江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018）苏01民终7505号

上诉人（原审原告）：顾前进，男，1994年5月26日生，汉族，住南京市江宁区。

委托诉讼代理人：武道明，男，1969年7月13日生，汉族，住南京市江宁区。

委托诉讼代理人：王秋皎，江苏圣典（宜兴）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陈发生，男，1963年10月13日生，汉族，住南京市江宁区。

委托诉讼代理人：史定国，江苏彦圣律师事务所律师。

上诉人顾前进与被上诉人陈发生租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初4460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

顾前进上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认为上诉人在未依法领取相关证照的情况下，购买设备货物进行经营，被相关部门查处，损失系由上诉人违法经营造成，该认定事实错误。1.上诉人并非因违法经营被相关部门罚款遭受损失，而是无法继续使用涉案房屋必须低价处理货物产生损失。2.即使上诉人无违法经营，但因被上诉人隐瞒事实、欺骗上诉人，导致上诉人无法办理营业执照、烟草许可证，合同无法继续履行。3.根据营业执照及烟草许可证申领要求，必须向申请部门提交摆放货物的柜台及货物照片，因此，上诉人在申领证照前进货并无过错。二、一审法院对占有使用费的认定错误。1.自2018年3月9日，江宁烟草专卖局到涉案房屋查处后，上诉人实际上不能继续使用该房屋了。2.一审开庭后，上诉人着手处理货物退房，被上诉人看见上诉人要搬走，立刻通知市场方锁门，后为免除责任改口为欠电费导致门被锁，上诉人从未收到任何欠费通知，且电费必须由被上诉人缴纳，被上诉人远远看着店门被锁，看着上诉人为处理此事四处碰壁，损失扩大。3.2018年7月7日，上诉人将涉案房屋内所有物品清空，联系被上诉人收房，而被上诉人拒不配合，上诉人只能报警处理。三、上诉人自市场管理方了解，涉案30号门面房并非被上诉人所有，产权人为彭宁，一审法院对房屋权属状况未查清。四、上诉人权利受到侵害，而一审判决其支付房租、承担所有损失，而被上诉人作为过错方无需承担任何损失，有失公平。综上，请求二审法院支持其上诉请求。

陈发生辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。

顾前进向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、判令陈发生返还其支付的房租31000元，押金1000元，合计32000元，并支付利息（按同期银行贷款利率，自2018年2月1日起计算至实际付款之日止）；3、判令陈发生赔偿损失34176元（含搬家损失2000元、员工工资9240元、货架处置损失3317.50元、烟酒等货物快速处置损失19618.205元）；4、判令陈发生承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年2月1日，顾前进与陈发生签订《门面房租赁合同》一份，约定陈发生将江宁菜场门面29-30出租给顾前进，租期自2018年2月1日起至2019年1月31日止，租金31000元，先付后租，顾前进需交押金1000元。合同签订后，顾前进即向陈发生交纳了上述租金和押金，陈发生也将房屋交付给顾前进使用。至今，该房屋仍由顾前进占有使用。

一审法院另查明，案涉门面房未取得建设工程规划许可证。

一审审理中，顾前进提交销售单、收据、销货清单、照片等证据，据此证明其为经营门面房购买货架等设备计6635元，进货计39235.41元，合计45870.41元。顾前进还提交案外人李倩出具的证明一份、王东林出具的收条一份，据此证明李倩于6月15日半价购买了顾前进店中货物和冰柜等设备计22900元，其同日向王东林支付搬家费2000元。但该二人均未到庭作证。顾前进主张其已自案涉房屋中迁出，但房屋中仍有其冰柜及货物，顾前进称因为陈发生转租，违反了江宁菜场管理部门规定，江宁菜场管理部门将其电动门断电导致其无法将物品拿出。陈发生称因为顾前进未按约交纳电费，供电部门断电，系顾前进自身原因。陈发生抗辩门面房系其所有，但未提交产权证书等证据证实。

一审法院至江宁菜场管理部门进行调查，经查，案涉房屋并非江宁菜场管理部门断电，断电原因系房屋使用人未交电费。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉门面房未取得建设工程规划许可证，故顾前进与陈发生签订的《门面房租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。案涉房屋内尚有顾前进冰柜及货物，经查，系未交纳电费导致电动门无法打开，而租赁合同约定电费应由顾前进交纳，故一审法院认定，因顾前进的原因，房屋至今未返还陈发生。虽租赁合同无效，但顾前进在使用房屋期间，依法应参照租金标准支付房屋占有使用费。现房屋尚未返还，占有使用费持续发生，故陈发生可暂不返还租金，待房屋返还后，扣除占有使用费，再将将剩余租金返还顾前进。顾前进交纳的押金应予返还。顾前进在未依法领取相关证照的情况下，即购买设备和货物进行经营，现被相关部门查处，损失系由其违法经营行为造成，应由其自行承担。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、顾前进与陈发生于2018年2月1日签订的《门面房租赁合同》无效。二、陈发生于判决发生法律效力之日起10日内返还顾前进押金1000元并支付逾期利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自2018年2月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。三、驳回顾前进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1275元，减半收取计638元，由顾前进负担538元、陈发生负担100元。

二审中，上诉人针对一审法院查明：“涉案房屋并非江宁菜场管理部门断电，断电原因系房屋使用人未交电费”的事实有异议。上诉人认为，因为房屋所有人是被上诉人，欠费一事市场管理部门仅能通知被上诉人，最终这个电费也是由被上诉人缴纳，如果被上诉人不协助，上诉人根本无法缴纳电费，也无从得知欠费事实。因此断电原因是由被上诉人造成。

本院二审另查明：2018年6月15日，顾前进的岳父即其委托诉讼代理人武道明向公安机关报警称，自己租的门面房没有电，门打不开。民警先后两次出警，第一次出警联系房东看是否欠缴电费；第二次出警联系房东，但房东电话无法接通，民警告之武道明去交费的地方核实门面房是否欠缴电费，然后把情况向房东反映。

2018年7月6日，陈发生向武道明出具收条，“今收到武道明电费贰佰元正（整）。

2018年7月7日，武道明向陈发生发送短信，“今天29号门面房已清空，希望你能接收，否则造成延迟交房的责任自负”。

2018年7月9日，武道明向陈发生发送短信，要求把钥匙交给陈发生。

2018年7月10日15时36分，南京市公安局江宁分局江宁派出所根据武道明报警，武道明反映其于2018年7月7日将涉案两间门面房清空，但联系陈发生，陈发生不去收房，武道明要求公安机关去现场为其证明该门面房已清空的事实。民警当天去现场查看，涉案29、30号门面房确实已无物品。

2018年7月19日，陈发生与武道明办理房屋交接手续，武道明将涉案房屋钥匙交于陈发生。

二审中，上诉人为证明其办理《食品经营许可证》必须购买货架及货品，向本院提交《江宁区市场监督管理局江宁分局〈食品经营许可证〉预受理单（环节）》。被上诉人质证认为，该证据真实性无法确认，另根据该证据内容来看，上诉人应先取得营业执照后才能办理《食品经营许可证》，同时上诉人混淆概念，即使按照《食品经营许可证》申领流程，也仅要购买货架，而非货物。

另，上诉人围绕购货架、进货等分别发生费用6635元、39235.41元的事实，向一审法院提交货架销售单（1张）、收据（1张）、销货清单（13张）等证据。二审中，本院组织双方对上诉人一审提交的该组证据进行了质证。被上诉人质证意见为，该组证据既无销售方签字，也无售货方名称，绝大多数销货清单都使用了同一编号的第一联（存根联）和第二联（客户联），其对该组证据的真实性不予认可。2018年9月21日，上诉人重新向本院出示上述销售（货）单原件，该组单据中分别加盖“南京市江宁区慧媛烟酒店”印章、“梅宁冷饮批发超市”印章。上诉人解释，其系在一审判决后要求商家在相应单据上盖章的。对此，被上诉人称，上述两家单位系上诉人家人开办的产业，抬头为“道明苏酒业”销货清单与上诉人代理人武道明同名，且与补盖“南京市江宁区慧媛烟酒店”印章主体不一致。上诉人代理人武道明否认“道明苏酒业”与之有利害关系，但认可梅宁冷饮批发超市为武道明的哥哥武道银实际经营。

以上事实，由接处警记录、收条、短信记录、预受理单、销售单、收据、销货清单、本院询问笔录等在卷证实。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉门面房未取得合法建设手续，故上诉人顾前进与被上诉人陈发生签订的《门面房租赁合同》无效。被上诉人作为出租方，未能提供房屋合法有效的权属证明，应对合同无效所产生的损失承担主要过错责任，上诉人作为承租方，未尽必要的注意义务，应对合同无效所产生的损失承担次要过错责任。

关于上诉人承担房屋占有使用费期间及数额问题。

本院认为，上诉人于2018年3月16日向法院起诉，要求被上诉人退还房租，并无拖延交还房屋的故意行为。从上诉人一审提交案外人李倩、王东林出具的收条内容来看，说明上诉人在2018年6月15日对案涉租赁房屋内的物品进行清退，而根据该日接处警记录内容，上诉人因租赁房屋断电无法开门，上诉人及办案民警均无法联系房东（陈发生）核实欠电费事宜。本案审理过程中，被上诉人亦无任何证据证明此前就房屋欠缴电费事宜催告上诉人缴纳。二审中，根据上诉人提交的其他接处警记录、短信记录内容等，表明上诉人一直积极主动处理房屋交接事宜，然而被上诉人存在怠于履行收房行为。因此，本院认定，被上诉人自2018年6月15日起存在扩大损失行为，对此后房屋未能及时完成交接所产生使用费损失无权要求上诉人承担。上诉人自2018年2月1日起至6月15日止应向被上诉人承担房屋占有使用费11380.82元（31000元/年÷365天×134天），故被上诉人应退还19619.18元（31000元－11380.82元）。由于被上诉人自2018年6月15日后占有19619.18元，无法定依据，故本院认定，被上诉人自2018年6月16日起按同期银行贷款利率向上诉人承担利息损失。

关于上诉人主张的损失数额问题。

本院认为，本案一审中，上诉人提供的收条、销售（货）单等有相当一部分为“存根联”，上诉人作为购买人持有该类单据不符合一般形式要件；上诉人在一审判决后分别要求“南京市江宁区慧媛烟酒店”、“梅宁冷饮批发超市”在上述销售（货）单据上加盖相应印章，不仅与销货清单抬头“道明苏酒业”主体不一致，而且，上诉人代理人武道明也自认“梅宁冷饮批发超市”系由其哥哥经营。故本院对上诉人在一审主张其发生45870.41元采购费，进而为处理该物品所产生损失34176元，依据不足。根据上诉人提供的现场照片，能够反映其为涉案门面房开办经营活动已完成相应的硬件准备工作（包括货品已上架），上诉人已进行了一定的投入。基于此，本院综合考虑双方合同无效的过错、被上诉人未能提供房屋权属证明致上诉人未能办理营业执照的过错、上诉人在未取得营业执照的情况下不当采购货物的过错，以及上诉人经营收益损失等因素，酌定被上诉人向上诉人赔偿损失10000元。

另，被上诉人占有上诉人缴纳的租赁押金1000元已无法律依据，理应向上诉人退还。同时，被上诉人应自2018年6月16日起按同期银行贷款利率向上诉人承担利息损失。

综上所述，顾前进的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初4460号民事判决第一项；

二、陈发生于本判决发生法律效力之日起10日内向顾前进退还租金19619.18元、押金1000元，合计20619.18元，并支付逾期利息（自2018年6月16日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。

三、陈发生于本判决发生法律效力之日起10日内向顾前进赔偿损失10000元。

四、驳回顾前进的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取638元，由顾前进负担338元、陈发生负担300元；二审案件受理费1275元，由顾前进负担676元、陈发生负担599元。

本判决为终审判决。

审判长汪德全

审判员孙伟

审判员张旭东

书记员冯超

二〇一八年九月二十六日