广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤20民终6478号

上诉人（原审被告）：梁月喜，女，1966年5月9日出生，汉族，住广东省云浮市。

委托诉讼代理人：梁雄标（系梁月喜丈夫），住广东省云浮市新兴县。

被上诉人（原审原告）：中山市合顺物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区长江路82号5楼501、502、503，统一社会信用代码914420006981558715。

法定代表人：陈永乐，该公司总经理。

委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。

上诉人梁月喜因与被上诉人中山市合顺物业服务有限公司（以下简称合顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

梁月喜上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回合顺公司全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，程序错误。金山城业主委员会与合顺公司签订《金山城物业服务合同补充协议》，决定上调小区物业费。该协议没有合顺公司法人代表陈永乐的签字。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。一审法院应对该合同效力进行认定。《金山城物业服务合同补充协议》未达成合同约定条件，是非法无效的。根据法院法律文书，梁月喜不是《金山城物业服务合同补充协议》的约束主体，该协议不应约束梁月喜。涉案《物业服务合同》《物业服务合同补充协议》必须按《中华人民共和国合同法》《广东省物业管理条例》等法律法规签订执行，必须主体合法、资质合法、程序合法。合顺公司无法提供其作为物业服务企业必须具备的身份证明文件。一审中合顺公司不确认梁月喜提供的社会信用代码，即合顺公司自己否定自己的合法性。合顺公司作为物业服务企业，必须具备合法身份证明文件。合顺公司不具备合法身份，无权提起本案诉讼。根据《广东省物业管理条例》第四十四条的规定，物业服务合同应报相关部门备案，合顺公司无法提供《物业服务合同》的备案材料，违反法律强制性规定。合顺公司提供的《物业服务合同》不完整，不是合法证据。一审不应以《物业服务合同》为依据审理本案。一审法院没有以事实为根据，以法律为准绳，应当依法改判。

合顺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.合顺公司与金山城业主委员会签订的物业服务合同及补充协议均已得到业主大会表决通过，其效力及于全体业主，补充协议的效力已经有生效的法律文书确认并已经实际履行，是合法有效的。梁月喜应按合同约定的物业费的缴纳标准和方式向合顺公司按时足额缴纳物业管理费。梁月喜经合顺公司多次催告仍未在合理期限内缴费，已经构成违约。2.合顺公司已按合同约定对小区物业公共区域及绿化带提供了管理服务，履行了合同约定的维修、养护、管理义务，不存在违约行为。业主没有证据证明合顺公司存在违约行为，其仅以不满足服务为由拒缴服务费是不合理的。

合顺公司向一审法院诉讼请求：1.梁月喜向合顺公司支付2017年8月至2020年6月期间的物业服务费1802元及违约金（违约金计算方式：2017年9月1日前以27.4元为基数，2017年9月1日后以51.40元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之三利率计算至清偿之日止）；2.梁月喜向合顺公司支付2017年8月至2020年6月期间的梯灯费115.26元、水费297.2元、电费562.59元、垃圾处理费5.27元。

一审法院认定事实如下：2015年10月20日，金山城业委会与合顺公司签订物业服务合同，委托合顺公司为坐落于中山市****和车库（占地面积22万平方米，多层住宅面积约281264.12平方米；**大厦面积约51695平方米，商铺建筑面积约55375.23平方米）提供物业服务。约定：合顺公司对小区建筑物主体外的共用部位，共用设施设备，绿化、环境卫生、车辆等进行管理，并要达到一定服务质量。多层（不带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，小高层（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，高层（**大厦带电梯）住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，住宅改做商业或办公用途的按商铺标准收取，路灯、楼道灯每户每月5元。合同第十四条约定，物业服务费收取标准在本次合同期2015年11月2日至2016年4月30日六个月内按双方合同原收费约定标准执行。说明：进驻六个月后，即2016年4月30日起，根据双方的协议调整物业服务费用，如需调整物业服务费用必须符合以下条件：1.开展小区业主物业服务费价格调整问卷调查，经全体业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.按照中发改价控［2015］410号文件规定的物业服务收费实行市场调节价进行调整；否则物业公司有权降低服务标准或终止服务合同。合同还约定了其他内容。

2017年8月10日，合顺公司与金山城业委会签订补充协议约定，金山城1－9期管理费在原合同收费标准的基础上每平方米上调0.35元，包括1－9期住宅与商铺（不含**住宅和商铺），自2017年9月1日按新的收费标准执行。从2017年8月份开始，由合顺公司出资逐步推进以下事项整改：1.逐步解决供水管道改造事宜；2.推进小区供电移交，供电公司抄表到户，需小区住户配合提交资料；3.在小区主要路段安装监控；4.小区开发商规划的停车位不足，合顺公司在原有能供消防车通行的路段和部分绿化带规划停车位；5.逐步完善小区绿化带的补种工作；6.小区垃圾堆放整改，在堆放点安装提示牌。

2018年11月14日,梁月喜及同为金山城小区业主的案外人吴某、罗某以金山城业委会与合顺公司签订上述补充协议作出上调物业服务费的决定违反法律规定、侵害业主合法权益为由,向一审法院提起诉讼[案号为(2018)粤2071民初24119号]，要求撤销上述补充协议中关于上调物业服务费的决定。一审法院经审理认为上述补充协议中上调物业服务费的决定程序不合法，侵害了业主的合法权益，一审判决撤销上述补充协议中关于上调物业服务费的决定。合顺公司因不服上述判决上诉至本院，本院经审理认为，梁月喜、吴某、罗某并非上述补充协议约束的主体，其申请撤销该补充协议于法无据，且该撤销权的行使已过除斥期间，于2020年4月22日作出（2019）粤20民终5835号终审判决，撤销（2018）粤2071民初24119号民事判决,驳回梁月喜、吴某、罗某的诉讼请求。

中山市**金山城**幢**房系金山城小区内多层住宅，建筑面积为70.69平方米，登记在梁月喜名下。

2018年3月17日，合顺公司向梁月喜发出管理费水电费催缴函，载明梁月喜欠缴物业服务费、水费、电费共计1034.55元，并催告梁月喜于当月24日前缴交上述费用。

梁月喜为证明其有正当理由不缴纳物业服务费，向一审法院提交照片多张，用以证明合顺公司未尽其应尽义务，在安全监控、安全巡视、共用设施维修养护、车位规划、垃圾清运等方面存在管理不善等问题。合顺公司对该证据不予确认。

一审庭审中，合顺公司述称，水费至今由合顺公司代收代缴；电费在2017年12月前是合顺公司代收代缴，本案主张的电费均为2017年12月前的；梯灯费实际是按照每户3.39元/月收取；垃圾处理费是按水的用量每吨加收0.31元，从2020年3月1日起由**镇政府部门通知统一收取，合顺公司接到通知时该费用就是生活垃圾处理费，与水费捆绑收取。梁月喜称庭后3日内对合顺公司主张的水、电费金额核实后回复，逾期视为无异议,梁月喜逾期未回复。

一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。合顺公司与金山城业委会签订的物业服务合同及补充协议为当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，虽然梁月喜对物业服务合同及补充协议不确认,但该合同效力已经另案生效判决审查,本案中不再重复审查,一审法院对其效力予以确认。

合同签订后，合顺公司依约为小区提供物业管理服务，梁月喜理应履行向合顺公司交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，须承担支付尚欠物业服务费等违约责任。梁月喜主张合顺公司未尽其应尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的证据不足以认定合顺公司存在不履行物业服务合同之根本违约情形，梁月喜以此为由拒付物业服务费无合法依据，一审法院对梁月喜的抗辩理由不予采纳。

梁月喜自2017年8月起未缴纳物业服务费，合顺公司要求其缴纳自2017年8月至2020年6月的物业服务费并支付违约金至实际清偿之日的主张，有法律及合同依据，一审法院予以支持。关于违约金的计算方式，合同约定逾期缴纳物业服务费的，按欠缴金额加收每日千分之三的滞纳金。因合顺公司未举证证明梁月喜逾期缴纳物业服务费给其造成的实际损失，该违约金标准过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

梁月喜为多层住宅住户，房产建筑面积为70.69平方米。2017年8月，物业服务费计收标准为0.4元/平方米，梁月喜应缴纳物业服务费为28.28元（70.69平方米×0.4元），合顺公司主张27.40元，一审法院予以照准；2017年9月至2020年6月，物业服务费计收标准为0.75元/平方米，梁月喜每月应缴纳物业服务费为53.02元，合顺公司主张51.40元，一审法院予以照准。故自2017年8月至2020年6月，梁月喜应缴物业服务费1775元（27.40元+51.40元×34个月）。

关于路灯、楼道灯电费，合同约定每户每月5元，合顺公司主张按每户每月3.39元收取，则2017年8月至2020年6月期间共计118.65元（3.39元×35个月），合顺公司主张115.26元，一审法院予以照准。

关于水费297.2元及电费562.59元，虽梁月喜对合顺公司主张的金额有异议，但其在指定期限内未向一审法院提交回复，视为对上述金额无异议，故对于合顺公司的该项主张，一审法院予以支持。关于垃圾处理费5.27元，该费用系由政府部门通知收取，梁月喜亦未对此提出异议，故对于合顺公司的该项主张一审法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、梁月喜于一审判决生效之日起七日内向合顺公司支付拖欠的自2017年8月至2020年6月的物业服务费1775元及逾期付款违约金（计算方式：2017年8月欠缴的物业服务费对应违约金，以欠缴金额27.40元为基数，从2017年9月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19目止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；2017年9月至2020年6月欠缴的物业服务费对应违约金，以每月欠缴金额51.40元为基数，从欠缴月份次月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率逐月分段计算至2019年8月19目止，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率逐月分段计算至实际清偿之日止）；二、梁月喜于一审判决生效之日起七日内向合顺公司支付拖欠的自2017年8月至2020年6月的梯灯费115.26元、水费297.2元、电费562.59元、垃圾处理费5.27元；三、驳回合顺公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（合顺公司已预交），由梁月喜负担（梁月喜于一审判决生效之日起七日内迳付合顺公司）。

二审期间，合顺公司向本院提供如下证据：1.金山城小区工作汇报图片集，拟证明合顺公司履行了维修、养护和管理的义务。2.关于征收生活垃圾处理费的通知，拟证明合顺公司根据政府通知，从2020年3月1日起按用水量每吨0.3元的标准向业主收取生活垃圾处理费。3.发票（14张）及通用票据（7张），拟证明业主水费至今仍由合顺公司代收代缴。4.资质证书及营业执照，拟证明合顺公司具备为小区提供物业服务的资格。梁月喜对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证据2、证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，对证据4的真实性、关联性认可，合法性不认可。

一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。

本院另查明，合顺公司营业执照（副本）显示其经营范围包括物业管理，外墙清洁服务，小区内停车服务及游泳池管理服务等。合顺公司营业执照登记机关为中山市工商行政管理局。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。合顺公司营业执照显示其经营范围包括物业管理，合顺公司具备物业服务资质。金山城业主委员会与合顺公司签订物业服务合同补充协议，罗某、梁月喜等部分业主不接受该补充协议并诉至法院，要求撤销该补充协议。法院作出的（2019）粤20民终5835号终审判决，驳回业主的诉讼请求。法院在上述判决中，认定罗某、梁月喜等业主并非补充协议约束主体,其申请撤销补充协议于法无据。法院的该认定是基于诉讼程序对当事人诉讼主体资格作出认定，即罗某、梁月喜等业主并非补充协议的签约方，根据合同的相对性原则，无权申请撤销。金山城业委会代表全体业主与合顺公司签订补充协议，在该协议未被依法撤销的情况下，该协议对全体业主具有约束力。梁月喜作为业主接受了合顺公司的物业服务，其理应向合顺公司支付相应的物业服务费用。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。本案没有证据显示合顺公司提供的物业服务存在重大瑕疵，梁月喜拒交物业费的理据不足，一审法院不予支持并无不当。

综上所述，上诉人梁月喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人梁月喜已预交），由上诉人梁月喜负担。

本判决为终审判决。

审判长李少民

审判员张群立

审判员吴碧英

书记员何思雯

二〇二〇年十二月十七日