安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)皖13民终2582号
当事人：
上诉人（一审被告）：邢二课，男，1983年6月25日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县高铁新区。
委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄备战，男，1973年5月25日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。
被上诉人（一审原告）：云永侠，女，1973年6月8日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱波，安徽安康律师事务所律师。
审理经过：
上诉人邢二课因与被上诉人黄备战、云永侠租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邢二课上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：双方虽是口头达成租赁合同，但是租期是明确的，不属于不定期合同。黄备战、云永侠要求解除合同没有法律依据。下水道不通不是必备条款，不影响合同的履行，更不是解除合同的依据。一审法院曲解了35000元的性质，该费用包含租赁和转让费，其中固定资产10000元。判决返还26000元无依据。
黄备战、云永侠答辩称：一审法院查明事实清楚，双方约定的租赁合同虽为9个月，但根据法律规定属于不定期租赁合同。其可以随时要求解除合同。又因为邢二课违反约定，不履行疏通下水道的主要合同义务，致使合同目的不能实现。转让后，早点铺仅实际经营十几天，且一直在要求邢二课疏通下水道或者退款。邢二课一直置之不理。请求驳回上诉，维持原判。
黄备战、云永侠向一审法院请求：1、依法解除案涉口头租赁合同；2、判令邢二课退还房屋租金34000元及同期银行利息。
一审法院认定事实：黄备战、云永侠系夫妻关系。2019年1月28日，黄备战、云永侠与邢二课口头约定，将邢二课经营早点的位于砀山县高铁新区两间商铺转租给黄备战、云永侠，双方约定租期从2019年1月28日至2019年10月25日，租金35000元（包括店铺内的桌子、板凳、冰箱等设备及租金），两人当日支付定金1000元。2019年2月1日，黄备战、云永侠支付给邢二课门面转让费34000元，剩余1000元没有支付，黄备战、云永侠向邢二课出具了欠条。租房时，该商铺门口的下水道已经堵塞。在黄备战、云永侠支付门面转让费之前，曾多次要求邢二课解决下水道的疏通问题，邢二课称春节后即有人疏通下水道。2019年春节过后，该店铺门口的下水道一直没有疏通，黄备战、云永侠虽经营一段时间的早点生意，但门口污水外溢，严重影响其经营，造成原告停业。黄备战、云永侠曾于2019年5月下旬向邢二课提出解除合同，协商未果。
一审法院认为：双方达成的口头租赁协议是双方的真实意思表示，该租赁合同成立。在黄备战、云永侠支付门面转让费之前，曾多次要求邢二课解决下水道的疏通问题，邢二课称春节后即有人疏通下水道，应视为对疏通下水道的承诺，应作为合同内容的一部分。且由于黄备战、云永侠租赁房屋从事的是餐饮业，对经营环境有较高要求，下水道的疏通是其正常经营的必要条件，都应是被告应尽的义务。由于下水道没有疏通，经营期间门口污水外溢，严重影响其经营，黄备战、云永侠已无法实现合同目的，且依照法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方口头达成的租赁协议约定的租赁期限为九个月，但没有采取书面形式，应视为不定期租赁。故对黄备战、云永侠要求解除口头租赁合同的请求，予以支持。综合考虑黄备战、云永侠在租赁前已知道下水道不通，已实际经营并使用店内设备，提出解除合同的时间，以及邢二课陈述的其本人承租该房屋的租金为每年25000元等实际情况，对已支付的34000元门面转让费，可酌情返还26000元，黄备战、云永侠所欠1000元租金不再支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十五条的规定，判决1、解除黄备战、云永侠与邢二课达成的房屋租赁合同；2、邢二课于判决生效后十日内返还黄备战、云永侠门面转让费26000元；3、驳回黄备战、云永侠的其他诉讼请求。案件受理费325元，由邢二课负担249元，黄备战、云永侠负担76元。
二审中，双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
法院认为：
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案双方口头达成的租赁协议约定的租赁期限为九个月，但没有采取书面形式，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除，且双方约定的租赁期在本案审理期间已经届满，一审判决解除其二人间的租赁合同关系亦不必要，故，该诉讼请求不予支持。
关于案涉35000元款项性质及邢二课应否返还的问题。双方约定的35000元包括桌椅设备、冰箱、租金等项目，并非仅仅为房屋租金。从黄备战、云永侠提供的证据显示，虽门口下水道出现不通问题，但该下水道处于公共管理区域，应由物业公司解决，该问题并非影响合同继续履行的主要障碍，虽然邢二课在微信中同意对店铺门口的下水道协调进行沟通，但下水道疏通与否也非邢二课的法定义务，一审以邢二课没有疏通构成违约理由依据不足。考虑到黄备战、云永侠实际支付了34000元的费用，以及该费用包含的内容，再结合黄备战、云永侠实际经营的期限、向邢二课明确提出解除合同的时间等情况，一审法院认定邢二课返还26000元过高，本院调整为14000元。原转让合同约定的租赁屋内设备均属黄备战、云永侠所有。
综上所述，邢二课的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
裁判结果：
一、撤销安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2528号民事判决；
二、邢二课于判决生效后十日内返还黄备战、云永侠门面转让费14000元；
三、驳回黄备战、云永侠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费325元，由邢二课负担200元，黄备战、云永侠负担125元。二审案件受理费450元，由邢二课负担210元；黄备战、云永侠负担240元。
本判决为终审判决。
审判员：
审判长吴昊彧
审判员张奥
审判员丁伟
书记员：
法官助理仰芮
书记员王艳
裁判日期：
二〇一九年十月二十六日
