深圳市罗湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0303民初3875号

原告(反诉被告)徐惠琼，女，香港居民，1971年8月10日出生。

委托代理人徐鸿仪，北京市中银（深圳）律师事务所律师。

委托代理人钱勇，北京市中银（深圳）律师事务所律师。

被告（反诉原告）深圳市奥晶科技有限公司，住所地深圳市龙岗区坪地街道四方埔社区四方埔街12号A栋一、二、三楼，组织机构代码78922429-7。

法定代表人麦杭珍，总经理。

委托代理人杨爱国，广东君一律师事务所律师。

第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，组织机构代码71527988-5。

法定代表人吴军强，执行董事。

委托代理人李静婷，女，汉族，1975年2月28日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区宝城创业一路40号。系公司员工。

委托代理人刘洪铭，男，汉族，1988年5月28日出生，身份证住址湖南省祁东县石门居委会。系公司员工。

上列原告诉被告及被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐惠琼及其委托代理人徐鸿仪，被告的法定代表人麦杭珍、委托代理人杨爱国，第三人的委托代理人李静婷、刘洪铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2016年1月22日，原、被告在第三人的居间下签署《二手房买卖合同》及《定金托管协议》，约定原告向被告购买位于深圳市罗湖区聚龙大厦某物业，房产用途为商业金融业，房产价格240万元。原告签署合同后，被告并未当场加盖公章并至今未将加盖公章的合同交付给原告，但在第三人的催促下，原告立即向被告支付了定金30万元。同时，第三人当场要求原告支付佣金，为此原告向第三人支付了51800元佣金。另外，第三人还促使原告与被告签署另外一套位于布吉的商业性房产（原告已根据专署管辖规定在龙岗区人民法院另案起诉）。此后，第三人要求原告配合办理相关手续。原告获知自己是香港户口，违反了建设部等六部委共同下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》及国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》关于限购规定，根本无法按照合同的约定办理贷款，更不可能将房产过户至自己名下，也不可能按照备注条款的要求另寻买家或找人代持，双方签署的合同无法履行，合同目的根本不可能实现。原告认为，第三人与被告在明知原告为香港户口不能购买商业性房产的情况下，仍促使原告同时签订两套商业金融性房产买卖合同，并企图通过合同备注单方免责条款的形式欲将合同履行不能的责任全部推给原告。第三人及被告为规避责任，在明知原告的境外身份不符合购房条件仍予居间服务及签署合同，即使签署了免责声明或责任转嫁条款，对合同不能履行的后果仍应承担相应责任。综上，原告为维护自身合法权益，依照《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。请求人民法院判令：1、解除原、被告上面于2016年1月22日签订的《二手房买卖合同》及原、被告与第三方签订的《定金托管协议》；2、被告返还原告支付的定金30万元，第三人承担连带返还责任；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，被告认为原告的起诉没有事实和法律依据，依法应当驳回。理由是原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。被告在履行合同过程当中没有违约行为，原告不享有合同解除权，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。

被告反诉称，2016年1月22日，反诉原告与反诉被告经第三人居间介绍，签订了《二手房买卖合同》，约定：反诉被告购买反诉原告所有的位于深圳市罗湖区聚龙大厦某物业，价格为2400000元；买方（即反诉被告，下同）应当在签订合同时支付定金300000元；买方应当于签署本合同之日起壹拾日内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；卖方（即反诉原告，下同）应当在合同签订后七日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼；如买方违约，卖方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过贰拾日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；经双方友好协商，若买方因名额问题无法购买此房，卖方同意买方更名购买，即因此产生的责任和费用由买方负责，与卖方无关而且交易必须按合同约定完成，否则产生的违约责任由买方负责。同日，反诉原告与反诉被告以及第三人，共同签订了《定金托管协议》，约定：反诉被告应当支付的定金300000元，由第三方进行托管；定金的放款条件是交易房屋经第三人查档确认房产无查封，产权清晰。签订《二手房买卖合同》及《定金托管协议》后，反诉被告将定金300000元交第三人托管；反诉原告出具了公证委托书给担保公司赎楼。反诉被告将定金交第三人托管后，以各种理由拒绝继续履行合同，反诉原告多次要求其履行，但其拒绝履行。第三人也一直拒绝将定金300000元支付给反诉原告。2016年2月29日，反诉被告竟然向贵院提起诉讼，要求解除双方在2016年1月22日签订的《二手房买卖合同》。综上所述，反诉原告认为：第一，双方之间签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。三方签订的《定金托管协议》也是合法有效的。第二，双方在《二手房买卖合同》备注条款中约定的内容，说明反诉被告在签订合同时明知其知道深圳市有限购的政策，但双方一致同意反诉被告另行更名购买。第三，反诉原告已经按合同约定履行了自己的义务，是守约方。第四，反诉被告未按合同约定履行其约定义务，已经构成了违约，且违约时间已经远远超过20日。第五，反诉被告在2016年2月29日向法院起诉，要求解除合同，显然是以其行为表明不履行合同约定的义务。第五，反诉被告已经逾期履行义务超过20日，反诉原告即享有合同解除权，且反诉被告已经以其行为表明不履行合同约定的义务。为维护反诉原告的合法权益，特提出上述反诉请求，请求依法予以支持。请求人民法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告在2016年1月22日签订的《二手房买卖合同》。2、确认反诉原告无需返还反诉被告定金300000元。3、第三人将其收取的定金300000元支付给反诉原告。4、本案诉讼费用由反诉被告承担。以上共计300000元。

原告针对被告的反诉辩称，第一，原告与被告在第三人促成下签订的《二手房买卖合同》约定的内容无法完成，根据六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见规定及深圳市国土房产局、国家外汇管理局深圳市分局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知（深国房2007-254号）的规定，境外个人在境内工作学习超过一年，只能购买一套用于自住的商品房，仅限于住宅类。港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房住宅类。而原告系香港居民，不具备上述规定的购房条件，且被告及第三人也未能提供证据证明原告具备了相应的购房条件，原、被告双方签署的《二手房买卖合同》无法实际履行。第二，被告、第三人明知原告不具备购房条件，对此可能产生的后果应当明知，故无法实际履行合同，三方均有责任，特别是第三人作为中介方，应充分提醒买卖双方的交易风险，而不是让买卖双方签署备注条款，要求买方无论如何均要购买，否则责任自负。原告签订《二手房买卖合同》是为了取得涉案房产的产权，在该目的无法达到的情况下原告解除《二手房买卖合同》并不构成违约，被告及第三人应向原告返还所收取的款项。综上，请法院依法驳回被告的反诉请求。

第三人陈述称，本诉与反诉的答辩意见一致，第一，原、被告之间是房屋买卖合同关系，而第三人是与原、被告之间均为居间合同关系，因此第三人并非本案适格当事人，不承担相应的法律责任。现有30万元的定金托管于第三人处，对于该托管的30万元定金，第三人同意配合法庭裁判处理。第二，在合同履行过程中被告已办理公证授权委托手续，委托担保公司赎楼，原告拒绝配合办理资金监管及按揭贷款手续，第三人为促进交易顺利完成，多次与原告沟通，但原告均以各种理由拒绝继续履行合同。

经审理查明，位于深圳市罗湖区文锦中路聚龙大厦某房产（以下简称涉案房产）权利人为被告，建筑面积72.43平方米，用途：商业金融业，房产证号：XX。2016年1月22日，在第三人的居间介绍下，原、被告签订了《二手房买卖合同》，双方约定被告（卖方）将涉案房产转让给原告（买方），转让成交价为人民币240万元，原告应于签订合同时向被告支付定金人民币30万元，剩余房款由原告通过银行按揭付款；涉案房产处于抵押状态，被告通过委托担保公司担保融资赎楼，被告应于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20％的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款约定：经双方同意协商，若买方因名额问题无法购买此房，卖方同意买方更名购买，即因此产生的责任和费用由买方负责，与卖方无关，而且交易必须按合同约定完成，否则产生的违约责任由买方负责。合同中还约定了一些其他的权利和义务。同日，原、被告与第三人签订了《定金托管协议》，约定将涉案房屋买卖的定金托管于第三人处。

另查，合同签订当日，原告向被告支付了定金30万元，被告开具了收款收据。截至庭审之日，该30万元定金仍托管于第三人处。2016年1月28日，被告依约办理公证授权委托手续，委托办理包括融资赎楼在内的相关手续。但原告并未按照合同约定配合办理资金监管及按揭贷款手续，致使合同未能继续履行。

再查，原告系香港人，根据2006年建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等限购规定，原告并不具备涉案房产的购房资格，涉案房产无法过户至原告名下，亦即原告的合同目的无法实现。

本院认为，原告、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》、《定金托管协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。合同签订后，被告依约办理赎楼委托公证书，原告未能按照约定配合办理资金监管及按揭贷款手续，构成违约，应当承担违约责任。因此，被告要求解除《二手房买卖合同》、不予退还原告定金人民币30万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于《二手房买卖合同》已经解除，原告解除《定金托管协议》的诉讼请求，本院予以采纳。原告称未继续履行合同是因为原告不具备涉案房产的购房资格，无法办理贷款及将涉案房产过户至原告名下，被告及第三人明知原告不具备购房资格仍签订合同，三方均有责任。对此，本院认为，关于原告对涉案房产限购问题，早在2006年即有相关规定，并且原、被告双方在《二手房买卖合同》备注条款亦有约定如不能过户，原告将另行更名购买，否则将承担相应责任，可见原告对限购已有预见，双方对因此产生的后果也作了约定，因此原告的主张本院不予采纳。《定金托管协议》解除后，鉴于30万元定金托管于第三人处，应由第三人径行退还被告。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告徐惠琼和被告深圳市奥晶科技有限公司于2016年1月22日签订的《二手房买卖合同》及原告徐惠琼、被告深圳市奥晶科技有限公司和第三人深圳市世华地产投资顾问有限公司签订的《定金托管协议》；

二、被告深圳市奥晶科技有限公司无需返还原告徐惠琼定金30万元；

三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内将定金30万元退回被告深圳市奥晶科技有限公司；

四、驳回原告徐惠琼的其他诉讼请求。

案件本诉受理费人民币5800元，由原告负担人民币5000元，被告负担人民币800元；反诉受理费人民币2900元，由原告负担，被告预交人民币4900元，多收人民币2000元退还给被告。

如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判长杨丽茵

人民陪审员王大岩

人民陪审员胡聪明

二〇一六年六月十六日