广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤0117民初3452号
当事人：
反诉原告：毛小鸿，男，1964年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，
反诉被告：雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路6号，统一社会信用代码91440101799414190A。
负责人：钟志荣。
委托诉讼代理人：曾谓珍、谢海欣，均系该公司员工。
审理经过：
原告（反诉被告）雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司与被告（反诉原告）毛小鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法由审判员王硕适用小额诉讼程序于2021年6月8日公开开庭进行审理，雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人曾谓珍、谢海欣及毛小鸿均到庭参加了诉讼。因本案案情较复杂、双方争议较大，本院于2021年7月20日作出（2021）粤0117民初3452号之一民事裁定，裁定本案转为简易程序。本案现已审理终结。
案件事实
一、商品房买卖合同（现售）的约定：
甲方、卖方：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，乙方、买方：毛小鸿，签订日期：2017年12月22日。
房屋情况：位于从××××房，用途为车位，层高为3.8米，建筑面积13.1平方米。
其他约定：（1）甲方已按《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止。（2）甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。
二、车位交接情况：
1、反诉被告向反诉原告毛小鸿发出《车位收楼通知书》，通知毛小鸿案涉车位已经符合交楼条件，请于2017年12月23日前来收楼，若未能于上述期限内前来收楼，视作已收楼，物业管理费将于本收楼通知书上的收楼日期的次日开始计收。毛小鸿在该份通知书上签名确认签收。
2、2021年1月27日、2月27日，反诉被告两次通过邮寄的方式向毛小鸿发出《收车位催收函》，告知毛小鸿案涉车位已于2017年12月24日前达到约定的交楼标准，反诉被告已提前发出《收楼通知书》，但至今毛小鸿未能办理收楼手续，请毛小鸿自收到催收函之日起五天内前来办理收楼手续，并告知毛小鸿自2017年12月24日起该车位的风险责任及物业管理费已转由其承担。两份邮件均已被退回。
三、前期物业服务合同的约定：
1、甲方：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，乙方：雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司（其于2017年9月11日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，又于2020年10月23日更名为雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司即本案反诉被告），签订日期：2014年11月1日。
2、物业基本情况：物业名称为雅居乐名门半岛花园，坐落位置为广东省广州从化市街口街沙贝村，建筑面积57.5万平方米。
3、服务内容与质量：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。
4、停车费收费：乙方从停车费中按室内车库车位60元/台/月的标准提取停车管理服务费。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按室内车库车位60元/台/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
5、该前期物业服务合同已于2017年7月3日向广州市从化区住房和建设局备案。
四、其他需要说明的事项：
1、反诉原告毛小鸿已经缴纳案涉车位的车位管理费1997元。
2、雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司曾于2020年10月21日起诉毛小鸿，要求支付拖欠的2017年12月22日至2020年9月30日期间的车位管理费1997.46元，本院立案受理后【案号为（2020）粤0117民初5390号】，于2020年11月13日作出（2020）粤0117民初5390号民事裁定，裁定准许雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司撤回起诉。
3、本案本诉为雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司起诉毛小鸿物业服务合同纠纷一案，要求支付2017年12月24日至2021年4月30日期间的车位管理费2413.58元。雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司向本院申请撤回起诉，本院已于2021年7月19日作出（2021）粤0117民初3452号民事裁定，裁定准许雅生活智慧城市服务股份有限公司从化分公司撤回起诉。
4、庭审后反诉被告向本院提交书面的《致歉信》，承认因其公司工作失误、过错导致对反诉原告进行重复起诉，向反诉原告表达最诚挚的歉意，并表示会重新对工作人员进行岗上培训，加强服务意识，对此次事件工作上的疏忽作检讨。本院已于2021年7月24日将该《致歉信》送达给反诉原告毛小鸿。
五、反诉原告的诉讼请求：1、请求判令反诉被告将车位提供完好确认交付；2、请求判令反诉被告退回已支付的车位管理费1997元；3、请求判令反诉被告对反诉原告的名义损害赔礼道歉。
六、反诉被告的答辩情况：我方认为所有反诉请求均不合理。首先，反诉原告自购买车位后一直未缴纳物业费用，直到2020年11月份共缴纳物业费用1997元，在2017年12月至2020年11月期间，由于未缴纳车位管理费，故我方没有义务为其管理车位，所以出现其他车位驻停的情况。在追缴费用后，我方便对其车位进行私人占位管理服务，至今也在继续提供服务。其次，在我方进行追缴后，反诉原告缴纳车位管理费1997元，虽然没有与我方签署相关协议，但却是对该车位所有权的事实认定，即承认我方对其车位的合理收费。最后，虽然我方对反诉原告提起两次诉讼，但是因对方拖欠车位管理费所致，且并未对反诉原告的名义造成实质影响。
裁判理由与结果
法院认为：
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案不适用《中华人民共和国民法典》而应适用当时的法律、司法解释。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”反诉原被告虽然未签订《物业服务协议》，但广州从化雅居乐房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对案涉小区全体业主均有约束力，反诉原被告应当按照约定全面履行自己的义务。反诉被告依约对反诉原告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，反诉原告在接受反诉被告的物业服务后，有义务向反诉被告支付物业管理费。反诉原告自2017年12月22日购买案涉车位后，卖方广州从化雅居乐房地产开发有限公司委托反诉被告发出收车位通知，反诉原告也收到相应通知，并曾经实际缴纳了车位管理费1997元，因此反诉被告有权依据《前期物业服务合同》向反诉原告收取案涉车位的物业管理费，现反诉原告要求退回已支付的车位管理费1997元，理据不足，本院不予支持。
关于车位交付的问题。因案涉车位交付事宜系基于反诉原告与广州从化雅居乐房地产开发有限公司之间的法律关系，与本案所处理的物业服务合同纠纷不是同一法律关系，故本院在本案中对该诉请不予处理。
关于赔礼道歉的问题。反诉原告在（2020）粤0117民初5390号案件中已经缴纳部分车位管理费，反诉被告在本案中对该部分费用再次提起诉讼，确实有一定过错，但考虑到反诉被告已撤回本诉且通过本院向反诉原告发出了书面的《致歉信》，故对反诉原告该项诉请本院不再予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果：
驳回反诉原告毛小鸿的全部诉讼请求。
案件反诉费25元，由反诉原告毛小鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员：
审判员王硕
书记员：
书记员何靖文
裁判日期：
二〇二一年八月十二日
