广东省中山市第一人民法院

执 行 裁 定 书

(2019)粤2071执异216号

案外人：张官荣，男，1963年11月19日出生，内地住址广东省中山市三乡镇。

委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所律师助理。

申请执行人：毛玉伦，男，汉族，1981年4月9日出生，住广东省珠海市香洲区。

被执行人：何新云，男，汉族，1966年5月8日出生，住湖北省鄂州市鄂城区。

本院在执行毛玉伦与何新云民间借贷纠纷一案中[执行案号：（2017）粤2071执5673号]，案外人张官荣于2019年5月5日对执行标的被执行人何新云名下位于广东省中山市三乡镇景观大道雅贤街1号雅居乐新城×期×区×幢×房的房地产（以下简称雅居乐新城×幢×房）提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人张官荣称，中山市第一人民法院对案涉房产采取查封等强制执行措施，张官荣认为案涉房产已依法转让给其，其已经付清全部购房款，并已实际交付房产、占有房屋，依法不应当采取查封等强制措施，具体事实和理由如下：2016年6月19日，张官荣与何新云、吕彩英签订《房地产买卖合同》，合同约定张官荣以人民币1180000元购买案涉房产，于合同签订当天支付定金100000元（现金52000元、48000元用张彩红账户转账支付），并约定案涉房产的情况、权利保证、违约责任、过户手续等内容，并特别约定交易税费和银行按揭款的支付等。张官荣与何新云、吕红英签订合同后，2016年6月28日，张官荣用张彩红账户转账支付定金50000元。2016年7月5日，张官荣用张彩虹账户转账支付三期定金及楼款350000元。2016年7月16日，张官荣用其本人账户转账支付部分楼款60000元。2016年7月27日，张官荣用张彩红账户转账支付部分楼款30000元。2016年8月4日，张官荣用张彩红账户转账支付6000元。2016年8月11日即办理过户手续当天，张官荣用现金支付剩余房款共计584000元。2016年8月11日，张官荣与何新云、吕红英共同到中山市国土资源局××乡分局办理案涉房地产产权变更登记手续，双方提交房产交易的相关资料，并在国土国土部门签订了《广东省房地产买卖合同》。同日，三乡分局向张官荣出具了《房地产转让课税价格确认书》及《中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执》。张官荣向何新云、吕红英支付全部房款后，何新云、吕红英将案涉房产钥匙交付给张官荣，张官荣实际占有使用案涉房产。之后，因案涉房产的产权尚未变更至张官荣名下，根据物业管理处的要求，张官荣仍以何新云、吕红英名义缴纳物业费。在张官荣积极筹备对案涉房产进行装修及等待通知领取房产证期间，意外收到国土部门电话告知案涉房产在过户办证期间被法院查封，无法变更到张官荣名下。第三人中山市三乡镇合联房地产中介服务部为买卖双方提供中介服务，并全程跟踪合同的履行，对案件事情清楚，第三人出庭有利于查清本案事实。珠海市香洲区人民法院根据当事人李慧的申请，作出（2016）粤0402民初6725号民事裁定，裁定对案涉房地产产权份额进行查封。张官荣依法向该院提起案外人执行异议。2018年3月23日，该院作出（2018）粤0402执异46号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。前述裁定生效后，该院于2018年9月17日作出（2017）粤0402执10365号执行裁定，裁定对案涉房屋解除查封。据此，张官荣与何新云、吕红英签订房屋买卖合同，张官荣已支付全部房款并实际占用、适用案涉房屋，仅因办理产权变更登记手续过程中发现案涉房产已被法院查封。未能及时办理变更并取得房产证并非张官荣过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院应解除对案涉房地产的强制执行措施。综上，请求：1.中止以（2017）粤2071执5673号案件的执行；2.请求法院依法停止对雅居乐新城×幢×房的执行，解除对上述房地产的查封等强制措施。

案外人张官荣向本院提交身份证、通行证、委托书、房屋买卖合同、房产证、银行转账明细、收据、契税发票、中山市国土局二手房业务收件回执、物业交接确认书、物业管理费发票、房地产查封证明表、珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402执异46号执行裁定书、（2018）粤0402执10365号执行裁定书、（2018）粤0402执异46号生效证明作为证据材料。

申请执行人毛玉伦、被执行人何新云均未提交答辩意见和证据材料。

本院查明，关于毛玉伦与何新云民间借贷纠纷一案，本院经审理后作出（2016）粤2071民初18617号民事判决，判决“何新云于本判决发生法律效力之日起七日内向毛玉伦偿还借款本金130000元及逾期还款利息（计算方式：以130000元为基数，从2016年8月29日起至付清之日止按年利率24%计算）”。判决生效后，因何新云未履行生效法律文书确定的义务，毛玉伦向本院申请执行,执行案号为（2017）粤2071执5673号。（2016）粤2071民初18617号审理过程中，本院根据毛玉伦的申请，对何新云名下位于雅居乐新城×幢×房的产权份额进行了财产保全并作轮候查封。（2017）粤2071执5673号案件执行过程中，因珠海市香洲区人民法院已对雅居乐新城×幢×房作第一查封，本院向该院发送参与分配函参与分配，本案作终结本次执行处理。张官荣遂向本院提出上述执行异议。

另查明，根据中山市国土资源局不动产登记资料查询结果，案涉雅居乐新城×幢×房座落于中山市三乡镇景观大道雅贤街1号雅居乐新城×期×区×幢×房，权利人为何新云、吕红英，占有份额：1/2\1/2，房产证号：**××43\0211098××,土地证号：国（2011）易31082&tim**;，本院根据毛玉伦的财产保全申请，以（2016）粤2071民初18671号于2016年9月12日对上述房地产中何新云的产权份额作第一查封。

再查明，张官荣为主张其与何新云对案涉房产买卖的事实，向本院提交卖方为何新云、吕红英、买方为张官荣于2016年6月19日签订的《房屋买卖合同》，合同约定，买卖双方同意该物业成交价为1180000元，买方签订本合同时支付100000元作为定金，于2016年7月20日支付二期定金及首期楼款300000元，于交易过户完成当天付清楼价余款780000元。并提交银行流水转账记录，分别反映2016年6月28日，张官荣用张彩红账户转账支付定金50000元。2016年7月5日，张官荣用张彩虹账户转账支付三期定金及楼款350000元。2016年7月16日，张官荣用其本人账户转账支付部分楼款60000元。2016年7月27日，张官荣用张彩红账户转账支付部分楼款30000元。2016年8月4日，张官荣用张彩红账户转账支付6000元。2016年8月11日即办理过户手续当天，张官荣用现金支付剩余房款共计584000元。上述合计共1180000元，且何新云出具了相应的收据。

张官荣为证明对案涉雅居乐新城×幢×房实际占有使用，提交物业交接确认书、物业公司收款收据，反映张官荣于2016年8月11日已支付全部购房款，确认水表、电表读数，并对案涉房屋进行交接、张官荣可正常使用房屋。

根据中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执显示，受让方张官荣、转让方何新云、吕红英于2016年8月11日向中山市国土资源局××乡分局递交办理二手房过户手续，该收件回执显示“兹收到何新云\吕红英叫来办理房地产资料”其中，领证联系人栏“张官荣”，并在温馨提示处注明：1、从收件发出回执次日起镇区分局25个工作日（其中交易所镇区股服务窗口收件次日起15个工作日）办妥……。

又查，珠海市香洲区人民法院在执行申请人执行人李惠与被执行人何新云、许炳华民间借贷纠纷一案[（2017）粤0402执10365号]中，张官荣作为异议人对执行标的雅居乐新城×幢×房提出书面异议。该院经审查后于2018年3月23日作出（2018）粤0402执异46号，裁定“在本院（2018）粤0402执异46号案件中，中止对位于中山市三乡镇景观大道雅贤街1号雅居乐新城×期×区×栋×房的执行”，该裁定已于2018年6月5日生效。后该院于2018年9月17日作出（2017）粤0402执10365号执行裁定，裁定“解除对被执行人何新云名下位于中山市三乡镇景观大道雅贤街1号雅居乐新城×期×区×栋×房，【房产证号：**××43\02110985×,土地证号：国（2011）易31082&tim**;】”，并实施了解除查封。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人提交的证据相互印证，反映雅居乐新城×幢×房在本院查封之前，张官荣与何新云已签订买卖合同及实际占有的事实，也向被执行人何新云全额支付相应对价的购房款，并早于法院查封前向房管部门递交申请办理过户手续，无证据证明张官荣存有过错。张官荣对雅居乐新城×幢×房提出异议，符合前述规定，本院予以支持。在此情形下，本院执行过程中不应再继续查封、执行雅居乐新城×幢×房。需要说明的是，执行异议系形式审查，本院对张官荣主张的实体权利仅作形式审查，异议案件的当事人若对审查结果不服，根据相关法律规定，可以依法提出执行异议之诉等途径寻求救济。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，中止执行异议裁定送达之日起15日内，当事人未提起执行之诉的，本院将对案涉房产解除查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

中止对何新云名下中山市三乡镇景观大道雅贤街1号雅居乐新城×期×区×幢×房[土地证号：国（2011）易31082&tim**;，房产证号：**××43]产权份额的执行。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长罗嘉浩

审判员赵波

审判员张婉仪

书记员邹军

二〇一九年五月二十日