北京市延庆区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0119民初4995号

原告：钱璐，女，1986年10月29日出生，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：刘伟，北京雍文律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴林玲，北京雍文律师事务所律师。

被告：李二根，男，1963年11月11日出生，住北京市延庆区。

被告：李洋（李二根之子，兼李二根委托诉讼代理人），男，1991年5月10日出生，住北京市延庆区。

原告钱璐与被告李二根、李洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员毛宝双独任审理，公开开庭进行了审理。原告钱璐的委托诉讼代理人刘伟、吴林玲，被告李洋兼李二根委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

钱璐向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除钱璐与李二根于2020年11月23日签订的《房屋长期租赁合同》；2.请求依法判令李二根、李洋向钱璐返还房租250000元；3.请求依法判令李二根、李洋向钱璐赔偿各项损失249870元。事实和理由：2020年11月23日，钱璐与李二根签订了《房屋长期租赁合同》，约定钱璐租赁李二根位于北京市延庆区××镇××号房屋用于对外经营或自住。双方约定，李二根提供房屋和宅基地，钱璐出资修缮现有旧房及兴建新房屋。租赁期限为20年，自2021年3月1日至2041年3月1日，租金共计叁拾万元整。李二根应负责办理建房的相关手续，负责协调与建房有关单位的关系，并处理好周边、邻里关系，确保建设施工的顺利完成。协议签订后，钱璐按照合同约定，向李二根支付了租金250000元（李洋向钱璐出具了收条）。钱璐根据合同约定，聘请了施工队，出资对租赁房屋进行修缮、重建。钱璐共支付建设押金、垃圾清理、施工费用、设计费等各项费用共计243480元。但在施工过程中，李洋多次阻挠钱璐进行施工，严重影响施工进度。经钱璐查询得知，根据《北京市延庆区农村村民个人原有宅基地房屋建设管理办法（试行）》，延庆区要求在宅基地进行翻建、重建等行为，需要取得乡村建设规划许可证。但李二根在未取得相关资质的情形下，便要求钱璐出资兴建房屋，严重违反当地政策要求，给钱璐造成不可估量的损失。因为钱璐租赁李二根房屋用于经营使用，但经钱璐向有关机关咨询，只有房屋所有人才能办理经营执照，致使合同目的不能实现。为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。

李二根、李洋辩称，不同意钱璐的诉讼请求，我们本意是要求继续履行合同，我们不存在钱璐所说的解除合同的情形，也不存在违约的情形，涉案房屋的翻建是经过乡镇主管部门批准的，所有程序都是合法的。并且施工期间并无阻挠，包括施工的时候井盖坏了我都是积极回去与大队协调解决这个事情，我并没有阻止钱璐施工，并且工程有障碍的时候我都是积极配合保证施工进度。当时营业执照相关部门说需要等房屋建造好后就可以办。如果钱璐坚持解除合同，我方亦同意解除，但钱璐应当承担一定违约责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月23日，甲方（出租方）李二根与乙方（承租方）钱璐签订《房屋长期租赁合同》，主要内容为：第一条房屋和宅基地有关情况，该小院坐落于北京市延庆区××镇××号。第二条租赁方式，1.甲方负责提供上述房屋和宅基地，乙方负责出资修缮现有旧房及兴建新房屋。乙方不需向甲方支付补偿，修缮的费用由乙方自行处理。修缮及拆除的垃圾由甲方配合进行处理，费用由乙方支付。甲方同意乙方根据自身需要对“标的房屋”进行设计，使用的建筑材料、结构、布局等也由乙方自行选择，室内的装修，室外环境的设计都由乙方自主完成，甲方同意乙方的自主设计并配合办理相关手续。乙方设计的房屋的安全性由乙方负责。乙方保证符合国家质量要求。2.双方同意“标的房屋”由乙方用于对外经营或自住。甲方仅收取乙方房屋租赁租金，不参与标的房屋的经营和经营收益的分配。第三条建房资金。甲方仅提供现状房屋及院落修缮、新增建造、装修等资金全部由乙方提供。第四条，合作期限，本租赁协议租赁期限为20年，自2021年3月1日至2041年3月1日，自本协议签订且乙方支付甲方定金之日起至2021年3月1日为免租建设期。第五条租赁租金及付款方式。乙方负责房屋经营或自住，租金标准：在租赁期限20年内，共计30万元，20年分三次支付，第一个阶段2020年11月23日前支付部分租金14万元，第二个阶段2021年4月20日前支付部分租金11万元，第三个阶段2025年12月31日前支付尾款租金5万元。如因甲方私人原因导致违约则双倍赔偿租金，双倍装修、双倍修缮、双倍建造等全部投资款…。第六条甲乙双方的责任，甲方责任，1.甲方保证其所提供的房屋及宅基地使用权为其享有，甲方拥有合法、完全的处分权，并提供该房屋及宅基地属甲方享有的村委会或相关单位出具的证明文件和其他有关材料。2.甲方负责办理建房的相关手续，负责协调与建房有关单位的关系，并处理好周边、邻里关系，确保建设施工的顺利完成。…。同日，双方签署房屋租赁家属确权书。合同签订后，钱璐陆续支付李二根与李洋共计25万元，李二根与李洋为其出具收条。

另查，为建设涉案宅基地房屋，钱璐与案外人李帅签订《建筑装饰设计合同》，现涉案房屋已经被拆除并打地基，尚未进行下一步施工。

庭审中，双方均认可合同解除时间为2021年6月8日。关于合同解除原因，钱璐主张为三点，一是李二根未取得相关建房手续即建设规划许可证等，违反合同约定，二是经营民宿营业执照只能房主及其亲属才能办理，无法实现经营目的，三是李洋多次阻挠施工，严重影响施工进度，违反了合同约定。李洋则抗辩其已经提交宅基地建房申请手续，并在××镇政府办理备案手续。营业执照等房屋建成就可以办，且其并不存在阻挠施工的情形，其仅是就地基的问题与施工方沟通过。

关于钱璐要求的损失费249870元，其主张包含租房中介费8000元、李帅设计费用7万元，建房押金1万元和拆房垃圾处理费6000元，支付承包公司工程费15.78万元，以及搁置现场的建筑材料折价费用。

经本院向北京市延庆区××镇人民政府城乡规划建设办公室负责人调查核实，其表示村民对宅基地上的房屋进行翻建流程系由村民提出建房申请，经村委会审批后报镇政府备案，本案李二根确系提交了申请并经村委会同意，也已在镇政府进行备案，李二根可以在其申请的宅基地范围内翻建房屋。

以上事实，有房屋长期租赁合同、收条、房屋租赁家属确权书、村民建房四邻协议书、房屋建设申请、房屋建设申请审批表、当事人的陈述等在案佐证。

本院认为，李二根与钱璐签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。现钱璐以李二根违约为由向本院提起诉讼，双方均认可合同解除时间为2021年6月8日，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于李二根是否构成违约，钱璐的损失是否应当由李二根予以赔偿。对此，本院论证如下。首先，农村宅基地上的房屋翻建并不同城镇房屋建设需要相关许可证，而是只需经过村镇两级批准备案即可，现钱璐虽主张李二根未办理建房相关手续，但根据李二根提交的证据及本院调查核实，李二根已经取得村民建房四邻协议书、房屋建设申请、房屋建设申请审批表，并在镇政府进行备案，已办理完翻建房屋所需的手续。现钱璐并未提交证据证明其翻建房屋受到相关管理部门的阻止，故其所述的因手续不全无法继续建房的主张无法成立。其次，承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在无法办理营业执照限制的，不应要求出租人违约责任。钱璐虽主张其因无法办理营业执照，故经营目的难以实现需解除合同，但其在签订合同时应当知晓租赁房屋存在此种限制情形，且双方明确约定涉案房屋系用于自住或对外经营，即使房屋无法办理营业执照，亦不影响其自住的目的，故本院对其该项主张不予采信。最后，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。钱璐虽主张李二根的亲属李洋存在阻挠其施工的情况，违反了合同约定，但是根据其提交的证据，双方仅是就施工问题进行协商，其提交的证据不足以证明李洋的行为妨碍其施工导致其无法继续建房，故本院对其该项主张不予采信。因赔偿损失的前提是合同相对方存在违约行为，现钱璐的证据不足以证明李二根存在违约行为，故本院对其主张的损失赔偿不予支持。对于钱璐提出将搁置在施工现场的建筑材料砖块（3000块砖，价值1380元）及钢筋（型号25，共计50根，价值5600元）计算至赔偿损失范围的意见，因该建筑材料尚未添附在涉案翻建的房屋上，并非钱璐产生的损失，鉴于该建筑材料能够继续用于涉案房屋的建造，故本院确定现场搁置的砖块及钢筋归李二根所有，由李二根支付钱璐上述建筑材料折价款，因原告主张金额过高，结合市场行情本院酌情确定上述建筑材料价款数额；对于钱璐要求李二根、李洋返还租金的请求，现双方均认可合同解除时间为2021年6月8日，因自合同签订日至2021年3月1日为免租建设期，故此阶段的租金钱璐无需支付，钱璐应支付2021年3月1日至2021年6月8日期间的租金。本院确定上述期间产生的租金与钱璐搁置在施工现场的建筑材料折价款金额相当，互相折抵。李二根以钱璐无故解除合同为由主张扣减部分违约金的请求于法有据，本院予以采信，结合本案实际，本院酌定扣减25000元。结合双方合同约定、房屋租赁的期间及本案实际情况，扣除因钱璐解除合同产生的违约金后，本院确定李二根返还钱璐租金共计225000元，因庭审中李洋认可其与李二根同为涉案合同的实际共同履行人，故李洋应对上述租金的返还承担连带责任。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、钱璐与李二根于2020年11月23日签订的租赁合同于2021年6月8日解除；

二、李二根、李洋于本判决生效后七日内返还钱璐租金225000元；

三、驳回钱璐的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8798元，由钱璐负担4838元（已交纳）；由李二根、李洋负担3960元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员毛宝双

法官助理康晶

书记员宋叶璇

二〇二一年十二月十四日