北京市顺义区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）顺民初字第9350号

原告曹东锋，男，1983年2月4日出生。

委托代理人雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。

被告曹红娟，女，1987年10月8日出生。

被告兼被告曹红娟之委托代理人曹红宇（曹红娟之姐），1986年9月9日出生。

上述二被告之委托代理人胥钢，北京市易行律师事务所律师。

第三人曹井荣，男，1964年3月5日出生。

原告曹东锋与被告曹红宇、曹红娟，第三人曹井荣确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹东锋及其委托代理人雷潇，被告兼被告曹红娟委托代理人曹红宇，二被告共同委托代理人胥钢，第三人曹井荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曹东锋诉称：2007年8月15日，原被告就位于北京市顺义区×镇×村属于二被告的五间房屋签订房屋买卖合同。合同签订后，原告按照约定履行了支付购房款的义务，同时二被告也将房屋交付原告，由原告使用至今。现二被告找到原告要求收回房屋。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.判令确认原被告于2007年签订的房屋买卖合同有效；2.判令上述房屋买卖合同所涉房屋五间归原告所有；3.诉讼费由被告承担。

被告曹红娟、曹红宇共同辩称：原告主张的房屋买卖合同不存在。因为涉案房屋没有所有权证，二被告不同意将涉案房屋判给原告。2007年签订的证明是无效的。曹红宇签的证明违反了其本人意愿，是在其母亲的逼迫下所签。曹红宇无权处分涉案房屋，曹红宇的奶奶也享有涉案房屋的三分之一的份额。曹红娟不同意出卖涉诉房屋，曹红宇在处置涉诉房屋时未经曹红娟的同意。签订证明时，曹东锋未在现场，上面的名字并非原告本人所签。涉案房屋一直由曹红宇本人使用。原告是居民户口，无权购买涉诉房屋。双方的买卖行为是私下进行的，并未经过村委会、镇政府的批准，农村房屋的买卖是违反国家相关法律规定的。综上，二被告认为，双方之间签订的房屋买卖协议应属无效。

第三人曹井荣述称：法院已经判决涉诉五间房屋有三分之一的份额归第三人母亲赵雪珍所有，赵雪珍留有遗嘱，该三分之一的份额由第三人继承。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：

曹营、赵雪珍共生育三子一女，分别为长子曹井祥、次子曹井荣、三子曹井路，女儿曹春香。曹营于1986年去世。赵雪珍于1991年再婚，并于2014年4月去世。曹井祥与王淑霞原系夫妻关系，该二人共生育二女，即被告曹红宇、曹红娟。曹井祥与王淑霞离婚后，未再婚，并于1997年去世。曹井路已去世，生前未婚，无子女。

曹井祥与王淑霞离婚后，涉诉宅院［即“顺尹-×集建（证）字第266号”《集体土地建设用地使用证》所载宅院］内五间房屋归曹井祥所有。涉诉《集体土地建设用地使用证》现在曹红宇、曹红娟手中。

审理中，曹东锋提交了如下证据：

1.曹红宇于2007年8月15日书写的《证明》，上载内容为：“2007年8月15日由曹东锋购买曹红宇、曹红娟房屋五间（包括：地契、集体土地建设用地使用证），从今以后房前屋后任何物件都归曹东锋所有，与曹红宇、曹红娟无任何关系。注：曹东锋已付清全款伍仟元整。特此证明。”该证明上有“卖房人：曹红宇、曹红娟。购房人：曹东锋”字样，其中“曹红宇、曹红娟”均为曹红宇所签。“曹东锋”三字系曹东锋的母亲黎杏元所签。曹红宇表示，该五千元已交付给王淑霞。曹东锋表示，五千元交付给曹红宇、曹红娟。审理中，曹东锋认可其母亲签字交款的行为。

2.黎杏元出庭作证的证人证言，黎杏元表示：书写证明时，黎杏元、曹红宇、曹红娟、王淑霞、王淑霞的侄女、曹井如在场。证明上的内容均为曹红宇所写。曹红娟在场，但其签名是曹红娟让曹红宇代写。地契、《集体土地建设用地使用证》已交付给黎杏元。但由于黎杏元种树，与曹井荣发生纠纷。曹井荣起诉曹红宇，故王淑霞将《集体土地建设用地使用证》自黎杏元处要走。黎杏元对（2009）顺民初字第4355号民事案件、（2009）顺民初字第9600号民事案件均知情。卖房一事，自签订证明后即告知赵雪珍，但不知道（2009）顺民初字第4355号赵雪珍起诉曹红宇、曹红娟继承纠纷一案。此外，赵雪珍系黎杏元的婶子，双方一直互相走动。曹东锋认可证人证言。二被告不认可证人证言。

二被告表示，书写证明时，曹红娟未在场；赵雪珍对卖房一事并不知情，且了解到卖房一事后，即起诉要求继承涉诉房屋；（2009）顺民初字第4355号民事判决书已明确，系曹红宇委托曹井如、黎杏元夫妇种树，并非黎杏元购买涉诉房屋后在房后种树。

3.曹东锋母亲黎杏元与曹红娟之间的通话录音及书×材料，内容为：“曹红娟：这事吧，你就给我姐姐打电话吧，我现在（老师）上着班呢，接不了电话。黎杏元：我就问你一句话，你07年你听你姐的，你现在也听你姐姐的？曹红娟：对、对、对，我姐什么意思，我就什么意思。黎杏元：07年你听你姐姐的，你现在也听你姐姐的？曹红娟：我姐我俩的意思都是一样的吧。黎杏元：开始一样，现在也一样？曹红娟：是，行吧。您要是有什么事，您就给我姐打电话吧。您问问她吧，后续该走什么程序，您就走什么程序。”曹东锋以此证明，签署证明时，曹红娟知道此事，并表示同意。曹红宇、曹红娟认可该录音的真实性，另表示，录音的双方均不是当事人本人，还有录音中谈的事情并未明确显示是2007年卖房一事；其他录音内容如“同意我姐姐的意见”等语意不明，也未表示“我姐姐的意见”是何意见。曹井荣同意曹红宇、曹红娟的质证意见。

4.户口簿首页及曹东锋页登记卡复印件，上载内容为：户别：农业家庭户，户主姓名：李俊山，户号：1号，住址：北京市顺义县×镇×胡同，曹东锋页注明有：2011年8月4日，顺义区×镇×村小康街小安一条10号迁来本址。曹红宇、曹红娟以所交证据系复印件为由，拒绝质证。

5.北京市公安局大孙各庄派出所2014年7月14日《证明信》原件，上载“兹有曹东锋，男，出生日期1983年2月4日，原户口登记地址×镇×村，经查2014年7月14日户口登记，情况如下：该人于2011年8月4日迁出本辖区，身份证：×××。特此证明。”曹东锋以此证明签订房屋买卖协议时，曹东锋户口系农业户口，可以对本村的集体土地进行交易。曹红宇、曹红娟认可其真实性，但不认可曹东锋的证明目的，该证明信只证明曹东锋自×镇×村迁出，无法证明曹东锋系农业户口。曹井荣拒绝发表意见。

6.《土地房产所有证》复印件，曹东锋表示，该证据系签订买卖合同时，曹红宇、曹红娟交付曹东锋之母，并以此证明签订房屋买卖合同系曹红宇、曹红娟的真实意思表示。曹红宇、曹红娟表示，未见过该《土地房产所有证》，且《土地房产所有证》已经被《集体土地建设用地使用证》所取代；此外，曹东锋也没有证据证明《土地房产所有证》系曹红宇、曹红娟给付曹东锋。曹井荣表示，不认可《土地房产所有证》，应以《集体土地建设用地使用证》为准。

7.加盖有顺义区×镇×村村民委员会公章的《宅基地登记卡》复印件，上载内容为，户主姓名：曹井祥，现在住址：北京市顺义县尹家府乡大田庄村，建房时间：公元一九七一年五月，宅基四至：东至道，西至空地，南至曹井荣，北至道。曹红宇、曹红娟、曹井荣对此予以认可。

8.针对赵雪珍对买卖涉诉房屋是否知情一事，曹东锋提交了上载日期为2007年8月15日的字据（证人书×证言），上载内容为：“2007年，曹东锋买曹井祥五间，经过赵雪珍知道，曹春香知道，因为家人没有签字。赵雪珍、曹春香同意。2007年8月15日曹春香。”曹井荣不认可曹春香的书×证言。曹红宇、曹红娟表示，曹春香书×证明上面赵雪珍三字与公证书上面赵雪珍三字笔体不同。

经本院与曹春香核实，曹春香表示：赵雪珍有四个子女，其中老大曹井祥、老四曹井路二人已去世。曹井祥系曹红宇、曹红娟的父亲。曹井路未结过婚，也没有子女。赵雪珍于2014年4月20日去世，丧事系由曹春香所操办。曹春香、赵雪珍均不知道买卖房屋一事。2014年，曹东锋起诉后，曹春香才得知买卖房屋一事。曹春香认可曹井荣所提交的《公证书》，表示该公证书系赵雪珍、曹井荣、曹春香共同办理。曹东锋所交2007年8月15日的字据系曹东锋起诉后，曹东锋的母亲找到曹春香，由曹东锋的母亲陈述，曹春香进行书写。该买卖房屋一事，与曹春香无关，曹春香不参与。由于曹井祥的丧事系曹春香、曹井荣共同办理，费用应予以考虑。涉诉房屋归谁所有，该笔费用应由谁支付。

另查一：本院（2009）顺民初字第4355号原告曹红宇诉被告曹井荣、高玉芝财产损害赔偿纠纷一案中，原告曹红宇于2009年3月30日提起诉讼。审理中，原告曹红宇及其委托代理人曹井如，被告曹井荣、高玉芝到庭参加诉讼。原告曹红宇诉称：我父亲曹井祥于1997年5月去世，留有房屋归我继承使用，至今已10多年。2009年3月，为响应政府绿化的号召，我委托伯父曹井如、伯母黎杏园在我父遗留的房屋后种植17棵杨树。曹井荣、高玉芝无故找茬，并在2009年3月22日将17棵杨树拔掉，我在自家房后所栽树木对曹井荣、高玉芝无妨碍，曹井荣、高玉芝的行为严重侵犯我的合法权益，故起诉要求：1.判令曹井荣、高玉芝赔偿我树苗款340元、人工费500元（50元／天×10天）。2.案件受理费由曹井荣、高玉芝负担。

本院（2009）顺民初字第4355号一案中，被告曹井荣、高玉芝共同辩称：曹红宇所栽种树木的土地不在曹红宇的合法使用地范围内，曹井祥房后的地是我父亲曹营留下给我和曹井祥、曹井路三兄弟使用的。17棵杨树是我拔的，高玉芝没有拔。17棵杨树是曹红宇从其地里移植过来的，不是曹红宇现买的。不同意曹红宇的诉讼请求。

针对本院（2009）顺民初字第4355号一案涉及的纠纷，经审理查明：曹井祥系曹红宇之父，曹井祥、曹井荣、曹井路系同胞兄弟，其父系曹营。曹井祥与其前妻王淑霞共生育二女，曹红宇系长女。曹井祥于1993年离婚，曹井祥于1997年5月去世。2009年3月20日，曹红宇委托伯父曹井如、伯母黎杏园在曹井祥房屋后种植17棵杨树。2009年3月22日，曹井荣将17棵杨树拔掉。经本院现场勘验，曹井祥房后土坑内堆放有17棵杨树。曹井祥北房后檐墙磉石外沿至曹井荣、高玉芝北房后檐墙磉石外沿17.32米，曹井祥北房东西长12.50米。曹井祥集体土地建设用地使用证记载其宅基地北侧东西宽12.70米，东侧南北长16.85米。本案在审理中，曹红宇主张购买17棵杨树苗花费340元，提供北京市大孙各庄农机配件厂收据一张，曹红宇称是向个人购买的树苗，因卖方无收据，卖方找北京市大孙各庄农机配件厂替开的收据，对此曹井荣、高玉芝均不予认可。曹红宇主张栽种17棵树苗花费人工费500元（50元／天×10天，对此曹井荣、高玉芝不予认可。曹井荣、高玉芝提供证人沈×、肖×、高×、张×出庭作证，作证内容为：曹红宇所栽种树苗是曹井如家秧的树苗，后栽种在曹红宇家房后的。经本院与大田庄村民委员会询问，村民委员会对村民在自家房后栽种树苗搞绿化不干涉。

针对本院（2009）顺民初字第4355号一案涉及的纠纷，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。曹红宇主张高玉芝实施了拔杨树苗的侵权行为，高玉芝否认，曹红宇未能提供证据证明，故对曹红宇主张该侵权事实，本院难以认定。曹红宇主张曹井荣实施了拔杨树苗的侵权行为，曹井荣认可，本院不持异议。曹井荣辩解称其对曹井祥房后土地享有使用权，故其拔曹红宇的树苗，对此曹井荣未能提供证据，本院对曹井荣所持辩解意见，不予采纳。曹红宇在其父遗留下来的房屋后栽种树苗，村民委员会对此并未提出异议，而此行为亦未有违当地农村生活习俗，曹井荣无合理依据而将曹红宇的树苗拔掉，该侵权行为对曹红宇造成的合理损失，应由曹井荣承担赔偿责任。曹红宇主张的树苗款、人工费均属曹红宇的合理损失范围。曹红宇提供北京市大孙各庄农机配件厂的收据以证明树苗款，而北京市大孙各庄农机配件厂并非卖给曹红宇树苗的卖方，故该证据证明力不足，本院根据庭审查明事实，对曹红宇主张的树苗款予以酌定。曹红宇主张人工费，未能提供证据，但栽种树苗必然需人工，故对曹红宇主张的人工费亦由本院酌定。本院于2009年6月12日作出（2009）顺民初字第4355号民事判决书，判决：一、被告曹井荣赔偿原告曹红宇人工费六十元、树苗款八十五元，共计一百四十五元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告曹红宇的其他诉讼请求。双方均未上诉，该判决现已生效。

另查二：本院（2009）顺民初字第8324号原告赵雪珍诉被告曹红宇、曹红娟继承纠纷一案中，原告赵雪珍于2009年7月16日向本院提起诉讼。原告赵雪珍诉称，赵雪珍是曹井祥之母，曹红宇、曹红娟是曹井祥之女。1993年3月12日，曹井祥与其妻王淑霞离婚，约定王淑霞个人财产及家庭共同财产均归曹井祥所有，曹红宇、曹红娟随王淑霞共同生活。1997年4月1日曹井祥去世，在×镇×村留有宅院一所，内有北房5间，应由赵雪珍、曹红宇、曹红娟共同继承，故起诉要求：1.判令曹井祥遗留的5间北房中的东数2间归赵雪珍所有。2.案件受理费由曹红宇、曹红娟负担。

本院（2009）顺民初字第8324号一案中，被告曹红宇、曹红娟共同辩称，赵雪珍所述曹井祥遗产事实属实，曹红宇、曹红娟应分得主要遗产，同意分给赵雪珍北房一间。

针对本院（2009）顺民初字第8324号一案涉及的纠纷，经审理查明，曹井祥是曹红宇、曹红娟的父亲，赵雪珍是曹井祥的母亲，曹井祥的父亲曹营已于1986年去世。1993年3月12日，曹井祥与王淑霞经本院（1993）顺民初字第534号民事调解书调解离婚。1997年曹井祥病故，曹井祥在北京市顺义区×镇×村有宅院一所，内有北房5间，该宅院集体土地建设用地使用证登记在曹井祥名下。本案在审理中，经本院与赵雪珍、曹红宇、曹红娟询问，双方均主张对房屋建筑实物分割，均不同意要房屋折价款，且双方对房屋建筑实物分割彼此不能达成一致意见。

针对本院（2009）顺民初字第8324号一案涉及的纠纷，本院认为，赵雪珍、曹红宇、曹红娟均系曹井祥的法定继承人，对曹井祥的遗产均享有继承权，位于北京市顺义区×镇×村曹井祥所有的**5间应属曹井祥的遗产，双方均予以认可，本院不持异议；赵雪珍、曹红宇、曹红娟均主张对5间北房进行实物分割，均不同意要房屋折价款，且双方对房屋实物分割不能达成一致意见，故赵雪珍、曹红宇、曹红娟共同享有5间北房的所有权，各占三分之一份额。本院于2009年9月15日作出（2009）顺民初字第8324号民事判决书，判决如下：位于北京市顺义区×镇×村曹井祥的遗产五间**由原告赵雪珍、被告曹红宇、被告曹红娟共同共有，原告赵雪珍、被告曹红宇、被告曹红娟由东向西依次各占三分之一份额。双方均未上诉，该判决现已生效。

另查三：本院（2009）顺民初字第9600号原告曹红宇诉被告曹井荣排除妨害纠纷一案中，原告曹红宇于2009年8月26日向本院提起诉讼。原告曹红宇的委托代理人王淑霞、黎杏元，被告曹井荣到庭参加诉讼。原告曹红宇诉称，曹红宇父亲曹井祥于1997年去世，曹井祥遗留的位于北京市顺义区×镇×村的北房由曹红宇继承，至今已10多年。北房后有一块空地，该空地未确权在曹井祥使用地范围内，该空地归集体所有，但经大田庄村委会同意后，由曹红宇一直管理使用。2009年4月曹井荣在该空地上栽种了杨树，大田庄村委会几次找曹井荣，劝其不要栽树，曹井荣置之不理，该集体空地已由大田庄村委会同意由曹红宇使用。故此起诉要求：1.判令曹井荣立即将栽种在空地内的杨树移走，以后不得在空地内栽种树木，干涉曹红宇使用空地。2.案件受理费由曹井荣负担。

本院（2009）顺民初字第9600号一案审理过程中，曹红宇提供2009年4月24日×村委会出具的证明一份，以证明集体空地归曹红宇使用。曹井荣提供2009年5月10日大田庄村委会出具的证明一份，以证明大田庄村委会已收回集体空地使用权。

针对本院（2009）顺民初字第9600号涉及的纠纷，本院认为：双方基于涉诉空地的使用权而产生纠纷，该空地为大田庄村委会集体土地，而大田庄村委会针对集体空地使用权分别给曹红宇、曹井荣出具了证明，而根据双方所提供的大田庄村委会证明，现本院难以确认曹红宇对该空地享有独占使用权。对于该集体空地使用权的归属确认，应属大田庄村村民委会内部管理事务范围，不属于本院管辖调整范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法（2007年修正）》第一百零八条的规定，裁定如下：驳回原告曹红宇的起诉。双方均未上诉，该裁定现已生效。

上述三起案件审理过程中，曹红宇及曹东锋的父母均未明确告知曹井荣、高玉芝、赵雪珍，涉诉房屋已卖给曹东锋所有，且均未提交买卖房屋的相关证明。

本案审理过程中，本院追加曹井荣为第三人。曹井荣递交了中华人民共和国北京市龙诚公证处（2010）京龙诚内民证字第0106《公证书》，上载：“兹证明赵雪珍（女，一九三七年十二月九日出生，现住北京市顺义区×镇×村北新街北中一条**，身份证号码：×××）于二○一○年二月五日，来到北京市龙诚公证处，在本公证员和公证助理员宋丹洋的面前，在前面的《遗嘱》上签名。中华人民共和国北京市龙诚公证处侯红兵。二○一○年二月五日”《遗嘱》内容为：“立遗嘱人：赵雪珍，女，一九三七年十二月九日出生，现住北京市顺义区×镇×村北新街北中一条**，身份证号码：×××。我叫赵雪珍，根据（2009）顺民初字第8324号民事判决书，判决确认位于北京市顺义区×镇×村曹井祥的遗产五间北房由原告赵雪珍、被告曹宏（红）宇、被告曹红娟共同共有，原告赵雪珍、被告曹宏（红）宇、被告曹红娟由东向西依次各占三分之一的份额。因我年事已高，为防止我去世后发生遗产继承纠纷，为此我决定上述房产属于我个人所有份额待我去世后，指定留给我的二儿子曹井荣一人继承。本遗嘱是我的真实意思表示，其他人不得干涉。立遗嘱人：赵雪珍。二○一○年一月二十七日”《遗嘱》中“赵雪珍”三字为手写，其他内容均为打印。曹井荣据此证明，法院所判决归赵雪珍的份额，赵雪珍指定由曹井荣继承。

曹东锋对《公证书》的意见为：第三人提交的是遗嘱公证，遗嘱需要赵雪珍死亡才发生法律效力。对公证书的真实性，曹东锋表示无法核实，不认可第三人的证明目的，即便该公证书是真实的，根据物权法的规定，对于按份共有的不动产处分，享有三分之二以上份额共有人，享有对不动产的处分权。二被告的份额对于不动产正好享有三分之二的份额，故二被告与原告签订的房屋买卖协议有效，不认可第三人的证明目的。

曹红娟、曹红宇对《公证书》的意见为：认可公证书的真实性。该公证书进一步证明，涉诉房屋有三分之一份额由判决给给赵雪珍。涉诉房屋系农村房屋，没有所有权证，不适用物权法的相关规定。还有房屋买卖协议上面曹红娟也不是本人签字。综上，可以证明曹红宇签订房屋买卖协议的行为是无效的。

上述事实，有双方当事人的陈述，证明，户口簿复印件，录音及书×整理材料，字据（证人书×证言），派出所证明信，宅基地登记卡，土地房产所有证，集体土地建设用地使用证，本院（2009）年顺民初字第4355、8324、9600号民事卷宗及相关文书等在案佐证。

本院认为：

1993年3月12日，曹井祥与王淑霞经本院（1993）顺民初字第534号民事调解书调解离婚。1997年曹井祥病故。赵雪珍、曹红宇、曹红娟均系曹井祥的法定继承人，对曹井祥的遗产均享有继承权。位于北京市顺义区×镇×村曹井祥所有的**5间应属曹井祥的遗产，双方均予以认可，本院不持异议。该5间北房经本院（2009）顺民初字第8324号民事判决书判决，赵雪珍、曹红宇、曹红娟各自享有三分之一的份额。

针对赵雪珍对买卖房屋一事是否知情及是否同意一节，曹东锋虽提交了曹春香的书×证言，以证明赵雪珍、曹春香对买卖一事知情并同意。但经本院与曹春香核实，曹春香表示，买卖房屋时，赵雪珍、曹春香对此并不知情。故曹春香的书×证言不足以证明曹东锋的主张。

（2009）顺民初字第4355、9600号二案中，曹红宇曾两次起诉曹井荣。两次诉讼中，曹东锋的父母分别作为代理人参加诉讼。该二起案件审理过程中，曹红宇及曹东锋的父母均未表示涉诉房屋已卖给曹东锋所有，均未提交买卖房屋的相关证明。在本院（2009）顺民初字第4355号原告曹红宇与被告曹井荣、高玉芝财产损害赔偿纠纷一案宣判后一个月内，赵雪珍便起诉曹红宇、曹红娟，要求继承涉诉房屋。本院（2009）顺民初字第8324号民事判决生效后，赵雪珍又立公证遗嘱，将其份额指定由第三人曹井荣继承。综合上述情节，本院认为，赵雪珍对买卖一事并不知情，且不同意，故涉诉房屋买卖一事侵犯了赵雪珍的合法利益。因2009年三起诉讼审理过程中，曹红宇及曹东锋的父母均未明确告知曹井荣、高玉芝、赵雪珍，涉诉房屋已卖给曹东锋所有，均未提交买卖房屋的相关证明，本院认为，曹东锋与曹红娟、曹红宇存在恶意串通损害第三人利益的情形，故涉诉的房屋买卖合同应属无效。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

驳回原告曹东锋的所有诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告曹东锋负担（已交三十五元），剩余三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长宋万忠

人民陪审员田荣芹

人民陪审员杨立红

书记员李香玲

二〇一五年一月二十日