广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0111民初3316号

原告：余思锋，男，1979年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，

委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所律师。

被告：邹翔，男，1994年7月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，

被告：李东伟，男，1971年2月1日出生，汉族，身份证住址河南省淅川县，

被告：赵爱玲，女，1971年8月1日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县，

原告余思锋与被告邹翔、李东伟、赵爱玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余思锋的委托诉讼代理人方桂贤，被告邹翔、李东伟、赵爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余思锋向本院提出诉讼请求：一、判令被告邹翔赔偿原告租金13200元；二、判令被告邹翔赔偿原告经济损失327200元，被告李东伟、赵爱玲对该损失承担连带责任；三、判令被告邹翔向原告返还租赁保证金14000元；四、本案的诉讼费均由被告承担。事实与理由：位于广州市白云区广源中路松柏东街39号01铺为原告于2011年8月31日向产权人广州市农业机械研究所有限公司（以下简称农机所）所承租，原告与农机所双方签订有一份《租赁协议》，租赁期间为2011年9月1日起至2025年8月31日。合同签订后，农机所公司将商铺交由原告使用和经营，期间履行正常，按照租赁协议约定，原告将案涉商铺分为两间商铺进行分租经营。2019年11月1日，原告与被告李东伟就上述商铺的之一部分《自编01铺》签订《广州市房屋租赁合同》，原告将部分商铺分租给被告李东伟，租赁期为2019年11月8日至2020年11月7日。合同签订后，原告将自编01铺交由被告李东伟使用，被告李东伟向原告支付了租赁押金及11月租金。2019年12月，被告李东伟告知原告，有一名自称其通过司法拍卖竞价成为案涉商铺买受人的邹翔，要求被告李东伟与被告邹翔签订租约并且向其交纳租金，因此被告李东伟通知原告，其将不再向原告缴纳租金了，被告李东伟同时出具了其与邹翔签订的《房屋租赁合同》及邹翔出具的收取12月租金的收据。案涉商铺之二部分（自编02铺）的被告赵爱玲在2019年11月4日与原告签订租赁合同后，进场装修时也受到被告邹翔派来人员的阻挠，后来被告赵爱玲向原告提出解除租约，原告无奈于2019年11月22日向赵爱玲退回租赁押金，但在随后却发现赵爱玲仍占用该02铺进行装修和使用，原告前往交涉时，被告赵爱玲声称已得到邹翔允许并且已向其交纳租金。因此自2019年11月开始，被告赵爱玲与被告李东伟相继使用了案涉商铺却拒不向原告支付租金，导致原告租金收益损失。原告经过向被告李东伟和赵爱玲取得邹翔的联系电话，其间多次发送短信向邹翔提出继续履行租赁合同并缴纳租金的要求，均没有得到回应。2020年1月9日，原告代理人收到署名为邹翔的《关于终止租赁协议的通知》，声称其通过阿里拍卖平台竞得案涉商铺，依照原告与农机所租赁协议第五条第（二）款第3点约定，要求终止与原告的租赁协议，但对赔偿事宜只字不提。为维护合法权益，诉至法院。

被告邹翔辩称，一、原告不是合法租赁关系，不适用“买卖不破租赁”的法律规定。原告主张的租赁关系属于违法、失信违约、虚假的租赁关系，不受“买卖不破租赁”保护。首先，原告拒不履行法院的执行裁定书和协执通知书，属于违法违纪行为。其次，原告亦不履行原租赁协议的规定，属于严重的失信违约行为，原告作为承租人，在未取得所有权人书面同意的前提下，违反合同约定直接进行改造、拆建，属于严重的失信违约行为。再次，原告主张的租赁关系，实为一般商业承包关系，不应受“买卖不破租赁”法律规定的保护。最后，原告提供的租赁协议真实性存疑，长达14年，租金明显低于市场正常水平且长期不变，不符合正常租赁协议的约定。二、即使按照“买卖不破租赁”的法律规定，依据法定承受的法律关系，被告也有权利依据原租赁合同规定解除租赁合同。被告于2019年10月30日通过司法拍卖竞得广州市白云区广源中路松柏东街39号首层房屋（包含了本案争议租赁房产）对所有权，依据法定承受规定，此后应当由被告作为新所有权人和原告依据原租赁协议履行双方的权利义务。根据法定承受的法律事实，被告依据原协议规定，有权利解除协议并收回场地，首先，依据原租赁协议，原告违反第四条第2款约定，拒缴租金，属于违约一方，被告有权利依据本条规定终止合同并收回物业，其次，依据原租赁协议，原告违反第五条第（一）款第5项规定，擅自进行改造、拆建，属于违约一方，被告有权利解除合同，再次，依据原租赁协议，被告有权利依据协议第五条第（二）款被告的“权利和义务”中的第3项解除合同并收回场地，最后，原租赁协议租期长达14年，租金明显低于市场正常水平且长期不变，显失公平，被告有权依据合同法第五十四条第（二）款撤销原合同。三、原告作为违约方应当自行承担违约责任，其诉讼主张的赔偿金既违反公平原则，又违反法律规定和合同约定，其计算方式混淆法律上的实际损失和可能损失的概念，企图通过合法途径获得非法利益，不应当获得支持。

被告李东伟辩称，不同意原告诉请，顶多就是我支付租金，我不可能承担这种赔偿损失。

被告赵爱玲辩称，我与原告已经解除合同了，我与原告没有任何关系，故不同意原告的诉讼请求。原告出租给我方的时候，我不清楚会办不了营业执照，所以就解除了合同，原告也已经将押金退还给我。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁协议、查册表、收款收据、房租租赁合同、律师函、通知、拍卖公告、手机短信、执行裁定书、说明、银行转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区广源中路松柏东街39号（即首层）原产权人为农机所（粤房地产权证穗字第××号）。2011年8月31日，农机所（甲方）与原告（乙方）签订《租赁协议》，将广州市白云区广源中路松柏东街39号01铺，场地面积约41平方米按房产现有性质出租给乙方使用，租赁期限自2011年9月1日起至2025年8月31日止，第一年租金为每月5600元，第二年至租赁期结束场地租金为每月6600元，保证金额为14000元，甲方应在收到乙方支付的保证金当日，将该场地按房产现状向乙方交接；租赁期间乙方可转租及分租，租赁期满，同等条件下乙方有优先承租权；在租赁期内，如甲方要收回该场地，提早一个月通知乙方并向对方赔偿二个月租金（按终止该协议时当月的租金数额）的费用，并适当赔偿甲方（农机所出具说明为笔误，实为乙方）损失，具体事宜另行协商。签订合同后，原告支付押金14000元后使用上述商铺经营，上述商铺分为之一和之二商铺。2019年11月1日，原告与被告李东伟签订《广州市房屋租赁合同》，将松柏东街39号01之一商铺，建筑面积25平方米出租给李东伟经营使用，租赁期一年，从2019年11月8日至2020年11月7日，租金每月5500元，李东伟支付首月租金后于12月份被告邹翔自称通过司法拍卖竞得出租商铺，要求与其签订合同，李东伟不再向原告缴纳租金。2019年11月4日，原告与被告赵爱玲签订《广州市房屋租赁合同》，将松柏东街39号01之二商铺，建筑面积25平方米，出租给赵爱玲经营使用，租赁期三年，从2019年11月15日起至2022年11月14日，2019年11月15日至2020年11月14日每月租金5800元，2020年11月15日起至2021年11月14日租金6000元，2021年11月15日起至2022年11月14日租金为6200元。赵爱玲因邹翔阻挠装修提出解除租约，原告11月22日退回租赁押金给赵爱玲。

重庆市渝北区人民法院于2015年8月21日查封松柏东路39号（首层）房产，并于2019年10月30日对上述房产进行拍卖，被告邹翔竞得，2019年11月26日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112执12046号执行裁定书，裁定注销农机所名下位于广东省广州市白云区广源中路松柏东街39号（即首层）房屋原房产证及抵押，房屋所有权归邹翔，解除对上述房屋查封。重庆市渝北区法院向邹翔出具说明书，松柏东街39号（首层）房屋所有权至2019年11月28日起归邹翔所有。

邹翔与李东伟签订《房屋租赁合同》，将松柏东街39号1号铺按现有性质出租给李东伟使用，建筑面积约35平方米，租赁期限为三年，自2019年11月26日起至2022年11月25日止，每月租金6500元，李东伟按合同约定向邹翔支付租金和使用场地。2019年12月5日，邹翔与赵爱玲签订房屋租赁合同，将松柏东街39号2号铺按现有性质出租给赵爱玲使用，建筑面积约50平方米，租赁期限三年，自2019年12月15日至2022年12月15日，租金每月7500元，赵爱玲按合同约定向邹翔支付租金和使用场地。

邹翔竞买后联系原告要求收回商铺，原告同意按原租赁合同缴纳租金，邹翔不同意并于2020年1月8日向原告发出《关于终止租赁协议的通知》表示由于将对该处产权物业进行统一调整、规划，拟用作他途，根据原告与农机所签署租赁协议中对提早收回场地的规定，通知原告租赁协议已解除，办理相关交接手续。原告表示因邹翔违约解除合同收回场地，要求按每月收取李东伟租金5500元及收取赵爱玲租金5800元之和减去应支付农机所租金6600元的收益4700元，自2019年12月至2025年8月计算69个月为324300元，加上未能收取赵爱玲2019年11月4日至22日租金损失2900元，合计327200元。

邹翔出具松柏东街39号2号铺装修照片，主张原告擅自改造和拆建并转租第三方，构成违约。农机所曾于2019年8月5日出具同意转租证明，同意余思锋在租赁期内将上述商铺以转租或分租形式进行经营。农机所于2020年3月9日出具说明表示因与第三方涉诉情况，同意原告缓交租金至纠纷解决，对合同效力予以认可。原告于2020年3月9日依据重庆市渝北区人民法院的裁定书将2019年8至10月应向农机所支付的租金缴纳至重庆市渝北区人民法院账户。

本院认为，农机所作为涉案商铺产权人与原告签订的租赁合同合法有效，被告邹翔通过竞买方式取得涉案商铺的产权，原租赁合同对新业主邹翔和承租人原告继续有效。租赁合同规定如甲方要收回该场地，提早一个月通知乙方并向对方赔偿二个月租金（按终止该协议时当月的租金数额）的费用，并适当赔偿乙方损失，具体事宜另行协商，邹翔竞买取得涉案商铺产权后并未提早通知原告就与商铺租户重新签订租赁合同，导致原告与农机所签订的租赁合同实际无法继续履行，已构成违约，按合同规定应承担违约责任。被告辩称原告与农机所租赁合同不是真实的，未能提供证据证实，农机所出具声明予以确认，该意见本院不予采信。被告辩称原告未经所有权人书面同意擅自改造、拆建，构成违约，未能提供农机所不同意商铺装修的证据，邹翔向原告发出《关于终止租赁协议的通知》并未提出因对方违约原因解除，以己方提前收回场地的合同约定要求收回，故该意见本院不予采纳。原告要求根据合同约定赔偿二个月租金13200元合理，本院予以支持。原告要求按此后收益差额赔偿损失，合同对提前收回场地约定可适当赔偿乙方损失，该损失属于可预见损失，原告按其分租收取的租金与农机所租金差额主张损失，因分租后剩余的经营期无法确定，故应按实际经营期限计算，原告与李东伟租期到2020年11月7日，自2019年12月起计算尚余11个月，原告与赵爱玲租期到2022年11月4日，自2019年12月起计算尚余租期35个月，原告需支付农机所租金6600元，因分开二铺出租的平方数相同，故租金均分3300元，39号01之一铺租金计算差额算为（5500-3300）×11=24200元，39号01之二铺租金计算差额损失为（5800-3300）×35=87500元，原告另要求赔偿未能收取赵爱玲2019年11月4日-22日租金损失2900元，该期间邹翔并未与赵爱玲签订租赁合同，本院不予支持，以上损失合计为111700元，扣减上述已计算需赔偿的两个月租金13200元，应赔偿98500元，原告主张超出部分本院不予支持，原告要求李东伟、赵爱玲承担连带责任，李东伟、赵爱玲并非租赁协议的当事人，该请求缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告返还租赁保证金14000元，原告对租赁协议解除无过错，该请求合理合法，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起五日内，被告邹翔向原告余思锋赔偿二个月租金13200元；

二、自本判决生效之日起五日内，被告邹翔向原告余思锋赔偿损失98500元；

三、自本判决生效之日起五日内，被告邹翔向原告余思锋返还保证金14000元；

四、驳回原告余思锋的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费3308元，由原告余思锋负担2265元，由被告邹翔负担1043元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员陶向军

书记员郑萍军

二〇二〇年四月十六日