山西省阳泉市郊区人民法院
执 行 裁 定 书
（2020）晋0311执异17号
当事人：
案外人：高丽荣，女，汉族，住矿区。
申请执行人：阳泉市金敖小额贷款有限公司。
法定代表人：陈晶晶，该公司执行董事。
委托代理人：赵林海，山西绿光律师事务所律师。
被执行人：张永杰，男，汉族，现住阳泉市城区。
审理经过：
本院在执行申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司与被执行人秦建斌、李雪平、李巧娥、张永杰借款合同纠纷一案中，案外人高丽荣不服我院作出的（2020）晋0311执356号之四执行裁定，于2020年6月18日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月22日举行了听证会。案外人高丽荣、申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司的委托代理人赵林海、被执行人张永杰参加了听证会，现已审查终结。
案外人高丽荣称，其与张永杰于2014年4月21日签订了购买山西省阳泉市开发区房屋的买卖协议，后一直享有该房屋的占有、使用、收益的权利。现请求法院对此房解除查封。
申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司的委托代理人赵林海称，根据物权法的相关规定，因该房屋所有权未发生变动，该房屋仍在张永杰名下，案外人高丽荣的异议请求不能成立。
被执行人张永杰称，其2012年购买该房屋，2014年将该房卖给高丽荣。没有过户是因为小区所有业主均未拿到房产证。
本院查明，2012年7月16日被执行人张永杰与阳泉市锦园房地产开发有限公司签订购房合同，以436511元购得位于阳泉市开发区的房屋（目前该房屋在张永杰名下，属预登记状态）。2019年9月24日本院作出（2019）晋0311民初419号民事判决“一、被告秦建斌于本判决生效之日起三日内支付原告阳泉市金敖小额贷款有限公司借款本金150000元，并支付逾期还款利息（逾期还款利息自2015年12月3日起以本金150000元按同期银行存款利息算至本判决生效之日止）；二、被告李雪平、李巧娥、张永杰、李乃林对被告秦建斌的上述债务承担连带保证责任”。2020年5月12日申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年6月8日作出（2020）晋0311执356号之四执行裁定“查封被执行人张永杰所有的阳泉市开发区房屋”。
另查明，案外人高丽荣与张永杰于2014年4月21日签订了购买山西省阳泉市开发区房屋的买卖协议，并于当日支付现金80000元给王宝林（张永杰之妻），2015年6月23日通过中国建设银行转账给王宝林320000元。现高丽荣于2019年9月1日将该房屋出租给刘振华，现该房由承租人刘振华占有。为证明自己的主张，案外人高丽荣提供以下证据：1、2014年4月21日与张永杰签订的房屋买卖协议一份；2、收据、转账凭条复印件各一份；3、房屋租赁合同一份。申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司提供以下证据：1、贷款合同一份；2、中介保证人意见书一份。被执行人张永杰提供以下证据：商品房买卖合同一份。
法院认为：
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人高丽荣在法院查封之前与被执行人张永杰签订了合法有效的房屋买卖合同且已合法占有该不动产，缴纳了全部购房款。虽至今未办理过户登记，是因为开发商的原因只在房产登记机关办理了预告登记。申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司称，“被执行人张永杰于2013年3月16日给其出具中介保证人意见书，承诺如借款人和保证人不能按时交付利息及相关费用，或到期无法归还贷款，中介人应承担连带还款责任，并承诺以个人的所有财产用于清偿。然而被执行人张永杰却在2014年4月21日将该房屋出卖给案外人高丽荣，此行为有规避执行的嫌疑”。事实上，被执行人张永杰将自己所有的位于阳泉市开发区的房屋于2014年4月21卖给案外人高丽荣，首先，其行为是在法院查封之前。其次，申请执行人阳泉市金敖小额贷款有限公司首次起诉秦建斌、李雪平、李巧娥、张永杰是在2015年12月，也是在被执行人张永杰出售房产之后。综上所述，案外人高丽荣的异议请求符合法律规定，本院予以认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
裁判结果：
解除本院（2020）晋0311执356号之四执行裁定对阳泉市开发区房屋的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向阳泉市郊区人民法院提起诉讼。
审判员：
审判长杨铁福
人民陪审员黄海霞
人民陪审员贾珍宝
书记员：
书记员赵雨婷
裁判日期：
二〇二〇年六月二十八日
