福建省上杭县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0823民初2141号

原告：福建省龙岩市和辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91350800784520468G，住所地龙岩市新罗区南城后门前路10号1幢5层504室。

法定代表人：洪淑娟，总经理。

委托诉讼代理人：吴丽萍，女，住上杭县。

委托诉讼代理人：钟永香，福建联合实（龙岩）律师事务所律师。

被告：福建金杭家居有限公司，统一社会信用代码91350823MA344TR17F，住所地上杭县临城镇紫金路金杭银座1-3层。

法定代表人：李新华，董事长。

被告：李新华，男，1972年9月21日生，汉族，居民，住上杭县。

被告：余兆梁，男，1978年5月5日生，汉族，居民，住上杭县。

被告：杨荣炜，男，1982年10月12日生，汉族，居民，住上杭县。

被告：许开堂，男，1969年4月20日生，汉族，居民，住上杭县。

被告：丘小龙，男，1980年9月12日生，汉族，居民，住上杭县。

被告：赖桂良，男，1984年5月26日生，汉族，居民，住龙岩市永定区。

以上被告的共同委托诉讼代理人：邱永元，上海市捷华（龙岩）律师事务所律师。

原告福建省龙岩市和辉物业管理有限公司（以下简称和辉物业公司）与被告福建金杭家居有限公司（以下简称金杭家居公司）、李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和辉物业公司的委托诉讼代理人吴丽萍、钟永香，被告的委托诉讼代理人邱永元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

和辉物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令各被告共同支付和辉物业公司2018年7月1日至2020年6月30日止的物业服务费153623.21元（7378.9㎡×1元／月／㎡×24个月-23470.39元），并支付自起诉之日起至款清之日止按年利率15.4%计算的违约金。2．本案诉讼费由各被告共同承担。诉讼过程中，和辉物业公司变更诉讼请求为：判令各被告共同支付和辉物业公司2018年7月1日至2020年6月30日止的物业服务费152778.39元（7378.9㎡×1元／月／㎡×24个月-24315.21元），并支付自起诉之日起至款清之日止按年利率15.4%计算的违约金；2．本案诉讼费由各被告共同承担。

事实和理由：2015年5月13日，余兆梁与福建省金杭房地产开发有限公司（福建省金才源建设工程有限公司）签订《商场租赁合同》，约定由余兆梁租用福建省金杭房地产开发有限公司（福建省金才源建设工程有限公司）所有的位于上杭县××路××座××层商场合同期限至2016年1月1日至2024年12月30日止。合同第四条第三款第二项约定物业管理费、卫生费、电费、水费、公摊水电费、生活垃圾处理费等均由余兆梁承担。2018年12月18日，余兆梁与李新华、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良共同成立福建金杭家居有限公司。因此，福建省金才源建设工程有限公司、孙力、孙户辉、孙**与被告金杭家居公司就原签订的租赁合同进行了补充，并签订《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》。补充协议明确金杭银座1至3层物权己变更登记在孙力、孙户辉及孙**名下：物业服务费等各项费用由承租方金杭家居公司承担；李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良作为金杭家居公司的股东对租赁合同及补充协议约定的承租方义务承担连带保证责任。

金杭家居公司系本案诉争房产的承租人，根据租赁合同及补充协议的约定，本案讼争房产的物业服务费由其承担；被告李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良系金杭家居公司的股东，补充协议约定对金杭家居公司履行租赁合同义务自愿承担连带保证责任。因此，上述被告均应对本案诉争房产的物业服务费等费用承担缴费义务，但自和辉物业公司入驻上杭县金杭银座小区实施物业管理服务以来，被告经和辉物业公司多次催缴，仅向和辉物业公司支付了6万元费用（其中：公摊水费2435.04元，公摊电费23169.75元，电梯维保费用9000元，电梯年检费1080元以及部分物业服务费24315.21元），截止至2020年6月30日尚欠和辉物业公司物业服务费152778.39元。

金杭家居公司、李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良辩称，一、和辉物业公司要求金杭家居公司的各股东对物业费支付承担连带责任于法无据。合同的相对性系合同法的基本原则。诚然，2015年5月13日，余兆梁与福建省金杭房地产开发有限公司签订《商场租赁合同》约定物业管理费由其承担，2018年12月18日签订的《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》约定物业管理费由金杭家居公司承担，并由该公司的股东承担连带责任，但该合同的相对方系福建省金杭房地产开发有限公司，本案的和辉物业公司非合同相对方，其无权直接援引该合同条款要求本案自然人被告对物业费承担连带责任。二、答辩人本着息事宁人、维系关系的原则支付6万元费用，并不代表答辩人对和辉物业公司的物业服务认可。三、和辉物业公司诉请涉及费用不客观不真实答辩人作为计算物业费的商业建筑面积为6610平方米；物业费1元／平方米，每月应是6610元，而不是和辉物业公司声称的7848.53元。为此，对答辩人计算的物业费及水电公摊计算有误。四、和辉物业公司根本不履行物业服务合同，严重违反物业服务合同约定，构成根本性违约，其无权要求答辩人支付物业服务费；答辩人未支付剩余物业服务费，系合法行使抗辩权，不构成违约。具体理由如下：1．未提供相应的硬件设施，停车场未建设管理，车辆停放混乱，客户停车难，严重损害商场形象与美誉度，导致商场回头客人少。2．重要岗位值班室无人值守。3．原告对答辩人响应机制失灵，物业服务公司将答辩人对口联系工作人员微信拉黑，拒绝提供维修服务。4．2020年疫情期间，原告应派保安到商场维保登记、防止疑似患者进入商场或对公共区域消毒处理，但原告根本未履行。5．答辩人电梯出现故障，要求原告前来维修，但拒不派人前来维修，其无权要求支付电梯维修（年检）、电梯维保费。6．原告长期未派人打扫商业面积的公共卫生，答辩人不得不自行委托他人打扫卫生。7．原告物业服务存在其他严重违反合同约定的情形。五、原告只收费不服务，甚至采取停水、停电等方式违法催要物业费，给答辩人造成重大损失，保留反诉或另行提起诉讼的权利。综上，原告的物业服务不符合合同约定，甚至根本未提供相应的物业服务，其无权要求答辩人支付剩余物业服务费，恳请法庭在依法查明案情的基础上，依法判决，驳回原告的诉讼请求。

和辉物业围绕诉讼主张向法庭提供出示了以下证据：

1．《上杭县金杭银座物业服务合同》《银座物业服务合同补充协议》、物业服务合同备案证明，证明：⑴2018年7月1日和辉物业公司与上杭金杭银座小区业主委员会签订物业服务合同并备案。⑵物业管理期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，该合同对上杭金杭银座小区全体业主及使用人具有约束力，原、被告双方具有物业服务合同关系。合同第二十六条约定商业物业服务费收费标准为1元／平方米／月，不包含公摊水电费及电梯维保费、年检费。⑶维修费超过200元的，由受益业主分摊。

被告质证认为，对证据原真实性无异议，从物业服务合同看建筑面积31081.92平方米，物业服务合同也涉及停车场，公共场所，和辉物业公司对物业服务标准无法量化，约定不明。

2．《商场租赁合同》，证明：⑴金杭家居公司租赁本案诉争房产的事实。租赁合同第四条第三款第二项约定“物业管理费、卫生费、电费、水费、公摊水电费、生活垃圾处理费等”费用均由金杭家居公司承担。⑵租赁合同第十二条第一款约定，商场内的垂直电梯在租赁期内由金杭家居公司维保，维保费用由其承担。第9款约定，金杭家居公司应服从和辉物业公司管理，自觉履行义务。

被告质证认为，对证据真实性无异议，但签约主体是福建省金杭房地产开发有限公司与余兆梁签订，商业面积也才6610平方米。

3．《金杭银座1-3层租赁合同补充协议》，证明：⑴福建金杭家居有限公司股东李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良对金杭家居公司履行租赁合同约定的物业服务费付款义务承担连带责任，为本案适格的被告。

被告质证认为，对证据真实性无异议，但商场租赁合同权利义务由余兆梁转为金杭家居公司，李新华各股东对物业费承担连带责任的承诺主体是福建省金杭房地产开发有限公司。因合同主体不同，自然股东及自然人被告是没有向原告作出对物业费支付承担连带责任的承诺。

4．上杭县鑫源自来水有限责任公司、福建省水务发展集团上杭水务有限公司出具的紫金路41号金杭银座2018年7月1日至2020年7月的商业用水明细清单、水费发票、福建住房和城乡建设局出具的污水排污发票，证明和辉物业公司已缴清了管理期间的水费总计8198元，有权向被告进行分摊收取。其中按票据上的时间2020年7月15日水费是7月份的。和辉物业公司已履行了物业管理的义务。

被告质证认为，证据4票据真实性存疑，没有经办人签名，关联性难以跟金杭小区关联起来，和辉物业公司管理的小区不止一家。

5．国网福建省电力有限公司上杭县供电公司出具的金杭银座2018年7月至2020年7月的电费发票，证明：和辉物业公司已缴清了管理期间的电费，有权向被告分摊收取。和辉物业公司已履行了物业管理的义务。

被告质证认为，对证据真实性没有异议，但指向金杭银座小区不明，关联性有异议。不能证明和辉物业公司已履行了物业服务合同，代缴电费是极小部分。

6．金杭银座电梯维修、维护保养合同，电梯年检费发票、维护保养费收据等，证明：⑴和辉物业公司与厦门市东溧电梯工程有限公司签订电梯维保合同，约定电梯维保费为每月350元／台，根据租赁合同的约定，该维保费应当由金杭家居公司承担。⑵2019年7月1日到2020年6月30日维保单位及收取的费用。⑵电梯年检所花费的支出。该费用应当由金杭家居公司承担。相关费用和辉物业公司已经代支付，该电梯是被告专用电梯，应由被告承担。

被告质证认为，证据6中合同牵涉案外人，实际是否有履行不确定，费用发生与否不确定。

7．电梯维修报价单，证明2019年8月7日电梯出现故障，和辉物业公司对电梯进行了维修询价，维修费用4500元。金杭家居公司至今未支付，导致电梯出现故障应由金杭家居公司承担。因至今未交费，至今没有维护好，和辉物业公司有采取应急告知等措施，金杭家居公司不缴费，电梯无法维修。

被告质证认为，对证据真实性没有异议，但不能证明和辉物业公司的主张，电梯是整个小区服务，其次据代理人向金杭家居了解，和辉物业公司将电梯上锁。

8．日常工作部分照片（在第一次起诉前2018年7月1日到上次案件起诉之前2021.4月份左右拍摄）。证明和辉物业公司的日常管理工作，认真履行物业管理服务合同约定的和辉物业公司的管理义务，对被告提出的问题有进行及时的整改并落实。

被告质证认为，证据真实性无异议，关联性有异议，这明显是摆拍的，从照片时间看有些是在2020年6月之后，后与诉争物业费无关。

9．金杭银座《房地产测绘面积计算书》及一层、二层不动产权证复印件，证明被告租用的金杭银座商场1-3的建设面积为7378.9平方米，并非租赁合同中的6610平方米。

被告质证认为，对证据真实性有异议，测绘公司有没有资质及人员无法确定，房产证无原件。

10．（2021）闽0823民初1307号撤诉裁定及生效证明，证明和辉物业公司对被告欠费经诉讼后，要求庭外协商解决，但未能达成一致意见。撤诉裁定书于2021年6月24日生效。

被告质证对证据的真实性没有异议。

被告围绕其抗辩主张向法庭提供出示以下证据：

1．被告工作人员张璐微信聊天记录，证明和辉物业公司对被告工作人员不理不睬，和辉物业公司工作人员将被告对口联系员工微信拉黑，拒绝向被告提供物业服务。

和辉物业公司质证认为，丘文是和辉物业公司工作人员，对聊天真实性无异议，内容有异议，聊天时间都是在2020年10月以后，跟本案没有关联，足以证明被告从始至终都未向和辉物业公司缴纳物业服务费。和辉物业公司在金杭小区设有服务中心也有固定联系电话，还有其他工作人员，不足以证明和辉物业公司不履行合同义务，丘文仅代表个人。被告员工对和辉物业公司发送与工作无关的内容，才导致拉黑并非拒绝履行合同。

2．光盘、照片、微信聊天记录，证明和辉物业公司提供物业服务严重违反合同约定，构成根本性违约，给被告造成重大损失。

和辉物业公司质证认为，对证据2中光盘录像无人值守的视频，是在2021年5月份在金杭家居值班室，真实性无异议，但是不能证明被告所述的无人值守，视频仅短短几秒钟，无法证明无人值守。工作人员出去上卫生间很正常。对电梯未使用光盘真实性没有意见，但拍摄时间是2021年5月10日，电梯未使用因为被告不愿意出维修费造成的。对打扫卫生的光盘的真实性有异议，也是2021年5月份明显存在摆拍，录像明显是公共部位，和辉物业公司每天都有派人去三楼打扫，被告长期派人打扫与事实不符。垃圾堆积的视频真实性没意见，纸皮是家居公司临时堆放的，也不允许和辉物业公司去收。上述时间段均不是案涉所涉时间内，一天内拍摄四个视频，被告是故意摆拍的。对证据2中的照片真实性有异议，即便是存在损害和辉物业公司也不清楚，也是在商场内部，和辉物业公司管理的是公共部分，被告在承租的商场后与实际承租人有收取超额的物业服务费，被告需要对其承租人承担更多的合同义务，与和辉物业公司无关，对张璐跟谢秋兰等人聊天记录与和辉物业公司没有关系。谢秋兰不是和辉物业公司的员工，与和辉物业原告无关。

对上述证据，本院认定如下：一、原告提供的证据。被告对证据1、证据2、证据3、证据5、证据7、证据8、证据10真实性无异议，予以确认，但证据8无拍摄时间，无法证实系诉争物业服务期间的物业服务活动。证据4、证据6、证据9，被告未提供反驳证据，真实性予以确认。证据6、证据7结合被告陈述，相互印证能证实9#４层电梯为金杭银座1-3层商用电梯。二、被告提供的证据。原告对证据１、证据２中光盘录像真实性无异议，真实性予以确认，但时间均在诉争物业费服务期间之后，与诉争物业服务期间缺乏关联性。对证据2中照片、微信聊天记录原告有异议，照片无拍摄时间，微信聊天记录无具体日期，真实性与关联性无法确定。上述有效证据所要证明内容，应结合其他证据及当事人陈述，综合分析认定本案事实。

经审理查明：

一、福建省金才源建设工程有限公司原名称为福建省金杭房地产开发有限公司。2015年5月13日，福建省金杭房地产开发有限公司为甲方、余兆梁为乙方，双方签订《商场租赁合同》，约定由余兆梁租用福建省金杭房地产开发有限公司所有的位于上杭县××路××座××层房屋，合同期限至2016年1月1日至2024年12月30日止。合同第四条第三款第二项约定，物业管理费、卫生费、电费、水费、公摊水电费、生活垃圾处理费等均由余兆梁承担。第十二条第9项约定，乙方余兆梁经营期间，应服从甲方聘请的物业公司统一管理，自觉履行应尽义务。

因金杭银座1至3层产权变更，承租方也由余兆梁等六人共同设立金杭家居公司。2018年12月18日，福建省金才源建设工程有限公司（原名称福建省金杭房地产开发有限公司）为甲方（原出租方）、余兆梁为乙方（原承租方）、孙力、孙户辉、孙**为丙方（现出租方）、金杭家居公司为丁方（承租方），及余兆梁、李新华、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良就原余兆梁与福建省金杭房地产开发有限公司签订的《商场租赁合同》及补充协议进行了补充，签订《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》，主要内容为：鉴于租赁物产权已过户登记在孙力、孙户辉及孙**名下，承租方也由余兆梁等六人设立了金杭家居公司。为确保各方权益，上述各方自愿平等协商一致，达成补充协议如下：“一、各方一致同意自2019年1月1日起租赁合同的出租方变更为丙方（孙力、孙户辉、孙**），承租方变更为丁方（金杭家居公司）；甲方不再享有出租人的合同权利、承担合同义务，改由丙方享有和承担；承租方的权利义务转由丁方金杭家居公司及全体股东共同享有和承担。二、变更后出租人和承租人按2015年5月13日甲乙双方签订的《商场租赁合同》和补充协议应履行而未履行部分继承履行。三、丁方的股东李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良自愿对金杭家居公司履行本租赁合同义务提供连带责任保证，如丁方未履行或未完全履行合同义务时，由丁方的全体股东承担连带清偿责任；保证期限为丁方应当履行之日起到至合同及全部补充协议履行完毕止。……。”。

二、上杭县××路××座××层房屋为商业用房，属于上杭县金杭银座小区范围。2018年7月1日，和辉物业公司与上杭县金城银座小区业主委员会签订《上杭县金杭银座物业服务合同》及《金杭银座物业服务合同》补充协议。合同约定：上杭县金城银座小区业主委员会选聘和辉物业公司为金杭银座的物业管理服务单位。物业类型为商住物业；坐落位置为紫金路；建筑面积为31081.92平方米；商业面积7848.53平方米；住宅面积为14564.48平方米；地下室面积为8540.26平方米；车位151个。合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日。第二十六条物业管理服务费约定：电梯住宅物业由和辉物业公司按产权建筑面积每月每平方米1元业主或物业使用人收取（含：电梯维保费）；商业店面、写字楼、商场由和辉物业公司按产权建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；物业管理服务费自合同签订之日起算，每月5日前为当月管理服务费支付时间；业主和物业使用人逾期交纳管理费的，按从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；累积6个月拖欠管理服务费用采取法律程序催缴。《补充协议》约定：商业部分配备的电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、维保、年检、管理费用及公摊水电费按照实际支出的标准由业主或使用人支付，即由乙方和辉物业公司先行垫付，然后由乙方和辉物业公司向实际实用人收取。

物业服务合同签订后，和辉物业公司入驻上杭县金杭银座小区为该小区提供物业管理服务。2018年7月1日至2020年6月间，和辉物业公司为上杭县金杭银座小区提供物业服务，代缴公摊水费合计7966.4元（其中：2018年7月234元、9月689元、10月304.2元、11月312元、12月296.4元，2019年1月304.2元、2月265.2元、3月179.4元、4月267.8元、5月249.6元、6月273元、7月275.6元、8月309.4元、9月267.8元、10月306.8元、11月345.8元、12月434.2元，2020年1月486.2元、2月452.4元、3月231.4元、4月470.6元、5月488.8元、6月522.6元）；代缴公摊电费合计68321.22元（其中：2018年7月2713.52元、8月2822.25元、9月2781.73元、10月2817.44元、11月2796.66元、12月2907.51元，2019年1月3457.05元、2月3030.12元、3月2445.42元、4月3057.31元、5月2899.53元、6月3023.19元、7月2856.89元、8月3136.19元、9月3214元、10月2905.93元、11月3016.78元、12月2993.33元，2020年1月2927.25元、2月2637.84元、3月2095.76元、4月2428.89元、5月2547.19元、6月2809.44元）；金杭银座1至3层商店（业）电梯年检维修费1080元、电梯维保费用8400元。上述费用金杭银座1至3层应分摊、承担部分及物业管理服务费，经和辉物业公司多次向金杭家居公司催缴，未果。2021年4月22日，和辉物业公司以金杭家居公司为被告提起诉讼，要求金杭家居公司支付公摊水电、物业服务费等费用。在该案诉讼期间，金杭家居公司分三次共向和辉物业公司支付了6万元费用。2021年6月22日，金杭家居公司以协商处理为由申请撤诉，本院当日作出（2021）闽0823民初1307号民事裁定，准许和辉物业公司撤诉。和辉物业公司撤诉后，双方未能协商处理。2021年7月19日，和辉物业公司再次提起本案诉讼。本案经本院调解无效。

三、上杭县金杭银座小区金杭银座1至3层房屋商店的实际建筑面积为7378.9平方米。和辉物业公司对案涉2018年7月1日至2020年6月期间，每月代缴的应公摊水电费按物业服务合同约定的小区商业和住宅建筑面积之和22413.01平方米（商业面积7848.53平方米+住宅面积14564.48平方米）进行计算每平方米应匀摊水电费的单价后，向业主或物业使用人的建筑面积进行摊收。

本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因本案法律事实发生于民法典施行前，故本案仍应适用当时有效的相关法律规定进行审理。和辉物业公司与上杭县金杭银座小区业主委员会签订《上杭县金杭银座物业服务合同》及补充协议，原承租人余兆梁与原业主签订《商场租赁合同》，金杭家居公司与原业主、现业主、原承租方等签订的《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》，合法有效，对合同当事人具有约束力。《商场租赁合同》约定，金杭银座的1至3层房屋物业管理费、卫生费、电费、水费、公摊水电费、生活垃圾处理费等由承租人承担。《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》第一条约定原《商场租赁合同》的出租方变更为孙力、孙户辉、孙**，原承租方余兆梁变更为金杭家居公司。第二条约定，变更后出租人和承租人按2015年5月13日原出租方和原承租方签订的《商场租赁合同》和补充协议应履行而未履行部分继承履行。按照上述协议约定，案涉金杭银座1至3层房屋即商店的承租方为金杭家居公司，金杭家居公司系该物业使用人。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，案涉诉争物业服务期间即2018年7月1日至2020年6月，和辉物业公司依照与上杭县金杭银座小区业主委员会签订的物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，金杭家居公司承租金杭银座1至3层商店为该物业使用人，接受和辉物业公司的物业服务，故应按照《上杭县金杭银座物业服务合同》《商场租赁合同》的约定缴纳及支付物业管理服务费等费用。本案争议焦点为：一是案涉金杭银座1至3层房屋即商店2018年7月1日至2020年6月间的物业管理服务费为多少，和辉物业公司诉请支付自起诉之日起至款清之日止按年利率15.4%计算的违约金是否有依据；二是李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良对案涉结欠物业服务费等费用是否应承担给付责任。

关于焦点一，1．金杭银座1至3层房屋即商店2018年7月1至2020年6月30日间物业管理服务费应为多少。由于双方当事人对物业管理服务费按产权建筑面积每月每平方米1元收取无异议，但对金杭银座1－3层商店（业）建筑面积按多少平方米计收存有争议。和辉物业公司主张按金杭银座商场1－3层实际建筑面积7378.9平方米收取；被告抗辩主张按金杭家居公司与业主签订的《商场租赁合同》中约定的承租建筑面积6610平方米计付。本院认为，《上杭县金杭银座物业服务合同》约定商用建筑面积为7848.53平方米、《商场租赁合同》约定租赁面积为6610平方米，本院审理查明金杭家居公司承租的金杭银座1－3层商店（业）建筑面积实际为7378.9平方米。根据《上杭县金杭银座物业服务合同》第二十六条物业管理服务费“商业店面、写字楼、商场由和辉物业公司按产权建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。”的约定，本院认定金杭银座1－3层商店（业）物业管理服务费应按商店（业）实际建筑面积7378.9平方米计收，故金杭银座1－3层商场2018年7月1日至2020年6月30日间的物业费为177093.6元（7378.9×1元/平方米×24个月）；

2．2018年7月1至2020年6月30日间金杭银座1至3层房屋即商店应分摊的公摊水电费为多少。该期间和辉物业公司为上杭县金杭银座小区提供物业服务，代缴应公摊水费总计7966.4元、应公摊电费68321.22元。该部分应公摊费用，和辉物业公司每月按《上杭县金杭银座物业服务合同》合同约定的商业面积7848.53平方米和住宅面积14564.48平方米之和22413.01平方米进行计算每平方米应匀摊单价后向住宅业主或物业使用人计收，并以此标准已向住宅业主进行收取。鉴于被告对和辉物业公司计算公摊水电费单价的方式无异议，仅对商业面积有异议。因金杭家居公司实际租用商店（业）建筑面积为7378.9平方米，小于物业服务合同中约定的商业面积7848.53平方米，和辉物业公司亦主张按7378.9平方米计收，本院认定应按上述计算的单价，金杭家居公司以实际承租使用商店（业）建筑面积7378.9平方米分摊公用水电费。结合和辉物业公司的主张，经计算金杭家居公司应分摊的公摊电费为22493元、水费为2361元。对和辉物业公司主张的超出部分，不予支持。

3．金杭银座1至3层房屋电梯年检、维保费及承担问题。电梯维修（护）保养合同约定，编号为9#电梯即金杭银座1至3层商店电梯2018年7月1日至2019年6月维保费用每月300元，非和辉物业公司主张350元，应按300元计算；2019年7月1日至2020年6月30日每月400元。根据和辉物业公司提供支出票据、收据等证据，本院认定2018年7月1至2020年6月30日间，和辉物业公司支出的金杭银座1至3层商店（业）电梯年检费为1080元、维保费8400元（300元×12个月+400元×12个月）。因金杭银座1至3层房屋电梯，专用于商业运营，根据和辉物业公司与上杭县金杭银座小区业主委员会签订《金杭银座物业服务合同》补充协议“商业部分配备的电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、维保、年检、管理费用及公摊水电费按照实际支出的标准由业主或使用人支付，即由和辉物业公司先行垫付，然后由和辉物业公司向实际实用人收取”的约定，上述商业电梯年检、维保费用应由该物业承租使用人金杭家居公司承担。和辉物业公司主张超出部分，不予支持。

上述费用，金杭家居公司在2021年4月至6月间向和辉物业公司支付60000元，和辉物业公司用以扣抵金杭家居公司承担的公摊的水电费及电梯年检、维保费合计34334元（22493元+2361元+1080元8400元），余款25666元用于支付物业管理服务费，故金杭家居公司尚结欠案涉2018年7月1日至2020年6月间的物业管理服务费151427.6元（177093.6元－25666元）。《上杭县金杭银座物业服务合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳管理费的，按从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。和辉物业诉请支付结欠物业费自起诉之日起至款清之日止按年利率15.4%计算的违约金，在合同约定违约责任范围内，亦未超出起诉时全国银行间同业拆借中心受权公布一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍，有合同与法律依据。因此，和辉物业公司诉请金杭家居公司支付结欠物业费及支付违约金的诉请，本院予以支持。但超出本院认定部分不予支持。金杭家居公司辩称和辉物业公司根本不履行物业服务合同，严重违反物业服务合同约定，构成根本性违约，无权要求支付物业管理服务费，未提供证据证实，不予采纳。

关于焦点二，根据《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》的约定，案涉金杭银座1至3层房屋的承租人为金杭家居公司，接受和辉物业公司提供物业服务的对象为金杭家居公司，该物业使用人为金杭家居公司。在《商场租赁合同》《金杭银座1至3层租赁合同补充协议》中对李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良享有合同权利的相对方为出租方即业主，和辉物业公司并非合同当事人，与李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良之间无合同关系。根据合同相对性原则，和辉物业公司无权依据上述合同向李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良主张合同权利。同时，庭审中和辉物业公司明确表示放弃要求金杭银座1至3层房屋业主应承担的案涉物业费等费用责任。因此，和辉物业公司要求李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良共同支付案涉物业费用的诉求，无合同与法律依据，本院不予支持。

综上，和辉物业公司的诉请合理部分，予以支持。金杭家居公司、李新华、余兆梁、杨荣炜、许开堂、丘小龙、赖桂良的抗辩主张部分有理，部分予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、福建金杭家居有限公司应在本判决生效后五日内向福建省龙岩市和辉物业管理有限公司支付自2018年7月1日起至2020年6月30日期间结欠的物业费151427.6元，并支付该款自2021年7月19日起至付清之日止按年利率15.4%计算的违约金；

二、驳回福建省龙岩市和辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3473元，减半收取计1736.5元，由福建省龙岩市和辉物业管理有限公司负担15.5元，福建金杭家居有限公司负担1721元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员张春明

代理书记员丘兰文

二〇二一年十月十八日