四川省巴中市巴州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1902民初5273号

原告：四川火炬物业管理有限公司巴中分公司，住所地四川省巴中市巴州区周家街55号凯悦名城小区3栋一楼。

负责人：张晓东，公司总经理。

被告：刘星，男，1985年出生，汉族，户籍地四川省南江县，现住四川省巴中市巴州区。

被告：龙春梅，女，1987年出生，汉族，户籍地四川省南江县，现住四川省巴中市巴州区。

原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司与被告刘星、龙春梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司的负责人张晓东、被告龙春梅到庭参加诉讼、被告刘星经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费等共计3118.32元、违约金155.92元；2.判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由：被告系原告所提供物业服务的四川省巴中市巴州区周家街55号凯悦名城小区的业主、实际使用人。

原告于2019年12月，通过巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会的公开招标程序，成为巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务商，于2019年12月19日签订了《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》；并按照房地产主管部门要求，在巴中市巴州区房产管理局进行了备案，取得了《物业服务企业备案通知书》、《物业服务项目备案通知书》。

根据合同约定，原告向被告提供物业管理服务，被告（业主）按建筑面积1.5元/㎡·月的单价向原告交纳物业服务费。协议生效后，原告按照合同约定为被告提供了完善的物业管理服务，但被告一直未按约定向原告交纳物业服务费。合同履行期间，原告曾多次通过电话、短信、组织人员上门拜访、发放缴费通知书等方式提醒告知被告交纳物业服务费，均无效果。凯悦名城小区业主委员会也分别于2020年6月20日、2020年10月19日发布公告，号召敦促广大业主交纳物业服务费。

根据合同第六条（五）款及第十六条（二）款的规定，被告未按照合同约定交纳2020年1月1日至2021年12月31日的物业服务费，应当支付违约金。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，同时给原告正常开展物业服务工作造成了极大的不便。为维护原告合法权益，现依法诉至法院。

被告刘星、龙春梅共同辩称，1.请求判决驳回原告的诉讼请求，本案被告不是诉讼主体，被告与原告没有物业合同，更不存在欠付物业费。即使原告入驻被告居住小区提供了部分服务，但其服务也不达标，严重损害了我们业主的工作、生活、精神和房屋贬值…….。2.火炬物业公司进场渠道不正。火炬物业公司是自封的业委会主任非正规招标而来。火炬物业未与业主签订服务合同，从未知晓合同的内容和服务标准及范围。收费标准从未公开征集业主意见及召开业主大会，物业是以几级服务和几级收费标准……从没人知晓，单方面规定1.5元/平方米，收费标准与物业服务不匹配。3.小区每户原安装的可视对讲及联网报警监控系统，未收集意见及召开业主大会擅自取消，私自改装入户大厅的可视门禁和大门。业主的生命财产安全得不到保障，数十人和我家人被改装后的闸门夹伤……每个业主出入门口时都有夹伤的可能，都带有阴影。4.小区的消防系统长期处于瘫痪：从2020年5月起，消防水箱没水，个别楼层没疏散指示，安全出口，安全照明，火灾显示器，报警系统，烟感，没水枪、水带，楼层没灭火器，个别楼层有的都是过期失效的，消防门破烂失效，消防通道被堵，从未检查过也没有月检记录等等。对居住的业主生命财产安全造成极度威胁，业主多次找物业负责人，而得到的回答是：消防不在他合同内……。5.物业严重破坏及不维修不维护小区原有的设施设备，如消防设施、可视门禁、路灯、草坪灯、广播、百叶窗及门窗，灭火器材、消防器材，走道的吊顶、照明、开关、插座等，网球场器材、乒乓球场器材等。6.物业公司帐务未公开，所有公共收益未按规定公开和归还业主；税务未公开，业主交费没收到正规的税务发票。未出具物业公司工作人员的从业资格、健康证明及社保证明等（业主有知情权和监督权）。7.公共区域随处可见垃圾及大小便，我一开门就被楼梯间的大小便及地下室长期集存的垃圾臭得服不住(长期性的)……。保洁人员严重不足，原物业每栋一个保洁，而现物业一名保洁打扫二栋还包括地下室。老鼠成群，四处乱窜，且多家遭受老鼠进屋洗劫，现物业从未投放过灭鼠药。我家小孩在公共区域玩耍时被裸露电插板击伤，我在漆黑的楼梯间被裸露的电线击伤，裸露的电线随处可见……。本小区经常出现高空抛物，多次伤人，打坏玻璃，丢烟头引发火灾……公区和我家窗户玻璃一直不修复。8.小区业主自2014年接房入住至今未取得房屋产权证，因业主多次反映情况，政府多个部门和相关单位于2019年3月19日与开发商商定：未取得房屋产权证之前，地下车库不收取任何费用。然而，2020年5月火炬物业为谋取利益，将其80％的人力资源投入到地下车库强行收费事宜(已购买车位的业主收取50元/月；未购买车位的业主收200元/月)。在此期间，物业为收费不择手段，还请来社会上的打手对不交费的业主要求下车单挑。保安多次对业主大打出手，保安甚至多次倒地及横躺在业主车前装死碰瓷。其中一次，要求拨打急救电话送医院，就医后通过各种检查并无受伤迹象，物业后来竟然出具了二千多元假发票，要求业主支付费用。出入车库的车辆，还会遭受心情不好的保安不开门或谩骂及侮辱，最可恨的是门卫室竟然出现单独标注的特殊车牌号，这些号牌的车辆是不允许进出的。由于物业的恶行造成小区进出口经常出现车辆堵死现象，严重影响小区业主的工作及生活，江北派出所为此出警无数次，救护车也出过诊。物业的行为造成一批又一批保安辞职，而在这期间，多名业主多次与物业协商未果。物业方面回复:开发商委托物业收取地下车库费用是用于处理小区房屋漏水事项，可至今未见物业处理。前次，我再次敦促物业处理我家外墙漏水事宜时，物业负责人罗瑞明确回答房屋漏水不属于物业服务范围。9.火炬物业公司入住小区没正面服务过，一直找借口遇事推诿，从不接受业主提出的意见和建议，一直一意孤行，钻法律空子。知道呆不下去了，敷衍了事的服务！用尽一切手段捞钱，物业的所作所为，已被多家新闻媒体报道，小区糟糕的情况在巴城是众所周知，严重损毁小区声誉及形象。为此还导致邻里之间出现不文明、不团结、不和谐现象，被大家公认为巴城最差小区，业主们早已无颜对外；种种负面影响造成小区房产极速贬值，我不愿忍受现已选择低价出售和另寻住处……买房子的一听说是凯悦名城的就没人过问了。10.我家外墙、楼顶、地下室长期漏水未处理。火炬物业公司为了收取物业管理费擅自多次关闭小区的电梯，停水、停电。其中在2020年12月14日小区停电至晚上8点，多个业主被关在电梯，我家洗衣服、洗澡煮饭到中途停水，我摔倒在楼梯间，脚踩上大便的……多数业主望着家，回不了。后来是多位热心业主找政府有关部门在社区的监督下才恢复了电源。物业擅自透露业主的信息，经常收到本地或外地陌生带有吓唬恐吓的电话和信件。11.电梯经常出现故障，关不上门、失灵、坠落、困人，维修、维护不及时，多部电梯已无照明设施及部分螺丝配件不全;部分电梯甚至没质检报告及合格证，未年审；电瓶车充电收费高。A区幼儿园游乐场和B区样板房属于侵占小区绿化用地，每栋楼顶的违建，物业视而不见；二次供水箱没按时清洗，没按季度抽样检测；保安从未巡逻过也没有巡查记录，多家业主被小偷光顾。业主发生了事故也不配合查看监控，跟物业有关的多起事件都已此处是盲区为由，不负任何责任。多数户型的厨房排烟出口，被屋面违建的封堵了。排不出油烟，物业一直不管，每到煮饭时家家满屋都是油烟熏鼻。商业二楼与4号楼处，随意敲墙开大窗，严重影响主体结构和小区整体形象。小区绿化多处杂草丛生，花草树木不按时修枝、除草、补栽及养护，树叶垃圾不清理。12.以上所有问题都跟伪业委会主任有关。勾结开发商和物业公司，一手遮天，以服务业主为名，实捞钱为主。恐吓、打骂、欺行霸市，业主多次提醒未果。2020年8月8日，小区三分之二业主联名罢免了伪业委会主任，他一直不下台继续与物业勾结。同时，我们再次提出了不接受火炬物业的管理和服务，物业公司一直赖着不走，是强买强卖。我们只有把垃圾自己提到二栋负一楼中转站，没人敢坐那没照明和经常出故障掉落的电梯，只有打电筒爬楼梯……一直是绕开和不接受物业管理与服务的。13.物业入住小区欺行霸市、强买强卖，没有真心服务，反而给我们业主在工作、生活及精神上带来了极大阻力，把我们的生命财产及安全当儿戏。所有业主是以免费服务为对待，物业是以地下车库收的费和公共及其它收益为他服务管理费用及开支……再次申明不接受这种免费的服务。这种物业能够离开小区，我们愿意拿双倍的物管费。14.伪业委会主任与开发商和物业勾结，不为业主办事，不择手段捞钱。造成今天这样的局面，我们没安宁过，一直活在痛苦中，只有不交物业管理费。请求法院公平、公正、公开，立案进入小区调查，是否属于黑势力，还我们一个安稳的家园……去年物业为了增加车库的停车收入，连本小区内部的内环路（我们业主的公摊面积）都交给交警管制……后来经多位热心业主的努力终于回到了业主的手中，目前此事又发生了……

综上，业主多次要求召开业主大会定出收费标准，签订服务合同等，可原告作为物业公司从不听取意见。加之小区物业问题众多，如前所述，我和我的家人都亲临过，这些直接损失是原告造成的，以一千多块钱的物业费相抵扣远远不够，反而应该由原告赔偿我及我家人的损失。

经审理查明：被告与巴中蜀东房地产开发有限公司就位于四川省巴中市巴州区房屋（建筑面积86.62平方米）的《商品房买卖合同》于2013年12月21日签约备案。

2019年12月18日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会向四川火炬物业管理有限公司发出《中标通知书》。2019年12月19日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会（甲方）与四川火炬物业管理有限公司（乙方）签订《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定。

其中约定：1.物业服务内容为制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责建筑物共用部位的维护和管理；负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；负责物业服务档案的建立和管理；装饰装修管理；根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、如有需要业主委会员协助处理等措施。2.合同执行期限为五年，自2020年1月1日0时起至2024年12月31日24时止。3.物业管理服务费实行包干制。由业主、物业使用人向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。4.本物业管理服务费，住宅（含空置房）由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.5元向乙方交纳。5.物业服务费包括物业服务成本、法定税费和乙方的合理利润。物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年的1-2月份。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主、使用人在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。6.车库的机动车辆停放服务费50元/个·月的标准向乙方交纳；占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的，车位使用人按照100元/个·月的标准交纳车辆停放服务费。以上车辆停放服务费不包括车辆保管费用。7.利用小区公共部分经营收益，物业公司扣除成本后，物业公司与业主委员会按20%：80%的比例分配；小区游泳池经营收入在物业公司扣除水电耗能及相关管理费用后，归业主委员会所有。8.根据甲方招标文件第三章第二款第1条的内容要求，乙方承诺向甲方交纳286万元的前期小区改造费用；经双方协商一致，上述费用乙方以286万银行履约保函的形式提交乙方，甲方出具书面签收文件；银行履约保函到期日为2020年12月31日。相关改造方案以乙方投标文件为准。9.业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金；有正当理由的除外。

2020年1月5日，四川火炬物业管理有限公司授权四川火炬物业管理有限公司巴中分公司代表其公司全权负责《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》的履行、结算事宜。同日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会（甲方）与四川火炬物业管理有限公司（乙方）及四川火炬物业管理有限公司巴中分公司（丙方）签订《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同补充协议》，约定：甲方同意乙方授权丙方作为《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》的实际执行履约方，并承担《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》约定的责任义务；乙方作为丙方母公司，承担《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》合同履行中的连带责任。

2020年5月15日，巴中市巴州区房产管理局向四川火炬物业服务有限公司发出《物业服务企业备案通知书》及《物业服务项目备案通知书》。

2020年6月20日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会就物业服务的相关内容向广大业主进行了公告。2020年10月19日，巴中市巴州区凯悦名城小区业主委员会向广大业主倡议交纳物业费。

原、被告因物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，原告明确被告应交纳物业费为3118.32元（86.62㎡×1.5元/㎡/月×24个月）。

上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，《巴中市巴州区凯悦名城小区物业服务合同》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。

本院认为，被告基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经入住案涉房屋，虽未依法办理所有权登记，但可以认定其为凯悦名城小区的业主。

本案争议焦点一，业主委员会成立是否合法的问题。根据《物业管理条例》的相关规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。若业主对业主大会和业主委员会选举中的事宜有异议，应当向有关行政主管部门申请解决，而并非属于本案审理范围。

争议焦点二，业主是否应当支付物业服务费的问题。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，但不能成为业主拒交物业服务费的合理事由。被告作为业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，理应履行交纳物业服务费的义务。

争议焦点三，物业服务质量及物业服务费交纳金额的问题。物业服务合同中业主与物业企业双方的义务均不是一次性给付即可完成，业主要定期交纳物业费并一直配合物业服务企业的管理工作；物业服务企业则应在合同约定的时期内持续不间断地对建筑物及配套的设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。原告作为物业服务企业在办理物业承接验收手续时知晓案涉小区部分楼栋为在建工程，部分楼栋的部分设施尚不完善，在一定程度上减少了物业服务合同约定的应由其提供物业服务的事项，其虽就小区存在的部分问题履行了上报义务，但其作为物业服务企业应采取合理措施最大程度地保障业主的人身及财产安全，即原告在物业服务方面所采取的措施还有待加强与完善，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，故本院对原告主张的物业服务费酌情进行调减。鉴于原告所提供的物业服务后期存在改善的可能，故本院对原告主张的物业服务费目前以计算至2021年6月30日为宜，即被告应交纳的物业服务费为2104.87元（86.62㎡×1.35元/㎡/月×18个月）。

争议焦点四，业主是否应当支付违约金的问题。物业服务合同虽约定了逾期交费应当承担的责任，但原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，在履行物业服务合同的过程中亦存在不足，故对原告主张的违约金本院不予支持。

需要说明的是，原告作为物业服务企业，应努力提高自身的物业服务水平，认真听取业主提出的意见和建议，改善物业服务过程中存在的不足；被告方作为业主，也应依约履行交纳物业费的义务，通过合法途径督促物业公司提高、改善物业服务质量，若仅以不交费表达异议，势必会影响物业企业的服务热情及物业服务资金的筹集和使用，进而影响小区整体环境和全体业主的利益，故本院希望双方均能够积极、全面的履行各自义务，构建和谐、美好的小区环境。

据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、被告刘星、龙春梅于本判决生效之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司支付2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费2104.87元；

二、驳回原告四川火炬物业管理有限公司巴中分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘星、龙春梅负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。

审判员刘姝含

书记员陈小毅

二〇二一年七月三十日