江苏省南通市崇川区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）崇民初字第00405号

原告南通港力物业管理有限公司，住所地南通市青年西路**。

法定代表人周志敏。

委托代理人陆建萍（特别授权），南通港力物业管理有限公司职员。

被告朱琤。

委托代理人陆新华（特别授权），江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。

原告南通港力物业管理有限公司与被告朱琤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法由代理审判员顾彬适用简易程序独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告南通港力物业管理有限公司的特别授权代理人陆建萍和被告朱琤的特别授权代理人陆新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南通港力物业管理有限公司诉称：2002年5月8日，南通市物业管理处以及天安花园的开发单位新海通有限公司与我司签订了《前期物业管理合同》，约定由我司承担天安花园的物业管理工作。2009年天安花园成立业主委员会，业委会与我司签订物业服务委托合同，合同期已续至2015年底。被告欠缴2005年8月1日至今的物业费，原告经催缴无果，给原告造成了流动资金及银行利息的损失。鉴于被告并未实际居住，原告酌情把物业费降至七折收取。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求依法判令被告立即给付2005年8月1日至2015年12月31日期间的物业费人民币103047元及违约金人民币80602元（以每个月欠缴的物业费金额为基数，按每日万分之五自当月6日起计算至2014年12月31日止，2015年的物业费不计算违约金）。

被告朱琤辩称：就案涉房屋物业费被告确实从未缴纳过，但请求法庭考虑以下情况并依法处理：第一，开发单位未能有效交房，被告也未实际入住，双方未签订物业服务合同，故被告无需缴纳物业费。第二，被告所有的另一套天安花园的房屋也因质量问题与原告发生过物业费纠纷，原告曾诉至法院但撤回了起诉，同理，就本案所涉房屋的物业费原告也不应再追缴。第三，原告主张的物业费大部分已超过诉讼时效，该部分物业费被告无需缴纳，原告此前并未有效向被告催收物业费，在明知被告不实际居住的情况下在门上张贴催费通知是无效的。第四，2015年度的物业费尚未至缴费期，大部分时间段的物业服务还未提供，故该年度的物业费被告无需缴纳。第五，原告主张的3元／月／平方米的物业费单价无依据，其他业主的缴费标准不能适用于本案。第六，原告主张的违约金标准偏高，请求依法予以下调。

经审理查明：2002年5月8日，南通新海通物业管理有限责任公司与新海通有限公司签订《前期物业管理合同》一份，约定由前者为南通市崇川区天安花园小区提供前期物业服务。2010年3月15日，南通新海通物业管理有限责任公司与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，约定了如下事项：1、南通新海通物业管理有限责任公司为天安花园提供物业服务，合同期为2009年1月1日至2010年12月31日；2、业主暂按购房时所签协议确定的标准缴纳物业费，以后欲调整需双方协商；3、业主办理交房手续后，装修前未实际居住的，可按70%缴费；4、缴费期限为每年第二季度（6月30日）前；5、逾期缴纳物业费的，南通新海通物业管理有限责任公司可自逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。2010年4月12日，南通新海通物业管理有限责任公司更名为南通港力物业管理有限公司，即本案原告。2011年1月1日，原告与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，对双方以上权利义务进行了延续，合同期为2011年1月1日至2011年12月31日。2012年4月30日，原告与天安花园业主委员会签订《天安花园物业服务委托合同》，对双方以上权利义务进行了延续，合同期为2012年1月1日至2013年12月31日。此后，原告与天安花园业主委员会又签订了《物业服务合同》，对双方以上权利义务进行了延续和补充：1、合同期为2014年1月1日至2014年12月31日；2、案涉82幢房屋按3元／月／平方米缴纳物业费；3、删除了空关户按七折缴纳物业费的规定；4、将“滞纳金”改为“违约金”。2015年1月6日，原告与天安花园业主委员会又签订了《物业服务合同》，对以上2014年度《物业服务合同》中双方的权利义务进行了延续，合同期为2015年1月1日至2015年12月31日。

另查明：天安花园72幢与案涉82幢房屋在房屋类型上均系独院式住宅，72幢房屋的业主于2005年8月29日与南通新海通物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，双方约定的物业费单价为3元／月／平方米。

再查明：被告朱琤曾于2014年10月起诉新海通有限公司要求后者将天安花园82幢房屋交付给原告，本院于2014年12月20日作出（2014）崇民初字第1628号民事判决书，依法驳回了朱琤以上诉请，认定新海通有限公司已按约履行了交房义务，还查明：2004年7月24日，被告与新海通有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：朱琤向新海通有限公司购买南通市崇川区天安花园82幢房屋，建筑面积为407.90平方米，产权登记面积与合同的约定面积有差异的，以产权登记面积为准。该判决已发生法律效力。

庭审中，原告称天安花园小区于2009年成立业主委员会，2014年度的《物业服务合同》是在2013年12月签订的，被告对原告以上陈述均未提出异议。原告还称案涉房屋的产权登记面积为392.56平方米，购房时原、被告之间并未签订有关物业费单价的协议，自天安花园最初交付时起原告一直为该小区提供物业服务至今，被告对原告以上陈述予以认可。

上述事实，有《前期物业管理合同》、《天安花园物业服务委托合同》、《公司准予变更登记通知书》、《物业服务合同》、《物业管理委托合同》、（2014）崇民初字第1628号民事判决书、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

我国相关行政法规规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。但本案中绝大部分物业服务合同未明确约定物业费单价，双方对此无法达成一致时应如何确定物业费标准，这是本案的核心焦点。对此，本院认为，当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。本案中，天安花园72幢与案涉82幢房屋系同类型住宅，前者物业费单价为3元／月／平方米，原告参照该标准向被告主张2014年1月1日之前的物业费的请求于法不悖，2014年1月1日之后物业服务合同中已明确约定案涉房屋的物业费单价为3元／月／平方米，本院依法予以确认。

我国相关司法解释规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，新海通有限公司、天安花园业主委员会与原告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，应为合法有效。因此，被告辩称双方未签订物业合同继而无需缴纳物业费的主张于法无据。被告还辩称案涉房屋并未有效交付，故不应缴纳物业费。对此，已有生效判决认定案涉房屋已依法交付，被告未提出相反证据推翻生效判决查明的事实，故被告以上抗辩主张不能成立。被告还辩称，原告主张的本案债权大部分已过诉讼时效。对此，本院认为，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。自2005年8月起，原告一直为天安花园小区提供物业服务从未间断，被告对此无异议，据此，本案原告债权显然没有超过诉讼时效。综上，被告上述抗辩理由均不成立，理应依法缴纳物业费。但是，对于2015年度的物业费，物业服务合同明确约定缴费截止日期为该年度的6月30日，对于业主而言，该规定既施以业主交费的义务，又赋予业主在该时间点之前不予交费的权利，现该时间点尚未届至，故被告辩称其无需缴纳该年度物业费的主张于法有据，本院予以支持。因此，被告应缴纳物业费的期间段为2005年8月1日至2014年12月31日，共计113个月，结合案涉房屋的建筑面积及物业费单价，被告每年度应缴纳物业费的金额为人民币14132.16元（392.56＊3＊12），总金额为人民币133077.84元（392.56＊3＊113）。原告按上述总金额的70%即人民币93154.49元（133077.84＊70%）主张物业费，系其对自身权利的处分，本院照准。

关于原告主张的违约金（滞纳金），依照我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，被告未及时给付物业费已构成违约，且抗辩事由均不成立，故应当依约承担违约金。物业服务合同约定的“滞纳金”实质上系违约金，主张违约金的前提是当事人有明确约定。由于前期物业合同中并无违约金的约定，故原告就2009年1月1日之前被告拖欠的物业费主张违约金的请求于法无据。关于违约金的计算标准，原告按每日万分之五主张，被告辩称该标准偏高，请求依法予以下调。对此，本院认为，原告未就被告拖欠其物业费给其造成的损失举证证明，故本院酌定被告违约给原告造成的实际损失为原告应收而未收物业费期间的银行利息损失（按银行逾期罚息利率顶格计算至银行同期同类贷款利率的1.5倍）。按每日万分之五计算的违约金过分高于原告该损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定按上述损失的1.3倍即银行同期同类贷款利率的1.95倍（1.5＊1.3）支持原告的违约金主张。关于违约金的起算日期，原告现行主张与物业服务合同中记载的自逾期之日（每年的7月1日）起算违约金的约定明显相悖，本院不予支持，被告应当自2009年起于每年度的7月1日起向原告支付违约金。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条之规定，判决如下：

一、被告朱琤于本判决生效后十日内一次性给付原告南通港力物业管理有限公司南通市崇川区天安花园82幢2005年8月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币93154.49元。

二、被告朱琤于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍一次性支付原告南通港力物业管理有限公司逾期付款违约金（自2009年起，分别以人民币14132.16元为基数，于每年的7月1日起计算至2014年12月31日止）。

三、驳回原告南通港力物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1986元（已减半），由原告负担人民币286元，被告负担人民币1700元（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并缴清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3972元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。

代理审判员顾彬

书记员赵云

二〇一五年六月二日