吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白民三终字第195号
当事人：
上诉人(原审被告)：大连中远房地产开发有限公司（以下简称大连中远）。
法定代表人：王春光，该公司董事长。
委托代理人：张昕、刘阳，吉林正基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨清华，住镇赉县。
委托代理人：肖英莹，吉林宇中人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：范志超，男，住镇赉镇。
审理经过：
上诉人大连中远因确认合同效力纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2014）镇民一初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人大连中远委托代理人张昕、刘阳，被上诉人杨清华及其委托代理人肖英莹，被上诉人范志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院确认如下本案事实：
原告杨清华于2008年10月17日与范忠权、李秀凤签订平房买卖协议一份，范忠权、李秀凤将位于镇赉镇1街12委2间瓦房（浮房，建筑面积57.6平方米，无房权证住宅）、连同土地使用面积共计80.5平方米，以15万元的价格卖给杨清华。购房款一次性付清，杨清华居住至今。后范忠权将位于上述位置（1区24段186号新兴南街东长青路北房屋）的有证房屋（吉房权证镇字第00**1290号，建筑面积69.51平方米）出售给范志超，并于2011年6月7日进行产权登记。被告范志超于2013年11月22日与被告大连中远签订“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”。范志超上述有证房屋和原告杨清华已购买的无证房屋与被告大连中远达成产权调换协议。二被告签订的上述协议中“现房屋使用人”处空白。原告杨清华于2014年5月8日诉至本院，请求法院判决二被告签订的“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”中，被征收的范志超的57.6平方米砖瓦结构住宅房屋无效。
原审法院根据原告的诉求，被告的答辩，结合当事人举证、质证情况以及确认的案件事实，针对案件争议焦点，综合评判如下：
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该法第五十二条（有下列情形之一的，合同无效）第五款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，该法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”该法第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”据此规定，被告范志超将原告杨清华购买的房屋与被告大连中远签订产权调换协议，事后未经过原告的追认，并未取得处分权，属无权处分。被告大连中远与被告范志超在签订产权调换协议时，未确定被拆迁房屋使用人，侵犯了原告杨清华的利益。被告范志超与大连中远签订的“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”中，“层高在2.2米以上、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖瓦结构，建筑面积57.6平方米，实际用途住宅”此部分无效。被告大连中远应按相关拆迁政策与原告及被告范志超重新达成房屋产权调换协议。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告大连中远房地产开发有限公司与被告范志超签订的“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”中，“层高在2.2米以上、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖瓦结构，建筑面积57.6平方米，实际用途住宅”此部分无效。
案件受理费100元，公告费560元，由被告大连中远房地产开发有限公司承担50元，被告范志超承担610元。
大连中远不服提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人杨清华的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：原审判决在未核实“平房买卖协议”的情况下，确认该协议真实性，属认定事实不清。被上诉人杨清华在公告期、异议期内从未向上诉人提出任何主张，且该无证房与被上诉人范志超所有的房屋在一个土地使用证上，上诉人有理由认为该无证房屋属被上诉人范志超所有。原审判决认定事实不清。平房出卖人未出庭，无法证实“平房买卖协议”真实性，杨清华作为产权调换协议书的合同外第三人，无权提起确认该合同效力之诉。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨清华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
被上诉人范志超答辩称，一审我没出庭，平房买卖合同是我父亲签订的，我与大连中远签产权调换协议书时不知道，第二天给我父亲打电话知道了，就去找大连中远，告诉房屋有争议，问能不能把协议书拿回来重签，大连中远说都签完了，不能拿回来。我就去杨清华家找她协商，没协商成。
二审归纳本案争议焦点为：1、杨清华与案外人签订的平房买卖协议是否成立？2、上诉人大连中远的上诉请求应否予以支持？
二审中，几方当事人均无新证据。
二审经审理查明的事实与原审相同。
法院认为：
本院认为，经过庭审调查，被上诉人范志超对将争议房屋出卖给被上诉人杨清华的事实无异议，平房买卖协议依法成立。在范志超与上诉人大连中远签订产权调换协议中，将杨清华购买的房屋一并签入协议中，属无权处分，事后亦未得到杨清华追认，侵犯了杨清华的合法权利。范志超与大连中远签订产权调换协议后，发现了将杨清华购买的房屋签入自己的产权调换协议中，即去找大连中远说明，但未得到及时解决，大连中远存在一定过错。原审法院依据查明的案件事实认定范志超与大连中远之间签订的“镇赉县国有土地房屋征收住宅房屋产权调换协议书”中，“层高在2.2米以上、面积在24平方米以上，且符合居住条件的无证房屋，砖瓦结构，建筑面积57.6平方米，实际用途住宅”此部分无效，认定事实及适用法律正确，并无不当。杨清华作为争议房屋的所有权人，依法提起确认之诉，以维护自己的合法权利，主体适格。由上，上诉人大连中远的上诉理由不成立，其诉请本院不予支持。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
裁判结果：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人大连中远房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员：
审判长常宗仁
审判员姜文林
代理审判员苏波
书记员：
书记员赵惠子
裁判日期：
二〇一五年十二月三十日
