安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）皖0191民初2328号
当事人：
原告：安徽芯瑞达科技股份有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区方兴大道**芯瑞达科技园，统一社会信用代码91340100595739962H。
法定代表人：彭友，董事长。
委托诉讼代理人：张璞君，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。
被告：合肥芯祥达电子科技有限公司，住所，住所地安徽省合肥经济技术开发区新港工业园蓬莱路安徽芯瑞达电子科技有限公司新建A厂房社会信用代码91340100348684845L。
法定代表人：饶红燕，执行董事。
委托诉讼代理人：赵威，公司员工。
审理经过：
原告安徽芯瑞达科技股份有限公司（以下简称芯瑞达公司）与被告合肥芯祥达电子科技有限公司（以下简称芯祥达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芯瑞达公司的委托诉讼代理人张璞君，被告芯祥达公司的委托诉讼代理人赵威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芯瑞达公司向本院提出诉讼请求：1、芯祥达公司支付房租159171.3元、物业费13264.28元，共计172435.58元，及逾期利息（以172435.58为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至款清时止）；2、芯祥达公司承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2017年9月26日，芯祥达公司、芯瑞达公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由芯祥达公司承租芯瑞达公司位于安徽省合肥经济技术开发区，租期自2017年10月1日至2018年9月30日止，面积1429.34平方米，租金为12元／平方米，物业费为1元／平方米，租金及物业费每月从加工费中扣除，并约定若因芯祥达公司原因，未到期提前退租，芯祥达公司应向芯瑞达公司缴清剩余的房租费。2018年4月底，芯祥达公司未经芯瑞达公司同意擅自退租，拖欠租金及物业费共计172435.58元。
被告芯祥达公司答辩称：一、我公司对于欠付芯瑞达公司2018年2月、3月、4月的租金及物业费金额无异议。根据双方合同的约定，租金和物业费应当从芯祥达公司每月支付给我公司的加工费中扣除。芯瑞达公司至今未向芯祥达公司支付2018年1月、2月的加工费，故芯祥达公司认为该租金及物业费的付款条件尚未成就或付款期限未到。根据双方签订的房屋租赁合同规定，租金及物业费应当从芯瑞达公司每月支付给芯祥达公司的加工费里扣除。双方至今并未就付款方式达成新的合意。在另一诉讼案件中芯瑞达公司也要求应支付的加工费中扣除房租及物业费。故芯瑞达公司无权主张上述费用。二、两公司之前已就提前退租事宜协商一致，芯祥达公司无需对提前退租承担任何法律责任。根据我方提供的往来邮件可以看出芯祥达公司早已于2018年1月向芯瑞达公司告知暂停加工项目合作事宜，并且就暂停加工项目合作、员工安置、租赁场地、装修费用结算等情况达成一致意见。芯祥达公司将所承租厂房的装修恢复原状，于2018年4月中旬进行移交，双方也已于2018年5月对应当支付的租金及物业费进行了确认。因此芯瑞达公司再主张2018年5月份以后的房租及物业费无任何事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2017年9月26日，芯瑞达公司（甲方）、芯祥达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定芯瑞达公司将安徽省合肥经济技术开发区方兴大道芯瑞达产业园A栋厂房2层（建筑面积1429.34平方米）出租给芯祥达公司，租赁期限2017年10月1日至2018年9月30日，租金为12元/平方米，物业费为1元/平方米，租金及物业费每月从加工费中扣除。合同同时约定若因乙方原因，未到期提前退租，乙方应向甲方缴清剩余的房租费。
芯祥达公司仅支付房屋租金及物业费至2018年1月底。2018年1月期间，芯祥达公司向芯瑞达公司提前告知其将会提前解除租赁合同。芯祥达公司于2018年4月底未与芯瑞达公司达成合意，自行搬离案涉房屋。芯瑞达公司遂于2019年3月27日诉至我院。
2018年7月2日，芯祥达公司向我院起诉要求芯瑞达公司向其支付加工费等费用，我院于2019年3月5日作出民事判决书，认为芯瑞达公司辩称应在加工费中扣除房租物业费，非属加工合同同一法律关系，未予审查。后芯祥达公司对该案判决意见不服，提起上诉，芯瑞达公司未进行上诉。
法院认为：
本院认为：芯祥达公司、芯瑞达公司签订《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
关于欠付租金，芯祥达公司确认自2018年2月开始未再支付租金，故2-4月的欠付租金为51456.24（1429.34×12×3）元。
关于欠付物业费，芯祥达公司自2018年2月开始未再支付物业费用，故2-4月的欠付物业费用为4288.02（1429.34×1×3）元。
关于欠付租金物业费利息损失，因芯祥达公司未按期足额支付租金物业费，会给芯瑞达公司造成一定损失，故芯祥达公司应自起诉之日（2019年3月27日）起，以欠付租金物业费金额55744.26（51456.24+4288.02）元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止。
关于芯瑞达公司诉请认为芯祥达公司应按照合同约定支付房租费至租约到期时止，其实际系要求芯祥达公司承担未到期提前解除合同的违约金。双方签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日，无正当理由单方提前解除会影响租赁合同的稳定性，影响租赁双方对合同可得利益期待，芯瑞达公司被迫另行寻找合适租赁客户亦需要一段时间，会造成相应损失，故结合芯祥达公司在提前解除租赁合同过程的具体情况，本院对芯瑞达公司诉请要求芯祥达公司另行支付5个月的租金及物业费，本院酌减为3个月，共计55744.26[1429.34×（12+1）×3]元。芯祥达公司辩称其已经与芯祥达公司就提前解除租赁事宜达成合意，未能提供证据予以佐证，且未获得芯瑞达公司公司认可，本院不予采信。芯祥达公司辩称租金应自加工费中扣除，且由于双方之间另有加工合同纠纷，芯瑞达公司也在该案件中主张应自加工费中扣除租金物业费，目前租金及物业费付款条件尚未成就。但芯祥达公司所述的加工合同纠纷并未处理本案的租金及物业费，且芯瑞达公司另行起诉的行为表达了其已经不再主张加工费与租金物业费相抵销，租金物业费的支付与加工费的支付亦非属同一法律关系，故芯祥达公司此辩称，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果：
一、被告合肥芯祥达电子科技有限公司于判决生效后十日内向原告安徽芯瑞达科技股份有限公司支付欠付租金、物业费、提前解除合同违约金共计111488.52（51456.24+4288.02+55744.26）元及逾期利息（以55744.26元为基数，自2019年3月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止）；
二、驳回原告安徽芯瑞达科技股份有限公司的其他诉讼请求。
若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3749元，由原告安徽芯瑞达科技股份有限公司负担749元，被告合肥芯祥达电子科技有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员：
审判长孙宗欣
人民陪审员张菊
人民陪审员李章伦
书记员：
书记员王珊
裁判日期：
二〇一九年七月十一日
