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黑龙江省伊春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑07民终581号

上诉人（一审原告）：于海国，男，1993年8月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。

被上诉人（一审被告）：张明琦，男，1976年3月13日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。

委托诉讼代理人：高天书，黑龙江龙程律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：赵培勇，男，1972年9月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。

被上诉人（一审被告）：彭程，男，1973年2月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。

上诉人于海国因与被上诉人张明琦、赵培勇、彭程案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2021）黑0781民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

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上诉人于海国、被上诉人张明琦的委托诉讼代理人高天书到庭参加了诉讼。被上诉人赵培勇、彭程经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

于海国上诉请求：撤销一审法院判决，解除对于海国所有的案涉房屋的查封；三被上诉人赔偿于海国的一切经济损失；诉讼费用由三被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋并未在彭程名下。赵培勇承认他本人挂靠泰安公司，出资建设小区楼房，负责小区楼房销售。赵培勇出庭当庭承认于海国提供的所有证据，于海国与铁力市泰安房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效，案涉房屋所有权属于于海国所有。彭程是帮赵培勇管理，是赵培勇雇佣的人员，无权销售房屋。

张明琦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。

赵培勇、彭程未出庭，未提供答辩意见。

于海国向一审法院起诉请求：停止对于海国所有的铁力市的执行措施；依法认定于海国与泰安公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令涉案房屋归于海国所有；诉讼费由张明琦、赵培勇、彭程承担。

一审法院认定事实：2013年8月10日，泰安公司授权赵培勇负责该项目的施工建设、楼房销售、资金管理、销售维修、物业管理等事项，并出具委托书。2016年5-6月份，

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泰安公司先后取得合顺家园小区的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2016年10月11日，泰安公司项目部、赵培勇与于海国签订《商品房买卖合同》，将铁力市以1046940元出售给于海国，付款方式为：以房折抵工程款。泰安公司项目部出具房款交齐证明、非税务收据，并出具收取装修保证金、监控费、清运费等费用清单。2016年11月10日办理了竣工工程验收。2018年6月28日办理了商品房预售许可证。泰安公司对合顺家园项目部公章不认可，称该公章系赵培勇自己刻制的。2018年6月28日，铁力市人民法院在执行张明琦与赵培勇、彭程民间借贷纠纷一案中，（2018）黑0781执131号执行裁定书查封彭程名下房屋，包含本案的铁力市合顺家园1号楼四单元东一、二层商服楼。案外人于海国提出执行异议，认为查封房屋已由赵培勇以抵顶工程款的方式，抵顶给于海国，要求解除查封；2019年2月21日铁力市人民法院（2019）黑0781执异19号执行裁定书，驳回了于海国的异议请求〔该裁定显示查封本案的房屋位置为铁力市合顺家园1号楼三单元西一、二层（即合顺家园小区一号楼东数第七户商服），后该院于2021年5月19日作出（2019）黑0781执异19号之一裁定，对（2019）黑0781执异19号裁定笔误作出补正将“三单元西”补正为“四单元东”，庭后于海国将诉求中房屋位置也予以相应更正〕。于海国于2019年2月22日向该院提出执行异议之诉。（2019）黑0781民初363号民事判

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决书判决：于海国与泰安公司签订的商品房买卖合同有效；驳回于海国的其它诉讼请求。于海国不服，向伊春市中级人民法院提出上诉，伊春市中级人民法院（2020）黑07民终15号民事裁定书裁定：一、撤销黑龙江省铁力市人民法院（2019）黑0781民初363号民事判决；二、本案发回黑龙江省铁力市人民法院重新审理。一审法院认为，第一，相关证据中使用的公章（泰安公司合顺家园项目部），并未得到泰安公司承认。第二、凡是赵培勇盖泰安公司合顺家园项目部章销售的其建设的房屋，必须由泰安公司重新确认后，重新开具正式销售合同、票据，才能办理房屋产权手续，即赵培勇销售的房屋并未得到泰安公司认可。第三，本案案涉房屋登记的权利人为泰安公司。于海国与赵培勇签订的《商品房买卖合同》，并不是与泰安公司签订的商品房买卖合同，于海国要求认定其签订的《商品房买卖合同》有效，并判令涉案房屋归其所有，应当另行主张权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。综上，该房屋登记的权利人为泰安公司，于海国未与泰安公司签订合法有效的书面买卖合同，故于海国不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第

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二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回于海国的诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于海国向本院提供了如下证据：证据一、泰安公司证明1份、商品房买卖合同1份、泰安公司入住的确认书1份、泰安公司出具的收据1份，拟证明经过泰安公司重新认定，确定于海国在2016年10月11日已经合法取得房屋合法手续，重新确认了房屋票据、销售合同、入住情况。张明琦质证认为，泰安公司以出具的证据显示以现金购买的形式取得案涉房屋，这与于海国主张以物抵债相互矛盾，不具有证据的证明效力，不能证明于海国取得案涉房屋。本院对上述证据的真实性予以采信，上述证据证明了泰安公司对案涉房屋的合法手续进行了确认，对该证据证明问题予以采信。证据二、赵培勇承诺书一份、法人授权委托书一份，拟证明泰安公司授权赵培勇开发合顺家园工程项目，赵培勇有案涉房屋授权，彭程不是案涉房屋的权利人。张明琦质证认为该证据是复印件，证据形式不合法，相互矛盾，不应予以采信。本院认为，结合一审法院对泰安公司法人祖宝文的调查笔录，该组证据证明了赵培勇有案涉房屋出售的权利，对证据证明的问题予以采信。证据三、泰安公司合顺小区销售明细表台账1份，拟证明合顺家园小区销售的房屋、人员、位置、面积相关情况，其中包含了于海

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国房屋情况。张明琦质证认为，该组证据是法院查封后形成的，不能完整反映案件真实情况，与于海国主张事实矛盾，不应采信。本院对该证据真实性予以采信。二审经审理查明：2016年10月11日，泰安公司为于海国出具了案涉房屋的《商品房买卖合同》、购买收据及案涉房屋已出售给于海国的证明。赵培勇出售案涉房屋的行为得到泰安公司的授权。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院对一审查的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋位于合顺家园小区，从于海国提供的泰安公司授权委托书、承诺书、一审法院对泰安公司法定代表人祖宝文的调查笔录可以认定，该小区实际投资人、施工人、销售人为赵培勇，赵培勇具有泰安公司委托的销售权，故泰安公司合顺家园项目部与于海国签订的《商品房买卖合同》合法、有效。二审中，于海国提交的其与泰安公司签订的《商品房买卖合同》系对泰安公司合顺家园项目部与于海国签订的《商品房买卖

合同》的追认。签订合同后，于海国交纳了案涉房屋的物业费、取暖费、装修保证金等各项费用，故于海国已实际合法占有案涉房屋。于海国一审提供的《承包合顺家园合同》、工程结算单、彩钢结算清单等证据，证明了于海国已支付了案涉房屋的全部价款。案涉房屋在于海国占有后，因泰安公司欠土地局税费未结清，故案涉房屋不能办理产权证不是于海国自身原因，于海国系案涉房屋所有权人，于海国享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院以“于海国与泰安公司并未签订有效书面买卖合同，本案案涉房屋登记的权利人为泰安公司”为由，驳回于海国诉讼请求不当，应予纠正。

综上所述，于海国的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省铁力市人民法院（2021）黑0781民初134号民事判决；

二、确认于海国与泰安公司合顺家园项目部签订的《商品房买卖合同》有效、确认铁力市为于海国所有；

三、不得执行铁力市。

一审案件受理费14223元，公告费1120元，由赵培勇负担。二审案件受理费14223元、公告费500元，由赵培勇负

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担。

本判决为终审判决。

审判长张紫微

审判员于晓星

审判员陈志强

法官助理何苗

书记员朱曦月

二〇二二年三月二十九日