北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京02民终15353号

上诉人（原审原告、反诉被告）：马若龙，男，1987年9月16日出生，汉族，无业，住天津市宝坻区。

委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴蓉，北京市京师律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。

法定代表人：冯玉良，执行董事。

委托诉讼代理人：赵帅，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。

上诉人马若龙、上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）因双方确认合同无效纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初6336号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

马若龙上诉请求：一、撤销原审判决第五项，改判由金色凯盛公司支付给马若龙房屋价款利息损失（以1264840元为基数，自2013年10月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）和房屋差价损失50万元。二、金色凯盛公司负担本案一审、二审全部费用。事实与理由：一、一审判决事实认定不清，本案非混合过错情形，马如龙不应承担与金色凯盛公司同等过错责任。马若龙与金色凯盛公司签订的协议虽名为《房屋经营使用权转让协议书》，但含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，合同履行中办理产权手续的意思表示清晰明确，应认定为房屋买卖合同。涉案房屋所在建筑物现已竣工验收备案、交付使用、并取得不动产权登记，但规划用途为绿隔产业用地、酒店、办公、商业等，金色凯盛公司不能提交对外出售涉诉房屋的审批手续，上述协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。金色凯盛公司作为格式合同提供者，作出办理房屋产权证的承诺，令马若龙产生不合理的信赖期待，其公司显然更具恶意。马若龙属于审查过错较小。二、一审判决将利息损失与房屋使用费相互抵销无法律依据。马若龙主张的利息损失与金色凯盛公司主张的房屋使用费数额差距巨大，且付款时间和交付房屋时间不同，即利息产生时间和房屋使用费产生时间不同，故不适宜做债务抵充。房屋使用费应自金色凯盛公司返还全部房屋价款后方得主张，尚不具备返还条件。三、马若龙有权主张房屋差价损失，一审驳回该项请求没有法律依据。由金色凯盛公司提交的证据和原审法院对合同无效的审查和认定结果来看，合同无效的原因并非由马若龙引起，也非马若龙所能控制，不应由马若龙承担过错责任。马若龙在签订合同时不具有主观过错，且完全履行了付款义务，马若龙签订合同时有善意的目的且有履行合同义务的行为，应由金色凯盛公司承担过错赔偿责任。已有生效判决认定金色凯盛公司应返还转让款并支付利息，并酌定支付损失赔偿金，应做到同案同判。本案一审判决与北京市大兴区人民法院在先的生效判决相违背，亦否定了北京市第二中级人民法院在先的二审生效判决，毫无法律依据，应当予以改判。

金色凯盛公司辩称，不同意马若龙的上诉讼请求和理由。金色凯盛公司与北京市大兴区旧宫镇政府签订合作协议，负责世界之花假日广场项目建设并取得了该项目40年经营使用权。本案双方签订协议所转让的仅仅是案涉房屋40年的经营使用权，转让价款明显低于同地段的商品房，本案的合同性质不是房屋买卖合同，是马若龙主观理解为房屋买卖，金色凯盛公司没有过错。马若龙未审查房屋审批手续，存在过错。协议中关于办理房屋产权证的内容，是指在符合条件下才积极配合，不是金色凯盛公司的义务。金色凯盛公司的损失比马若龙大，假如40年期满后，马若龙要求认定协议无效，金色凯盛公司既要返还转让款，还要将房屋还给旧宫镇政府，显然不公平。

金色凯盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费由马若龙承担。事实及理由：一、一审法院认定案由错误。所签订的《房屋经营使用权转让协议》性质，应属于债权转让合同，而不是房屋买卖合同。1.债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人间产生的特定的权利义务关系。金色凯盛公司将其依据合同享有的世界之花假日广场项目40年经营使用权中的部分权利转让给受让人，符合法律规定。金色凯盛公司与受让方签订的《房屋经营使用权转让协议》应属于债权转让合同，而不是房屋买卖合同。2.双方签订《房屋经营使用权转让协议》的目的是进行经营使用权转让，而不是房屋买卖。3.双方签订《房屋经营使用权转让协议》的主要条款，均表明是进行房屋经营使用权转让，而不是房屋买卖。4.一审法院认为《房屋经营使用权转让协议》中，含有对房屋产权办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关规定，合同履行中办理产权手续的意思明确，这完全是不负责任的主观臆断。二、一审法院认定双方所签《房屋经营使用权转让协议》无效是完全错误的，适用法律不当。根据合同法第七十九条、第八十条、第八十一条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。这说明，金色凯盛公司将其依据合同享有的世界之花假日广场项目40年经营使用权中的部分权利转让给受让人，符合法律规定。三、即便认定双方所签订的《房屋经营使用权转让协议》无效，那么一审法院判决也显失公平、公正。如果受让方在40年经营使用权期满提起诉讼，按照一审法院的裁判惯例进行判决，金色凯盛公司全额返还转让款，让受让方白白使用的四十年，该结果对金色凯盛公司显失公平。

马若龙辩称，不同意金色凯盛公司的上诉请求和理由。北京法院已有生效判决认定同样情形的合同是房屋买卖合同，双方签订的协议因为主体没有售房的资质，因而无效，金色凯盛公司应当赔付马若龙的损失。

马若龙向一审法院提出诉讼请求：1．判令双方签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；2.判令金色凯盛公司返还马若龙经营使用权转让款1264840元，并支付利息（以1264840元为基数，自2013年10月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令金色凯盛公司赔偿马若龙装修损失100000元；4.判令金色凯盛公司赔偿马若龙房屋差价损失500000元；5．判令金色凯盛公司承担本案诉讼费。

金色凯盛公司向一审法院提出反诉请求：1．判令马若龙支付金色凯盛公司房屋占有使用费，按照4700元每月，自收房之日（2016年6月30日）起计算至实际腾退房屋之日止；2．判令马若龙将房屋恢复原状并返还金色凯盛公司；3．判令马若龙补齐物业费和供暖费用；4．判令马若龙承担所有诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年10月23日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与马若龙（乙方，受让方）签订《房屋经营使用权转让协议书》；双方在合同书中约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府签订了合作协议，旧宫镇人民政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成以下协议：一、房屋所在项目基本情况。1、项目名称：世界之花假日广场（暂定名）；2、项目位置：北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3、房屋所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4、房屋所在项目占地13万平方米。地上13。地上**，地下**施工建设阶段。项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的。1、甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C1座8层833号房屋经营使用权。2、房屋预测建筑面积为77.22平方米（最终以实测面积为准）。三、转让年限和价款。1、该房屋经营使用权转让年限自2016年1月1日起至2055年12月31日止，共计40年。2.按预测建筑面积计算，合同房屋单价为16277元/平米，房屋总价款为：1256910元。四、付款方式。乙方采用以下第2种方式向甲方支付本合同第三条约定的转让总价款。2、分期付款，具体方式如下：2013年10月23日前支付636910元。2013年11月30日前支付620000元。五、房屋交付。1、甲方应于2015年12月31日将协议约定房屋交付乙方。……六、甲方责任。……3、在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1、乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时交纳；2、转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3、房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定交纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明。1、乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2、本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3、如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件（一）中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。

2016年6月30日，双方签订《〈房屋经营使用权转让协议书〉之补充协议》，约定：“鉴于，甲乙双方已就北京市大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目C1座8层833房屋签订《房屋经营使用权转让协议书》（以下简称“原协议”），并已于2016年6月30日办理完毕前述房屋的交付及物业相关手续。甲乙双方现就原协议中转让年限变更事项等做出如下补充协议：第一条，转让年限。将原协议第三条第1款变更为：该房屋经营使用权转让年限自办理房屋交付手续之日起至2056年12月31日止。第二条，实测建筑面积。原协议第二条第2款约定，房屋预测建筑面积为77.22平方米；根据原协议第八条第1款约定，根据国家有资质测绘机构的测绘报告，房屋实测建筑面积为78.24平方米。”

马若龙向金色凯盛公司支付经营使用权转让款共计1264840元。双方均认可涉案房屋已于2016年6月30日交付。双方均认可交付时为毛坯状态。交付后，马若龙进行了装修。

经查，该涉案房屋所在世界之花假日广场项目于2020年10月14日获取工程竣工验收备案，登记竣工验收时间为2020年10月10日。

世界之花假日广场项目（现地址大兴区德贤路59号院）现已分别获得不动产权证书7个，涉及原商业裙房（现1号楼，登记时间2020年12月2日）、原C1座（现2号楼，登记时间2021年5月14日）、原C2座（现3号楼，登记时间2021年5月14日）、原D座（现4号楼，登记时间2021年5月14日）、原C3座（现5号楼，登记时间2021年5月14日）、原C4座（现6号楼，登记时间2021年5月14日）、原地下一层商业及车库（现7幢-3层至1层1，登记时间2020年12月2日），上述不动产权证书登记权利人均为北京宏图建业投资管理中心，权利类型均为集体建设用地使用权/房屋所有权，权利性质均为其他。其中C1座（现2号楼）、C2座（现3号楼）、C4座（现6号楼）用途均为F81绿隔产业用地/酒店，使用期限为集体建设用地使用权，2017年2月14日至2067年2月13日。

一审法院认为，马若龙与金色凯盛公司签订的合同虽名称为《房屋经营使用权转让协议书》，但含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，合同履行中办理产权手续的意思表示清晰明确，应认定为房屋买卖合同。涉案房屋所在建筑物现已竣工验收备案、交付使用，并取得不动产权登记，但该建筑物规划审批用途为绿隔产业用地酒店、办公、商业等项目，金色凯盛公司不能提交对外出售涉诉房屋的审批手续，上述协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同无效，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，涉案房屋已交付马若龙使用多年，应当支付相应使用费用，现马若龙主张金色凯盛公司支付其利息损失，金色凯盛公司提出反诉要求其支付使用费，二者应当相互抵销。

仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。根据双方当事人的陈述以及案涉合同的订立过程，金色凯盛公司与马若龙对于案涉房屋的性质以及手续的办理情况均系明知，金色凯盛公司未提供合法出售案涉房屋的手续，马若龙亦未尽到相应的审核义务，因此双方应承担均等的过错责任。马若龙现主张差价损失并无相应依据，一审法院不予支持。对于装修损失一项，一审法院结合双方合同履行情况、实际损失情况、当事人过错程度、现场勘查予以酌情确定。

金色凯盛公司另反诉要求马若龙将涉案房屋原状返还，双方于合同中对此并无约定，因涉案房屋交付时系毛坯状态，马若龙势必对涉案房屋进行装修，金色凯盛公司亦在使用期间未对上述装修行为表示异议，故涉案房屋无须恢复原状。但双方所签订的合同系无效合同，马若龙应将涉案房屋返还金色凯盛公司。

对于金色凯盛公司要求马若龙补齐物业费、供暖费一项，因金色凯盛公司并非提供上述服务的主体，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。

一审法院判决：一、确认马若龙与北京金色凯盛投资管理有限公司于2013年10月23日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内返还马若龙合同价款1264840元；三、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效后10日内赔偿马若龙装修损失24000元；四、马若龙在收到判决第二项、第三项所确定的合同价款后十日内将位于北京市大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目C1座8层833房屋腾退并返还北京金色凯盛投资管理有限公司；五、驳回马若龙的其他诉讼请求；六、驳回北京金色凯盛投资管理有限公司其他反诉请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：对于《房屋经营使用权转让协议书》中涉及房屋产权证办理的条款，马若龙称金色凯盛公司当时在对外宣传中称房屋可以办理产权证，所以才买房。金色凯盛公司称系因部分受让人提出40年的经营使用权期限很长，政策可能发生变化，故要求增加这些条款。

本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《房屋经营使用权转让协议书》的效力认定问题，以及确认该协议书无效情况下的法律后果问题。

马若龙与金色凯盛公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》，所载转让标的虽为房屋经营使用权，但期限长达40年，且含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定。尽管双方对于合同中涉及房屋产权办理条款的形成过程主张不同，但双方主张均说明上述条款的重要性，故金色凯盛公司关于双方协议书仅是转让房屋经营使用权的意见，本院不予采纳。一审法院认定合同履行中办理产权手续的意思表示清晰明确，上述协议书实为房屋买卖合同，并无不当。现涉案房屋所在建筑物虽已竣工验收备案、交付使用，并取得不动产权登记，但该建筑物所在土地的使用权为集体建设用地，规划审批用途为绿隔产业用地酒店、办公、商业等项目，金色凯盛公司不能提交对外分割出售涉诉房屋的审批手续，故一审法院认定上述协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，亦无不当。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋已交付马若龙使用多年，马若龙应当支付相应使用费，马若龙主张金色凯盛公司支付其转让款利息损失，亦应予合理补偿。本院酌情认定房屋交付后的利息损失与房屋占用使用费相互抵销。对于交房之前的利息损失，金色凯盛公司应予支付，本院按照中国人民银行同期贷款基准利率予以核算。一审法院对于房屋交付前的利息损失未予支持，处理不当，本院予以纠正。

仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。根据双方当事人的陈述以及案涉合同的订立过程，合同订立时案涉建设项目并未取得相关审批手续，金色凯盛公司与马若龙对于案涉房屋的性质以及手续的办理情况均系明知，金色凯盛公司未提供合法出售案涉房屋的手续，马若龙亦未尽到相应的审核义务，一审法院认定双方应承担均等的过错责任，正确。对于马若龙主张的装修损失一项，一审法院结合实际损失情况、当事人过错程度、现场勘查等酌情确定的金额，并无不当，本院予以确认。对于马若龙主张的房屋差价损失，应根据双方过错程度并考虑到目前商业房产价格情况，酌情予以支持。一审法院对于马若龙主张差价损失的请求未予支持，处理不当，本院予以纠正。

金色凯盛公司另主张马若龙将涉案房屋原状返还，双方于合同中对此并无约定，因涉案房屋交付时系毛坯状态，马若龙已经对涉案房屋进行装修，金色凯盛公司亦在马若龙使用期间未对上述装修行为表示异议，故涉案房屋无须恢复原状。由于双方所签订的合同系无效合同，马若龙应将涉案房屋返还金色凯盛公司。金色凯盛公司要求马若龙补齐物业费、供暖费一项，因金色凯盛公司并非提供上述服务的主体，故一审法院对金色凯盛公司的上述诉讼请求不予支持，并无不当。

综上所述，金色凯盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；马若龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初6336号民事判决第一、二、三项；

二、撤销北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初6336号民事判决第五、六项；

三、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内向马若龙支付转让款利息（以606910元为基数，自2013年10月24日起至2016年6月30日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以620000元为基数，自2013年12月1日起至2016年6月30日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；

四、北京金色凯盛投资管理有限公司于本判决生效后10日内向马若龙支付房屋差价款240300元；

五、变更北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初6336号民事判决第四项为：马若龙在收到上述合同价款、利息、装修损失和房屋差价损失后10日内将位于北京市大兴区旧宫镇世界之花假日广场项目C1座8层833号房屋腾退并返还北京金色凯盛投资管理有限公司；

六、驳回马若龙的其他诉讼请求；

七、驳回北京金色凯盛投资管理有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12787元，由马若龙负担3836元（已交纳），由金色凯盛公司负担8951元（于本判决生效后7日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费2690元，由金色凯盛公司负担（已交纳）；二审案件受理费29378元，由马若龙负担7787元（已交纳），由金色凯盛公司负担21591元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张玉贤

审判员耿燕军

审判员刘洁

法官助理马赫擎

书记员岳国英

二〇二一年十二月二十四日