广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0202民初2987号
当事人：
原告：柳州市某某资产管理有限公司，住所地柳州市。
法定代表人：陈某某，该公司总经理。
委托代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。
被告：樊某，男，壮族，1975年10月22日生，住广西柳州市柳**，现住广西柳州市城中区。
被告：冯某某，女，汉族，1975年11月7日生，住广西柳州市柳**，现住广西柳州市城中区。
被告共同委托代理人：梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。
被告共同委托代理人：蒋君红，广西天际律师事务所律师。
审理经过：
原告柳州市某某资产管理有限公司诉被告樊某、冯某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柯官宝、被告樊某及其委托代理人梁文庆到庭参加审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费6748元，垃圾清运费285元，合计7033元。二、本案的诉讼费用由被告承担。当庭变更诉请第一项为物业服务费7254.1元。事实和理由：原告是柳州市“某某”小区提供物业服务的企业，被告是该小区3栋2单元4-3号屋业主。被告自2014年7月1日起无故拒交物业服务费，截止2017年8月30日止被告共欠原告物业服务费7033元。经原告多次催交无果，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定提起诉讼，请贵院依法判决。
被告辩称：原告主体不明确，原告履行合同时存在严重瑕疵，损害业主利益，收费标准没相应程序，擅自提高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的房屋交接书，无原件核对，被告不予认可，且与被告的提交的房屋交接书不一致，故本院不予采信；2、原告提交的催缴物业服务费照片，有被告门牌号及当日报纸佐证，本院予以采信；3、被告提交的照片，有相关专属名称建筑物等，本院予以采信；4、被告提交的调查情况汇报，与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，2008年9月10日，柳州市某某物业服务有限公司成立，物业管理服务三级；2011年9月6日，柳州市某某物业服务有限公司变更名称为柳州市某某资产管理有限公司。2009年6月23日，被告樊某、冯某某签订某某中心业主公约。2011年4月22日，柳州市某某物业服务有限公司提交柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，每月物业服务费收费标准1.29元每月每平方米，市物价局、市建委备案意见栏中加盖了柳州市物价局、柳州市住房和城乡建设委员会备案专用章。2011年6月5日，樊某在某某中心房屋交接书上签字，确认某某中心3栋2-4-3号房屋交房，该交接书显示物业服务费标准为1.19元每月每平方米，建筑面积130.23平方米，每月金额154.97元。同日，樊某与柳州市某某物业服务有限公司签订峥嵘物业前期物业服务协议，协议约定住宅物业费为1.19元每月每平方米，物业服务费、生活垃圾费等按月交纳，应在每月15日前交纳当月费用。2016年12月28日，原告向被告公告催缴物业服务费；2017年8月23日，原告向被告邮寄物业服务费催缴通知单，通知被告已拖欠2014年7月1日至2017年7月31日物业服务费6579.3元。后被告以小区商铺油烟排放不达标、物业管理服务存在瑕疵等为由拒交物业费，双方发生争议酿成本诉。
法院认为：
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于原告主体问题，可依据日常实施管理行为及相关证据认定事实物业服务关系是否成立。被告提交的企业变更咨询查询单、前期物业服务协议等证据足以认定其接受委托对某某小区进行物业管理的事实，由于该小区的业主大会尚未成立，尚未能选举产生业主委员会，并通过业主委员会选聘物业公司，则小区开发商委托原告进行前期物业服务，对业主具有约束力。被告提供照片主张原告违反招商、油烟噪声污染、占用公共区域、公共收益不明等未尽职履行物业管理服务事项存在瑕疵的情形，由于物业服务企业的职责只是根据授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对商铺等进行处罚，物业公司在接受委托对物业进行管理后，履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据约定要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。物业的共用部位和设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。被告拖欠物业管理费用，不仅直接损害原告的合法权益，亦间接损害了小区内其他已经支付物业管理服务费用业主的共同利益，被告应承担相应的民事责任。原告应当按照合同约定履行管理服务职责，被告应当按照合同约定，向原告交纳有关物业管理费及相关费用。关于原告诉请的物业管理费标准，其向物价部门备案在前，与业主签订物业服务协议在后，且收费标准备案表仅是原告向市物价局及市建委备案的材料，其提高物业费并未经业主同意，双方事后亦签订了前期物业服务协议，业主需要交纳的物业费标准和范围都应当按照物业服务协议的约定的标准去认定。故物业费应按协议约定的1.19元每月每平方米计算。原告主张2014年7月1日起的物业费，被告提出部分时间已过诉讼时效，经查，原告仅提供了2016年12月28日、2017年8月23日的催缴物业服务通知，2014年7月1日至2014年11月31日的物业费、生活垃圾费等已过两年诉讼时效，故该5个月的费用本院不予支持。同时，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告诉求被告支付物业费，必须经书面催缴。原告仅书面催缴2014年7月1日至2017年7月31日物业服务费6579.3元，对生活垃圾费等其他费用或其他时间段的物业服务费用未经书面催缴，未经书面催缴的费用，本院无法支持。故被告应向原告支付2014年12月1日至2017年7月31日的物业服务费为4804.18元（31个月×1.19元每月每平方米×130.23平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
裁判结果：
一、被告樊某、冯某某向原告柳州市某某资产管理有限公司支付物业服务费人民币4804.18元
二、驳回原告柳州市某某资产管理有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费25元（原告已预交），由被告樊某、冯某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员：
审判长许兰珍
人民陪审员何丽
人民陪审员何燕玲
书记员：
代书记员唐啸
裁判日期：
二〇一七年十二月十一日
