宁波市北仑区人民法院
民事判决书
（2021）浙0206民初6569号
当事人：
原告（反诉被告）：宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司。住所地：宁波市北仑区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。
法定代表人：张雪艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波银盛房产咨询有限公司。住所地：宁波市北仑区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。
法定代表人：傅才，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：黄卓辉，浙江永为律师事务所律师。
审理经过：
原告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司（以下简称奥华公司）与被告宁波银盛房产咨询有限公司（以下简称银盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月8日立案受理，依法由审判员丁澍淼适用简易程序进行审理。2022年1月10日，本案因新冠疫情中止诉讼，后因案情复杂于2022年1月27日转为普通程序由审判员独任审理。本案审理中，银盛公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本院于2021年11月16日、2022年3月4日两次组织召开庭前会议，并于2022年3月4日公开开庭进行了审理。原告奥华公司的委托诉讼代理人厉洁飞，被告银盛公司的委托诉讼代理人黄卓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥华公司向本院提出诉讼请求：1．被告退还原告履约保证金58377元、经营质量保证金10000元、水电押金2000元、广告位押金2000元，合计72377元；2．被告退还原告2021年8月25日至2021年8月31日的房租4490.64元、2021年8月25日至2021年12月29日的物业费及公共设施维修费6179.36元，合计10670元；3．被告支付原告以83047元为基数自2021年9月2日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：2017年12月21日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由原告向被告租赁坐落于富邦世纪商业广场区域内（即北仑区新碶黄山路857号3幢228至235号）的房屋，用于教育培训场所，面积为356.4平方米，租金为1.5元／天／平方米，租期至2020年12月29日止。该合同届满后，原、被告又续签了租赁合同，租金涨至1.8元／天／平方米，租期至2022年5月2日止。原租赁合同的履约保证金48114元补足至58378元转为后合同的履约保证金，其他原租赁合同缴纳的经营质量保证金10000元、水电押金2000元、广告位押金2000元均转为后合同的保证金或押金。2021年8月，因国家下达《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，原告开设的培训学校处于政策调整范围，故原告只能响应国家政策，停止培训经营。鉴于“双减政策”落实中的相关意见，对于原告的情形向出租方提前提出解除房屋租赁合同，可主张构成情势变更，免于承担违约责任，原告遂于2021年8月24日与被告当面沟通，如后续提前解除合同可以免于原告合同违约，原告则将3个月押金当做租金继续使用房屋3个月，但被告需要原告承担违约责任，如继续履行则要求在2021年8月25日前支付下3个月的房租。协商无果后，原告于当日向被告发出了退租通知书，被告回函予以同意，但双方对退还的具体金额及房屋如何交付等事项存在争议。现原告已协商腾退了案涉房屋，并于2021年9月2日将房屋大门密码锁密码告知了被告，但对于争议事项经多次协商仍无果。原告认为，原告基于国家政策变更而解除合同属于情势变更，无需承担违约责任；合同在原告向被告发出解除通知时即2021年8月24日已经解除，因此被告需要退还相关费用。
被告银盛公司答辩称：第一，“双减政策”是一般商业风险，该政策并未影响原告使用房屋，原告可变更为非营利性培训机构，故原告无权依据“双减政策”单方解除合同。即使构成情势变更，依法应先进行协商，协商不成应请求法院或仲裁机构变更或解除合同，原告单方通知被告解除合同属于违约行为，应承担违约责任。第二，原告通知被告解除合同，被告答复同意解除合同是附条件的，明确表示如原告不同意所附条件，原告需要继续履行合同；后原告没有同意被告提出的条件，后擅自搬离房屋也没有将房屋恢复原状，原告没有权利单方解除合同，只有被告明确表示同意解除合同才能解除。第三，被告在原告擅自退租后为防止损失扩大，于2021年11月20日将案涉房屋出租给案外人韩一装饰，因此原告的房屋使用费以及物业费应计算至2021年10月11日，被告同意退还原告2021年10月12日至2021年12月29日的物业费及公共设施维修费、经营质量保证金10000元、水电押金2000元以及广告位押金2000元，但被告有权将上述款项抵作原告应承担的违约金。第四，被告没有恶意拖延退还原告的各种款项，不应支付利息。
反诉原告银盛公司向本院提出反诉请求：1．确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年10月11日解除；2．反诉被告赔偿反诉原告违约金115473.6元（按6个月租金计算）；3．反诉被告支付反诉原告2021年9月1日至2021年10月11日期间的房屋租金26302元（已变更）。事实和理由：反诉被告并无法定或约定的合同解除权，也未起诉要求对合同予以变更，其直接退租的行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金标准，合同约定了房屋交还期使用费按租金的两倍计算，自2021年9月1日至2021年11月19日，占有使用费已经超出5个月租金；又因反诉被告未按约定归还房屋，反诉原告与新承租人协商由其自行拆铺，为此给予2个月免租期，该免租期在核算违约金时应予考虑；反诉原告为将房屋重新出租产生的招商成本，亦应在核算违约金时予以考虑；合同约定了反诉被告违约解除合同的违约金标准为1年租金，可见反诉被告对违约责任具有预见性；最后，反诉原告主张6个月租金作为违约金时已经考虑了“双减政策”对培训机构的影响。
反诉被告奥华公司答辩称，反诉被告在2021年8月24日向反诉原告提出解除合同，反诉原告表示同意，合同应在该日已经解除，合同又约定反诉被告有10天的交房期，故反诉被告无需支付后续房屋租金。反诉被告因国家“双减政策”影响而解除合同，属于情势变更，不属于违约，无需支付违约金。
本院经审理认定事实如下：
原、被告于2017年12月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北仑区新碶街道黄山路857号3幢228至235室计356.4平方米房屋出租给原告使用，租赁期限自2017年12月30日起至2020年12月29日止，免租5个月，租赁场所仅限于教育培训类产品及其配套产品的经营。2021年1月14日，原、被告又续订了一份《房屋租赁合同》，约定被告继续将上述房屋出租给原告使用，租赁期限自2020年12月30日起至2022年5月2日止，租金为1.8元／天／平方米；原告应在合同签订日支付被告履约保证金58378元，在原告未能按照合同约定支付租金、物业管理综合服务费、能源费、违约金或其他应付款项且经被告书面催告未能按时纠正的，被告可以扣留、没收等额的履约保证金；在原告按合同约定交还租赁场所并缴清所有费用、逾期付款违约金并完全履行合同其他义务七天内，被告需将剩余的履约保证金无息退还原告。原告还应在合同签订日支付被告经营质量保证金10000元、水电燃气押金2000元，在原告按合同约定交还租赁场所并缴清所有费用、逾期付款违约金并完全履行合同其他义务七天内，被告需将剩余的上述保证金及押金无息退还原告。原告应按租赁建筑面积每平方米每月4元的标准支付物业费，并按每年每平方米2元的标准支付公共设施维修费。合同还约定，无论因何种原因导致合同终止，原告均应在10天内将租赁场所恢复毛坯并承担拆除与恢复毛坯的所有费用；如在交还期届满后，原告仍未将所有物品或装修办理、撤除的，视为原告放弃对该物品的所有权，被告有权自行处理原告物品。原告违约导致合同解除，则被告有权要求原告支付相当于合同约定租赁期间内租约年平均年租金的款项作为违约赔偿金。合同签订后，原告已经支付被告履约保证金58378元、经营质量保证金10000元、水电押金2000元，另支付被告广告位押金2000元，并支付被告计至2021年8月31日的房屋租金及计至2021年12月19日的物业费及公共设施维修费。
2021年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，全面规范校外培训行为，要求现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。同年8月24日，原告向被告提交《房屋退租通知书》，以支持国家政策调整为由要求提前解除《房屋租赁合同》并不承担违约责任。同年8月26日，被告书面回复原告称：1．考虑到教培行业的政策调整，酌情退还1个月履约保证金19459元，退还质量保证金10000元，水电押金2000元，广告位押金2000元，共计退还33459元；2．各项费用结算至2021年8月24日；3．原告应在10日内将租赁场所恢复毛坯并交还；4．如原告同意前述方案，在2021年8月28日前与被告签订正式终止协议，终止协议签署前，原告仍应继续履行合同；5．若原告不认可前述方案或未于2021年8月28日前与被告签订正式终止协议，前述方案作废，原告仍应继续履行合同。原告于2021年9月2日腾退了案涉房屋，但没有拆除房屋内部隔墙、吊顶等形成附合的装饰装修物；原告于次日将房门密码告知被告，但双方对退款金额及拆除问题无法达成一致意见。
2021年11月20日，被告就案涉房屋及公共区域出租给案外人宁波韩一装饰有限公司，合同约定租金标准为2.5元／天／平方米，另考虑拆铺成本给予2个月免租期。本案审理中，原告明确表示不将租赁房屋恢复白坯，也不再拆除空调。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》（合同编号：FBSJGC-SPYY-2017-283，FBSJGC-SPYY-2020-283）、《房屋退租通知书》、被告回复函、微信聊天记录，被告提供的《房屋租赁合同》（合同编号：FBSJGC-SPYY-2021-541），以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。
本案的争议焦点是：一、原告单方提出解除《房屋租赁合同》是否违约；二、《房屋租赁合同》的解除时间。本院对此认定如下：
一、原告单方提出解除《房屋租赁合同》系违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，如原告认为构成情势变更，其应先与被告重新协商；如协商不成，其也仅在程序上可以向法院或仲裁机构提出解除或变更合同的请求，即原告不享有实体法意义上的合同解除权或变更权。现原告以国家出台“双减政策”构成情势变更为由单方通知被告解除合同没有事实和法律依据，故属违约。
二、《房屋租赁合同》应于2021年10月11日解除。原告虽于2021年8月24日向被告提交了《房屋退租通知书》单方要求解除合同，但因原告无法定或约定的解除权，不发生解除合同的效力。被告反诉要求确认《房屋租赁合同》于2021年10月11日解除，即表明被告同意原告解除合同的意见，故合同应于当日解除。
关于原告的本诉请求。如上所述，《房屋租赁合同》于2021年10月11日解除，故原告应当支付被告至2021年10月11日的租金，现原告仅支付被告至2021年8月31日的租金，被告无需退还原告租金；物业费和公共设施维修费亦应计算至2021年10月11日，即被告应退还原告2021年10月12日至2021年12月29日期间的物业费3754.08元（356.4平方米×4元÷30天×79天）以及公共设施维修费154.32元（713元÷365天×79天），合计3908.4元。原告要求被告退还租金、物业费及公共设施维修费的诉请的合理部分，本院依法予以支持；不当部分，依法驳回。被告同意退还原告经营质量保证金10000元、水电押金2000元及广告位押金2000元，本院对此予以准许。关于履约保证金，本院结合反诉请求再论；关于利息，《房屋租赁合同》约定原告按合同约定交还租赁场所并缴清所有费用、逾期付款违约金并完全履行合同其他义务后七天内，被告须将原告剩余的履约保证金、经营质量保证金、水电能源押金无息退还原告，原告未将案涉房屋按照约定恢复毛坯交付，故原告诉请利息自2021年9月2日起计算并无依据。虽案涉房屋并未恢复毛坯状态，但被告于2021年11月20日已将房屋出租，被告应于七日内退还原告相应款项，被告未按约退还，故被告应支付以17908.4元为基数自2021年11月28日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告要求被告支付利息的诉请的合理部分，本院依法予以支持。
关于反诉原告的反诉请求。如前所述，《房屋租赁合同》于2021年10月11日解除，对反诉原告要求确认《房屋租赁合同》于2021年10月11日解除的请求，本院依法予以支持。关于租金，反诉被告应支付反诉原告2021年9月1日至2021年10月11日的房屋租金26302元（356.4平方米×1.8元×41天），本院依法对该诉请予以支持。关于违约金，反诉原告于2021年11月20日将案涉房屋又出租给案外人，为此空租40天，考虑反诉原告因拆铺给予承租人的免租期以及“双减政策”对反诉被告经营造成的影响，本院酌定违约金为50天的房屋租金即32076元，反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求的合理部分，本院依法予以支持。
关于履约保证金，《房屋租赁合同》约定被告在原告未能及时支付租金、违约金等款项时可以没收等额的履约保证金，原告尚应支付租金及违约金共计58378元，故被告无需再返还原告履约保证金，原告要求被告返还履约保证金的请求缺乏事实依据，本院依法难以支持。
据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条第二款之规定，判决如下：
裁判结果：
一、被告宁波银盛房产咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司经营质量保证金10000元、水电押金2000元、广告位押金2000元等合计14000元，并支付以14000元为基数自2021年11月28日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；
二、被告宁波银盛房产咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司2021年10月12日至2021年12月29日期间的物业费3754.08元、公共设施维修费154.32元等合计3908.4元，并支付以3908.4元为基数自2021年11月28日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；
三、驳回原告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司的其他诉讼请求；
四、确认反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司与反诉被告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司于2021年1月14日签订的《房屋租赁合同》于2021年10月11日解除；
五、反诉被告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司应支付反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司2021年9月1日至2021年10月11日的房屋租金26302元及违约金32076元，合计58378元；宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司的履约保证金折抵后，反诉被告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司无需另行支付上述款项；
六、驳回反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费1876元，由原告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司负担1628元，由被告宁波银盛房产咨询有限公司负担248元；本案反诉受理费1568元，由反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司负担938元，由反诉被告宁波市北仑区奥华智新培训学校有限公司负担630元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向宁波市中级人民法院在线提交上诉状。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应在判决确定的履行期限内自动履行。当事人自动履行义务后，可以申请人民法院出具自动履行证明书。如义务人逾期未履行，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请人民法院强制执行。义务人应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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审判员：
审判员丁澍淼
书记员：
法官助理奚流
代书记员贺倩倩
裁判日期：
二○二二年三月二十四日
