海南省海口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）琼01民终2929号

上诉人（原审被告）：苏爱学。

委托诉讼代理人：潘春，海南银通国际物业管理有限公司员工。

被上诉人（原审原告）：海南万骏物业管理有限公司。

法定代表人：杜坚，董事长。

委托诉讼代理人：谌小群，该司副总经理。

原审第三人：海南银通国际物业管理有限公司，住所地海口市国贸大路XX号银通国际中心1号。

法定代表人：郭大雷，董事长。

委托诉讼代理人：田三弟，该公司职员。

上诉人苏爱学因与被上诉人海南万骏物业管理有限公司(以下简称万骏公司)以及原审第三人海南银通国际物业管理有限公司（以下简称银通公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第1729号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人苏爱学的上诉请求为：1.依法撤销一审判决书，驳回万骏公司对苏爱学的诉讼请求。2.一审、二审案件受理费以及由于诉讼而引起苏爱学支出的费用，由万骏公司承担。事实与理由如下：一审判决认定苏爱学欠万骏公司3498.61元物业管理费与事实不符，违背海南省物业管理相关法规。一、苏爱学对一审认定的2006年8月至2008年12月物业管理费共计3697.27元，没有异议。但这不是万骏公司给予苏爱学的优惠，而是由于当时的政策规定空置房物业管理费按70%收取、电梯使用费不用交。二、一审认定的2009年4月至2013年10月物业管理费的计算与事实不符，违反了万骏公司与小区业委会达成的《移交百金城小区物管区域协议》及海南当时的法规。1.《移交百金城小区物管区域协议》约定万骏公司物业管理费只能收取到2013年9月份，银通公司收取10月份的物业管理费，并承担万骏公司员工10月份的工资。为此，欠费计算只能算到2013年9月份。2.《海南省物业服务收费管理办法》（琼发改收费[2006]1052号）第二十一条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收。该文件直至2011年5月1日废止。3.《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》（琼价费管[2011]156号）第五条第一款：住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按户据实平均分摊。用户应交公摊电梯电费计算公式为：用户应交公摊电梯电费=分类目录电价×电梯表计总电量÷使用户数。《海南省物业小区公共水电费分摊办法》（琼价营字〔1999〕411号）第七条：住宅楼、写字楼的公共电梯用电费用按该物业二楼以上（含二楼）业主、使用人的房屋建筑面积据实平均分摊。从中可以看出，空置房电梯使用费不管是以前还是现在，都是不用缴纳的。从一审认定的事实及万骏公司提交的苏爱学欠费清单，都可以认定，“百金城小区XXX房一直空置，不应收取电梯使用费”。因此，苏爱学的百金城XXX房物业管理费计算如下：（1）2006年8月至至2008年12月物业管理费共计3697.27元，双方都没有异议；（2）2009年4月至2011年4月共25个月，物管费按70%收取、电梯使用费不用交。这段时间的欠费为：物业管理费费=98.07元/月×25个月×70%=1716.23元；日常养护费=32.69元/月×25个=817.25元；合计：1716.23+817.25=2533.48元；（3）2011年5月至2013年9月共29个月，这期间的费用为：物业管理费=98.07元/月×29个月=2844.03元；日常养护费=32.69元/月×29个月=948.01元；合计：3792.04元；（4）水电费合计279.24元。（5）2009年9月份在小区住过，但没有超过1个月（水电费跨月是因为抄表时间是当月的中旬，这样就造成水电费在二个月份出现），满打满算，电梯使用费最多也就一个月，也就50元。所以苏爱学百金城502B对万骏公司的总欠费为：3697.27元+2533.48元+3792.04元+279.24元+50元=10352.03元。由于万骏公司累计拖欠供电、供水部门水电费达二十多万，小区面临停水停电的威胁，而万骏公司对此不理不睬，百金城业委会经与政府部门请示、沟通，并与银通公司达成协议，先由银通公司垫付二十多万的水电费，然后由业委会代收业主历史欠费作为对银通公司垫付水电费的清偿。为此，苏爱学根据百金城小区业主委员会《关于清缴万骏应收物管费的公告》及银通公司出具的《委托书》，已于2013年11月28日向银通公司支付历史欠费10418.7元，交费总额已超过对万骏公司欠费的10352.03元。至于10418.7元这个数额，是当时苏爱学与小区业委会主任及银通公司共同计算得出，虽与事实上的欠费有误差，但数额不大，而且已经多交。综上，苏爱学已全部履行对万骏公司的还款义务，不存在拖欠万骏公司的物业管理费、日常养护费、水电费、电梯使用费，更不存在所谓的滞纳金。一审判决错误，应予撤销。

被上诉人万骏公司辩称，一、万骏公司收取苏爱学电梯费合理合法，应当支持。《物权法》规定：“建筑物区分所有权”是《物权法》中的一项权利。这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。《海南经济特区物业管理条例》第六条规定，“业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务”。电梯是业主共有的公用设施之一，电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护保养修缮等产生的费用，苏爱学作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，其行为违反了《物权法》和《海南经济特区物业管理条例》的相关规定。二、空置房按全额收取物业费等相关费用，合理合法。《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定：物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；第七十六条，本条例自2011年1月1日起施行。《海南省住宅区物业管理条例》同时废止。本省有关规定与本条例不相一致的，以本条例为准。因此只要是2011年1月1日之后再交费的都应按该规定执行。苏爱学提出的空置房按70%收取历史欠费，免去部分欠款的诉求，已违背上述规定。三、一审判决判令苏爱学支付滞纳金是正确的。《海南经济特区物业管理条例》第六十八条规定：业主违法本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。物业服务合同明确约定是按月收取费用，逾期交物业管理费等费用需按每日万分之十收取滞纳金。但是，一审法院将滞纳金调到2013年11月28日起开始计算，明显违反本条例规定。因此，滞纳金应从2006年8月起计算。（一）一审法院查明的《移交百金城小区物业区域协议》事实中有约定，2007年1月之前的费用属于历史费用，由万骏公司自行追缴，一审判决第8页第5行也显示2007年1月之前的费用银通公司无权收取。即2007年1月之前的本金是1067.3元，滞纳金应为3265.94元，由于苏爱学将一部分欠款交给了银通公司之后仍有部分欠款未结，经一审法院查明，苏爱学仍欠万骏公司本金3498.61元，所以，应延续2007年1月之后的月份来抵扣，即2007年1月至11月的费用2348.06元和12月份83.25元交给万骏公司，而滞纳金也应自2006年8月起开始计算直至2007年12月期间按天计算到起诉日止的滞纳金。因此，一审法院判定苏爱学支付滞纳金正确，但滞纳金数额认定不对，应为10107.25元，二审法院应予纠正。（二）苏爱学所说的谭麓夫既不是万骏公司的收款员，也不是公司管理人员，万骏公司的财务核算也从来就没有委托过这个人，其没有权力替万骏公司作出打折的决定。《海南经济特区物业管理条例》第二十五条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。因此，谭麓夫虽为业委会主任，但其给苏爱学作出打折决定的行为，违反了物业管理规定，属无效行为。更何况，仅凭苏爱学提供的其与谭麓夫的QQ聊天记录作为给其打折决定的证据，不符合法律规定。综上所述，应驳回苏爱学的无理诉求。

原审第三人银通公司述称：银通小区在2013年10月31日接管百金城小区的管理。银通公司接管时不知道万骏公司拖欠供电公司的费用。2013年11月25日，供电公司发出停电通知，银通公司才知道万骏公司拖欠电费19万多元。通过与百金城小区业主委员会协商，要求银通公司暂时垫付这些费用，银通公司就垫付这些费用。后来在百金城小区业主委员会的调解下，将业主拖欠万骏公司的部分费用缴纳到银通公司，以避免业主与银通公司打官司。业主向银通公司缴费合理合法。百金城小区业主委员会实际是2013年10月1日就要求银通公司进驻（开始履行合同），为了避免发生冲突，银通公司就决定过完节再进场，并与万骏公司达成协议，银通公司暂时撤离了百金城小区。后来在将近1个月的时间里，小区业主委员会奔波于物业主管部门、派出所反映小区业主有自主选择物业公司的权利。在多方压力下，万骏公司同意撤离，银通公司正式接管小区的工作。万骏公司10月份的人员开支费用，以及百金城小区正当开支费用都是由银通公司支付，万骏公司要结清供电、供水、排污垃圾处理费的欠费，由于万骏公司没有履行移交协议规定的义务，最后供电、供水、垃圾处理费20多万元全部都是由银通公司垫付，为了避免停水、停电的发生。2013年10月份的物业费，万骏公司是不应该收取，10月份的费用应该是由银通公司收取。物业管理费、日常养护费都应该由银通公司收取。银通公司帮万骏公司垫付了水电费，苏爱学把水电费等费用都交给银通公司是正确的。

万骏公司向一审法院起诉请求：1.判决苏爱学交清物业管理费8870.08元、日常养护费3062.06元、电梯电费4200元、电费255.84元、水费23.4元，欠款共计16411.38元；2.判决苏爱学交清物业管理费等费用的滞纳金共计30697.01元；3、由苏爱学承担全部诉讼费用及公告费用。

一审法院认定事实：万骏公司原名海南物业管理公司，2004年12月变更为现名称，2009年1月之前为一家二级物业管理企业，2009年1月后变更为三级物业管理企业。百金城小区系海南物业股份有限公司开发建设的小区。2007年11月2日，该小区成立百金城小区业主委员会，并登记备案。海南物业股份有限公司与万骏公司分别于1993年12月30日、2003年1月1日、2006年4月30日、2007年4月27日、2009年3月31日签订了五份《物业管理委托合同书》，约定海南物业股份有限公司(甲方)委托万骏公司(乙方)对百金城小区进行物业管理；业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理费的万分之十缴纳滞纳金；在本合同执行期间，如业主大会选聘了物业管理企业或业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，万骏公司按约定对百金城进行物业管理。百金城小区XXX房产权人为苏爱学，属于万骏公司管理范围。根据万骏公司提交的缴费通知书及欠费明细表显示，苏爱学拖欠万骏公司物业管理等费用为：1、2006年8月至2009年12月物业管理费119.87×29个月＝3476.23元、日常养护费43.59×29个月＝1264.11元、电梯电费50×29个月＝1450元；2、2009年4月至2013年10月物业管理费98.07×55个月＝5393.85元、日常养护费32.69×55个月＝1797.95元、电梯电费50×55个月＝2750元、电费255.84元、水费23.40元，上述费用共计16411.38元。2013年8月29日，第二届百金城小区业主委员会与银通公司签订《海口市金龙路XX号百金城小区物业服务合同》，约定百金城小区业主委员会委托银通公司对百金城小区进行物业管理，管理期限三年，即自2013年10月1日至2016年10月1日止。银通公司于2013年10月29日进驻百金城小区，万骏公司对百金城小区的管理截止于2013年10月31日，并于当日进行移交。银通公司对小区进行管理至今，万骏公司撤离时未缴纳小区部分水电费等费用。

另查明，海口市中级人民法院作出生效的（2015）海中法民一终字第1013号《民事判决书》查明，万骏公司与银通公司共同确认万骏公司拖欠百金城小区2013年8月至11月电费190761.37元、滞纳金9557.79元、垃圾处理费8638.31元。因银通公司没有提供票据，万骏公司不予认可的污水处理费14974.1元。由于万骏公司拖欠上述费用，将影响小区供水供电，经银通公司和百金城小区业主委员会协调，同意银通公司垫付上述费用，尔后由银通公司收取部分业主欠缴的物业管理费冲抵，为此，2013年11月27日百金城小区业主委员会向银通公司出具《委托书》，《委托书》载明：为了避免百金城小区因万骏物业欠缴费用而发生的停水停电的情况，第二届业主委员会决定委托贵公司百金城小区管理处代为清收业主2007年1月至2013年10月间欠缴的物管水电等费用作为支付万骏公司欠缴的下列费用：1.供电、水务（含排污费，垃圾处理费）22万余元；2.小区维修发电机，高压连接设备，电梯费；3.违规收取部分业主2013年10月的物管费。同时百金城小区业主委员会向该小区业主及租户发出《关于清缴万骏应收物管费用的公告》，公告要求小区欠费业主尽快将费用直接交给银通公司，作为银通公司垫付欠费的保证。

再查明，2009年3月24日，万骏公司确认苏爱学XXX房欠费如下：1.管理费119.86×29个月（2006年8月至2008年12月）＝3475.94×70%＝2433.16元；2.养护费43.59×29个月＝1264.11元；电梯费50×29个月＝1450（免）；折前合计6190.05元，折后合计3697.27元。苏爱学提供银通公司于2013年11月29日分别开具的两张《物业管理收费收据》，记载苏爱学向银通公司缴纳了XXX房2013年10月之前所欠物业费等费用5000元和5419.7元，共计10419.7元。

一审法院认为，万骏公司与开发商海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》的性质是前期物业服务合同，内容不违反法律规定，合法有效，对百金城业主具有约束力。苏爱学作为小区业主，享受了万骏公司提供的服务，理应及时、足额地支付物业管理费，故万骏公司主张苏爱学支付物业管理费等费用有事实和法律依据。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、苏爱学向银通公司缴纳的历史欠费能否折抵其应向万骏公司缴纳的物业费？2、滞纳金的认定。一、关于苏爱学向银通公司缴纳的历史欠费能否折抵其应向万骏公司缴纳的物业费的问题。通过万骏公司提供的缴费通知单和欠费清单可以认定，苏爱学拖欠万骏公司物业管理等费用为：1.2006年8月至2008年12月物业管理费、养护费、电梯费共计6190.05元，万骏公司确认的折后价为3697.27元；2.2009年4月至2013年10月物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费共计10221.04元，上述费用共计13918XXXXX元。根据苏爱学提供银通公司于2013年11月29日开具的《物业管理收费收据》，可以认定苏爱学已经缴纳了拖欠的物业费等费用共计10419.7元。至于苏爱学向银通公司交纳的历史欠费能否从其所欠万骏公司的费用中抵扣，一审法院认为，代收代缴水电费是万骏公司在百金城小区应提供的服务内容，万骏公司应当认真履行职责，维护业主的合法权益。万骏公司在管理百金城小区期间，欠缴百金城小区水、电费，致使小区面临停水、停电危机，严重侵害了业主的合法权益，存在过错。银通公司在百金城小区业主委员会协调下代为缴交万骏公司拖欠的水电费后，对万骏公司享有债权，银通公司可以直接向万骏公司主张或者在债权范围内代位万骏公司向欠费的业主主张权利。百金城小区业主委员会要求欠费的业主清缴所欠的物业费并上交银通公司，以清偿银通公司代垫的费用，是小区业主与物业公司协调处理小区遗留问题及债权债务的行为，有利于化解因万骏公司拖欠水电费的过错造成的危机和矛盾，避免当事人的诉累，符合公平原则。在银通公司接管百金城小区后，苏爱学向银通公司缴纳费用10419.7元，扣减后苏爱学拖欠的费用为3498.61元（13918XXXXX至10419.7＝3498.61），故万骏公司主张苏爱学支付所欠的物业管理费等费用不超出3498.61元部分，予以支持。二、关于滞纳金的问题。万骏公司与海南物业股份有限公司签订的前期物业服务合同未约定物业管理费的支付日期，因此，滞纳金应自万骏公司向业主主张权利之日起计算。万骏公司主张其每月张贴缴费通知在业主大门进行发单催缴，但苏爱学对此不予认可，认为没有接到过万骏公司要求补缴欠费的通知单。经查明，百金城小区业主委员会于2013年11月27日向小区业主发出《关于清缴万骏应收物管费的公告》。根据《物业管理条例》和万骏公司前期物业服务合同中关于业主委员会有权督促业主限期交纳物业管理费的规定和约定，前述公告应视为小区业主委员会协助万骏公司向业主催收欠费的行为，滞纳金应自业主委员会发出催收公告后起算。由于苏爱学于2013年11月29日向银通公司支付10418.7元，因此，苏爱学应承担2013年11月28日的滞纳金14元（13918.31×1‰×1天＝14）以及自2013年11月29日起未付清物业费部分的滞纳金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、限苏爱学于本判决生效之日起五日内向万骏公司支付物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费共计3498.61元；二、限苏爱学于本判决生效之日起五日内向万骏公司支付2013年11月28日的滞纳金14元以及自2013年11月29日起未付清物业费部分的滞纳金（计算方式：以3498.61元为本金，按日万分之十自2013年11月29日计算至债务付清之日止）；三、驳回万骏公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费978元，由万骏公司负担928元，由苏爱学共同负担50元。

二审期间，苏爱学向本院提交了一份《2013年10月份百金城小区费用签收表》复印件。本院已组织各方当事人对该证据进行质证，万骏公司对该证据不认可，认为该证据没有加盖万骏公司的公章，签名人谢强虽然是单位的员工，但并不是百金城小区的工作人员，是负责另外一个小区的管理人员。银通公司对该证据没有异议，谢强是百金城小区的保安班长，其也领取过这个工资。

本院认定如下:该证据系复印件，万骏公司对该证据真实性提出异议，签字领款人谢强本人也未到庭，因此，对该证据本院不予采纳。万骏公司、银通公司二审均没有提交新证据。

本院二审查明：2009年3月31日，海南物业股份有限公司与万骏公司签订的《物业管理委托合同书》第六章物业管理服务费用第二十二条约定：空置房屋的管理服务费，由万骏公司按建筑面积根据相关规定向业主收取。第二十五条第一款约定：高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。万骏公司一审提交的《百金城小区XXX房欠费名下表》载明：该房2006年8月至2013年10月份期间的物业管理费、日常养护费、电梯电费如下：1.2006年8月至2009年12月期间，物业管理费为119.87元×29个月＝3476.23元、日常养护费为43.59元×29个月＝1264.11元、电梯电费50元×29个月＝1450元；2.2009年1至2009年3月，没有任何费用；3.2009年4月至2013年10月物业管理费98.07元×55个月＝5393.85元、日常养护费32.69元×55个月＝1797.95元、电梯电费50元×55个月＝2750元、电费255.84元（2009年4月份12.3元、2009年9月份195.16元，2009年10月份48.38元）、水费23.40元（2009年9月份），上述费用共计16411.38元。同时，万骏公司一审确认2006年8月至2008年12月期间，物业管理费按70%收取，电梯费免除，即2006年8月至2008年12月期间，实际收取的物业管理费用为：3476.23元×70%=2433.16元、日常养护费1264.11元，合计3697.27元。二审中，万骏公司确认2006年8月至2008年12月期间空置房系按照70%收取物业管理费，电梯电费也基于空房的理由而予以免除。另外，苏爱学、银通公司均确认苏爱学已经向银通公司缴纳了2013年10月份的物业管理费。

另查明：2013年10月29日，百金城小区第二届业主委员会（甲方）与万骏公司（乙方）签订一份《移交百金城小区物管区域协议》第一条约定：甲方2013年10月29日向小区业主发布公告，告知业主按照事实服务与万骏物业结清2013年9月以前的物管费、水电费以及相关费用；第三条约定：甲方负责协调新物管公司支付百金城小区管理处为业主服务人员十月份的工资及维修中合理的材料费。

本院二审审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。

本院认为，一、关于苏爱学是否拖欠万骏公司物业管理费、日常养护费、电梯电费等各项费用的问题。

第一，2006年8月至2008年12月期间，万骏公司计算其应收取苏爱学的物业管理费用、日常养护费合计3697.27元，苏爱学无异议，本院予以确认。

第二，2009年4月至2013年9月期间的费用问题。

1.物业管理费问题。万骏公司主张2009年4月份以后，应按全额即每月98.07元收取物业管理费。苏爱学则主张2009年4月至2011年4月期间的物业服务费应按70%收取，2011年5月份以后的物业管理费才能全额收取。对此，本院认为，海南物业股份有限公司与万骏公司签订的《物业管理委托合同书》第二十二条约定：空置房屋的管理服务费，由万骏公司按建筑面积根据相关规定向业主收取。而2006年6月20日起实施的《海南省物业服务收费管理办法》（琼发改收费[2006]1052号）第二十一条规定：经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收。2011年5月1日起实施的《海南省物业服务收费管理办法》第三十一条规定：本办法自2011年5月1日起实施。原海南省发展与改革厅、海南省建设厅印发的《关于印发＜海南省物业服务收费管理办法＞的通知》（琼发改收费〔2006〕1052号）同时废止。据此，苏爱学主张2009年4月至2011年4月期间，万骏公司应按70%的标准计收其物业管理费符合上述收费办法的规定，故本院确认苏爱学2009年4月至2011年4月期间应缴纳的物业管理费为：98.07元×25个月×70%＝1716.23元；2011年5月至2013年9月期间的物业管理费为：98.07元×29个月=2844.03元。综上，2009年4月至2013年9月期间，苏爱学应支付的物业管理费为：1716.23元+2844.03元=4560.26元。

2.日常养护费问题。2009年4月至2013年9月期间，万骏公司计算其应收取苏爱学的日常养护费为32.69元×54个月=1765.26元，苏爱学无异议，本院予以确认。

3.水电费问题。2009年4月、9月、10月期间，万骏公司计算其应收苏爱学的电费255.84元、水费23.40元，苏爱学无异议，本院予以确认。

电梯电费问题。2009年4月至2013年9月期间，万骏公司计算其应收取苏爱学的电梯电费为50元×44个月=2200元。苏爱学主张其仅在小区居住过1个月，仅应支付一个月的电梯电费50元。本院认为，首先，2009年之前，万骏公司因苏爱学的房屋系空置房而未收取苏爱学的电梯电费。现万骏公司主张2009年之后空置房也应收取电梯电费，但其并未告知苏爱学每月收取电梯电费的具体依据。根据2009年3月31日海南物业股份有限公司与万骏公司签订的《物业管理委托合同书》第二十五条第一款“高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。”的约定，电梯电费应据实结算。其次，2011年1月1日施行的《海南经济特区物业管理条例》第三十九条规定：物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。2011年5月1日起实施的《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第五条第一款第（一）项规定：住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由实际使用人按实平均分摊。据此，苏爱学上诉主张其房屋系空置房，其在未使用房屋期间不需要交纳电梯电费符合上述规定，本院予以支持。但因苏爱学的房屋在2009年4月、9月、10月产生过水电费，应视为其在这三个月使用过房屋，因此，应认定苏爱学应支付3个月的电梯电费为：50元×3个月=150元。其余时间苏爱学不应支付电梯电费。

第三，2013年10月份期间，万骏公司能否收取苏爱学的物业服务、日常养护费、电梯电费的问题。虽然万骏公司系2013年10月31日办理小区物业的移交手续，但根据2013年10月29日百金城小区第二届业主委员会与万骏公司（乙方）签订的《移交百金城小区物管区域协议》约定，业主仅需要与万骏公司结清2013年9月以前的物业管理费，10月份百金城小区物管处人员的工资由业委会人员协调新的物业公司支付。因此，万骏公司不应再收取苏爱学2013年10月份的相关费用。

据以上所述，苏爱学应向万骏公司缴纳的费用合计为：3697.27元+4560.26元+1765.26元+150元+255.84元+23.40元=10452.03元。因万骏公司在管理百金城小区期间，拖欠水电费未缴，银通公司接管百金城小区后，代万骏公司支付了水电费，而苏爱学已经向银通公司支付了10419.7元，一审法院扣减苏爱学已经缴纳的10419.7元费用，万骏公司无异议，因此苏爱学还应向万骏公司支付的费用为：10452.03元至10419.7元=32.33元。一审法院对苏爱学所欠费用计算不当，本院予以纠正。

二、关于滞纳金问题。百金城小区业主委员会于2013年11月27日向小区业主发出《关于清缴万骏应收物管费的公告》，该通告视为小区业主委员会协助万骏公司向业主催收欠费的行为，因此，一审判决苏爱学应自2013年11月28日起向万骏公司支付滞纳金并无不当，本院予以确认。

综上所述，苏爱学的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决对物业管理费、电梯电费等费用计算不当，本院予以纠正依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第1729号民事判决第三项；

二、变更海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第1729号民事判决第一项为：限苏爱学于本判决生效之日起五日内向海南万骏物业管理有限公司支付32.33元；

三、变更海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第1729号民事判决第二项为：限苏爱学于本判决生效之日起五日内向海南万骏物业管理有限公司支付上述第二项费用的滞纳金（滞纳金计算方法为：从2013年11月28日起，以32.33元为本金，按日万分之十计算至付清之日止）；

四、驳回海南万骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费978元，二审案件受理费50元，均由海南万骏物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长周玲

审判员李家林

审判员彭彩燕

书记员刘沛

速录员　郑珊珊

二〇一六年十二月十三日