手续。综上所述，虽然迁西县新蓝湾西区最初作为普通商品房由原告以高振武名义购买，但2016年4月已经各方同意并确认调整为原告的回迁安置房，原告2012年和2014年缴纳的200,000元购房款亦用以抵顶回迁房屋面积差款206,493.21元，剩余6,493.21元由原告于2018年9月12日向迁西县旧城改造工作指挥部办公室补齐。因此，迁西县新蓝湾西区系原告作为第八片区旧城改造被拆迁人取得的回迁安置房，原告与第三人唐山正东房地产开发有限公司之间的法律关系为回迁安置关系，而非一般意义上的商品买卖关系。2、原告与第三人唐山正东房地产开发有限公司签订了房屋拆迁安置补偿协议，明确了安置房屋的具体位置、用途、建筑面积等《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，原告作为被拆迁人对本案所涉安置补偿房屋享有的债权优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利。结合《最高人民法院建设工程价款有限受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”之规定以及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就上平方享有的工程款优先受偿权优于抵押权和一般债权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者收买人。因此在涉及商品房权利冲突情形下，权利的顺位为：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利＞建设工程款有限受偿权＞抵押权＞一般债权。举轻以明重，交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人权利尚可具有对抗抵押权和一般债权的法律效力，本案原告对案涉回迁安置房屋享有的权利还要优先于其他房屋买卖合同中买受人的权利，故此，原告对案涉房屋享有的回迁安置权利更具有对抗本案被告一般债务的法律效力，本案被告的强制执行申请应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理上平方买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，原告特提起诉讼，请法院依法判决。
法院认为：
本院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；……”，本案中，本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定后查封了涉案房产，原告贺某华并未向本院提出执行异议，故原告的起诉不符法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，裁定如下：
裁判结果：
驳回贺某华的起诉。
案件受理费9,312元，退回贺某华。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判员：
审判长史兆宏
审判员孟志刚
审判员李荣水
书记员：
书记员张晓楠
裁判日期：
二〇一九年九月二十五日
