宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）宁0104民初5013号

原告：李东云，男，1979年1月1日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托诉讼代理人：王英，宁夏黄河志律师事务所律师。

被告：被告宁夏拓盛信用担保有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路455号新新大厦9楼。

法定代表人：程鑫，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴昊，宁夏诚托律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩瑞岭，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。

第三人：王琴，女，1964年10月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

原告李东云与被告宁夏拓盛信用担保有限公司、第三人王琴案外人执行异议之诉，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李东云及其委托诉讼代理人王英，被告宁夏拓盛信用担保有限公司的委托诉讼代理人吴昊、韩瑞岭，第三人王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李东云向本院提出诉讼请求：1.确认银川市兴庆区某小区营业房所有权归原告；2.撤销银川市兴庆区人民法院（2015）兴执字第2271-2号执行裁定，终止对位于银川市兴庆区利民南街广夏光华小区17号营业房的执行，并解除对该房屋的冻结；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月14日，被告以担保追偿权纠纷将第三人等起诉至本院，要求第三人偿还被告代偿款1011666.67元及违约金，被告同时申请法院冻结了第三人名下的位于银川市兴庆区某小区营业房。经法院审理后判决，第三人应对被告垫付款1011666.67元及违约金承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，2015年12月22日法院作出（2015）兴执字第2271-2号执行裁定，裁定评估、拍卖第三人名下的位于银川市兴庆区某小区营业房，对此原告提出执行异议，认为在2010年就购买了涉案房屋，系涉案房屋所有权人，应中止对涉案房屋的执行。法院审理后认为原告虽就涉案房屋已向第三人支付房款并交纳了相关费用，但未办理过户登记系原告自身原因造成，遂作出（2015）兴执异字第75号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为该执行裁定书缺乏事实与法律依据，原告与第三人就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并陆续将房屋价款支付完毕，在该房屋被法院冻结前，原告一直居住在涉案房屋，原告在该房的营业收入是原告家中的主要收入来源。2011年8月份，原告去办理过户手续时，才发现该房屋土地使用权有瑕疵，第三人需要补缴土地出让金后方能过户，由于第三人一直未补缴土地出让金，导致涉案房屋无法过户，这并不是原告自身原因造成的。为此原告诉至法院。

宁夏拓盛信用担保有限公司辩称，（2015）兴执字第2271-2号执行裁定书内容正确，不应终止和解除对第三人名下房屋的执行和冻结，法院在执行阶段涉案房屋仍在第三人名下，且原告没有向第三人支付房屋全部价款，也没有办理房屋产权过户手续，原告自己在房屋买卖过程中存在过错，被告于2015年3月将第三人诉至法院并将其名下的涉案房屋进行诉讼保全，原告作为涉案房屋的买受人，应当知道涉案房屋已经处于保全的情况下，并未向法院提出保全异议，也没有提供证据证明涉案房屋处于办理房屋过户手续阶段，所以，原告的诉讼请求不能成立。

第三人王琴陈述，第三人不同意被告的辩称，第三人与原告的房屋买卖是从2009年开始的，原告分期付清了总房款62万元，2010年5月16日签订了房屋买卖合同，而第三人给被告承担担保责任是在2014年2月份。涉案房屋不能过户是因为过户要缴纳土地出让金，第三人与原告就谁缴纳该款项产生争议，未协商一致，待双方达成一致意见后去过户时发现该房屋已被法院冻结，无法办理过户手续。

原告围绕其诉讼请求依法提交了两组证据，第一组为：房地产买卖契约1份、收条1张、银行流水7张、判决书1份，房产证复印件1份、房产调档信息1份。证明原告与第三人2009年7月口头约定，原告购买第三人的涉案房屋，原告付清62万元房款，双方于2010年6月2日补签书面房屋买卖合同，该合同是对双方之前履行行为的确认，意思表示真实合法有效；双方在协议中约定契税由原告承担，是指房产过户相关契税，不包括第三人应当承担的土地出让金；该合同签订时间在前，第三人的担保债权及法院查封在后，不存在恶意逃避债务的主观恶性，原告在执行阶段收到执行裁定，随之提出执行异议，不存在原告怠于行使权利的过错；且房产调档信息显示1998年涉案房产价值30万元，2010年卖给原告62万元，价格是市场价格，不存在未付清房款的可能性。被告对房地产买卖契约的真实性及证明目的有异议，从房地产买卖契约中无法反映出双方是否在2009年达成口头协议购买第三人的房屋，且该买卖合同签订时间是2010年6月2日，该合同未在房屋产权部门办理合同备案登记，不能证明双方签订合同的真实时间；对银行流水的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，双方合同签订时间是2010年6月2日，但流水单付款时间均是在双方签订书面合同之前，上述款项是不是支付房屋的对价款无法证明，且银行流水金额没有满足合同对价；对收条的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，交付房款应当出示银行转账凭证；对判决书无异议，对证明目的有异议，判决书无法反应原告与第三人签订合同的时间，被告在查封冻结第三人房屋时，房屋产权仍然登记在第三人名下，法院的查封冻结无任何不妥，原告与第三人之间因为合同履行产生的纠纷，是双方基于买卖合同的债权问题，不影响物权的变动，双方在履行买卖合同过程中均存在过错，导致涉案房屋没有及时办理过户手续，原告和第三人应当承担相应不利后果；对房产证复印件的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据显示2009年7月2日至2011年6月3日该房屋正处于抵押贷款阶段，原告购买了第三人处于抵押状态的房产，这与实际交易习惯不符，被告有理由怀疑原告与第三人之间买卖合同是否真实；对房产调档信息真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，与房产证复印件质证意见相同。第三人表示房地产买卖契约是真实的，第三人与原告是亲属关系，2009年7月第三人因需要资金周转，找到原告，让原告帮忙卖涉案房屋，原告觉得该房屋不错，意欲购买，但当时该房屋正在出租而且有抵押，所以原告与第三人口头协议将该房屋卖给原告，随后再补办手续，2009年7月30日原告给第三人交了40000元定金，由于该房屋租赁期到2010年3月1日，租赁期满后，第三人就就将涉案房屋交付给原告使用；2010年5月16日，原告付清房款后，就签订了买卖合同；银行流水7张是真实的，是原告给第三人转的购房款；收条也属实,10000元是原告给第三人的现金，房款付清后，2011年6月21日第三人将涉案房屋抵押贷款还清，将房产证交付给原告，所以原告提交的房产证复印件、房产调档信息均是真实的；对判决书的真实性及证明目的均无异议。第二组为：发票1张，收据14张，营业执照复印件1份，烟草专卖零售许可证复印件1份。证明第三人已将涉案房屋交付给原告占有使用，房屋对价已付清，原告对该房产享有物权期待，该请求权优先于被告的债权。被告表示原告提交的该组证据真实性无法核实，且该组证据与本案没有关联性，涉案房屋产权并未发生变更，仍在第三人名下，涉案房屋由谁实际占有使用，不影响物权变更，且该证据无法证明原告向第三人支付了房屋对价。第三人对原告提交的该组证据均无异议，第三人与原告的房屋买卖关系实际存在，房屋由第三人交付给原告使用。被告和第三人未向法庭提交证据。原告提交的房地产买卖契约系原告与第三人签订，双方均表示系其真实意思表示，合法有效，本院予以确认在卷佐证。银行流水单系原告向第三人转账的凭证，上加盖银行业务印章，收条系第三人给原告出具，第三人对此无异议，判决书系法院制作的生效法律文书，房产证及房产调档信息系涉案房屋权属信息，对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证系。原告提交的发票系国家税务机关开具，对其真实性本院予以确认。原告提交的营业执照系工商行政管理部门颁发，烟草专卖零售许可证系烟草行政管理机关颁发，可以证实原告使用涉案房屋的事实，与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。

根据证据和当事人陈述，本院认定如下事实：2015年2月15日，被告以担保追偿权纠纷将第三人王琴、案外人宁夏雅璇装饰工程有限公司、王旭萍、陈大力诉至本院，要求案外人宁夏雅璇装饰工程有限公司偿还被告代偿款1011666.67元并支付违约金，第三人王琴、案外人王旭萍、陈大力对上述款承担连带清偿责任。该案诉讼中，原告申请财产保全，冻结了第三人王琴名下位于银川市兴庆区某小区营业房。案件审理后本院依法作出（2015）兴民商初字第250号民事判决书，判决案外人宁夏雅璇装饰工程有限公司于该判决生效之日起十日内偿还被告垫付款1011666.67元并支付违约金，第三人王琴、案外人王旭萍、陈大力对上述垫付款及违约金承担连带清偿责任。该民事判决进入执行程序后，原告提出执行异议，请求法院中止对银川市兴庆区某小区营业房的执行。本院经审查，于2016年5月25日作出（2016）宁0104执异75号执行裁定书，认为原告虽就涉案房屋已向第三人支付房款并交纳了相关费用，但未办理过户登记因其自身原因造成，本院依照生效裁判文书执行第三人财产符合法律规定，遂裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，在收到该裁定书后十五日内诉至本院，请求判如所请。

另查明，2009年7月30日、2009年8月4日、2009年8月18日、2009年12月20日，原告通过宁夏银行向第三人王琴分别转款40000元、400000元、50000元、20000元；2010年4月17日，第三人王琴打收条收取原告房款10000元；2010年4月20日、2010年4月28日、2010年5月16日，原告通过宁夏银行向第三人王琴分别转款10000元、40000元、50000元，以上共计620000元。2010年6月2日，原告与第三人王琴签订《房地产买卖契约》约定，第三人王琴将涉案房屋以620000元的价格出售给原告，房款原告在2010年5月16日前一次性付清给第三人。

再查明，2010年3月，第三人王琴将涉案房屋交付给原告占有使用至今。原告交纳了涉案房屋2012、2013、2014、2015年度的暖气费，2013、2014年度卫生费。2013年5月6日，原告在涉案房屋登记了字号名称为“银川市兴庆区新鑫润商行”用于日用百货、烟草等的经营销售。

本院认为，原告与第三人签订《房地产买卖契约》，原告按约支付房价款，并且实际占有、使用涉案房屋，交纳了涉案房屋的暖气费等，上述事实表明原告与第三人签订的房屋买卖契约是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方意思的真实表示，并不存在恶意串通、虚假买卖之嫌，该买卖行为客观真实。被告辩称涉案房屋在买卖时在银行的抵押贷款尚未还清，原告与第三人的房屋买卖与实际交易习惯不符。根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋系银行按揭贷款的抵押物，第三人将处于抵押状态的房屋转让给原告，虽未依法通知抵押权人，但第三人后来清偿到期债务，消除了涉案房屋的抵押状态，故双方的转让行为有效。故原告要求停止对涉案房屋执行的诉请，本院予以支持。原告与第三人之间系房屋买卖合同关系，在买卖合同履行过程中，买卖双方未完成房屋权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时原告依据买卖合同迳行主张确认其对于涉案房屋享有所有权，没有法律依据，故对原告要求确权的诉讼主张本院不予支持。本案作为执行异议诉讼案件，其关键是对执行行为的正当性、合法性进行审查，并作出实体裁决，而不是在判决主文中直接撤销执行裁定。故对于原告要求撤销银川市兴庆区人民法院（2015）兴执字第2271-2号执行裁定并解除对该房屋的冻结的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、停止被告宁夏拓盛信用担保有限公司申请的对位于银川市兴庆区利民南街广夏光华小区17号营业房的执行；

二、驳回原告李东云的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由原告李东云负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判长汪婷

人民陪审员马桂林

人民陪审员纳晓燕

书记员王华宁

二〇一六年九月二十二日