阳江市江城区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤1702民初1686号

原告：林进华，男，1979年11月17日生，汉族，住阳江市阳**。

被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园**楼**商铺。

法定代表人：陈明威，该公司经理。

委托诉讼代理人：冯兆春，男，1967年10月20日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。

原告林进华诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林进华及被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告林进华诉称：2014年8月30日，被告锦绣名城房地产公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元308号房给原告，成交总价为409195元；2014年8月30日支付定金20000元；2014年9月6日前支付首期款及购房费用157615元”等等。原告按上述约定分别支付了首期款124195元、维修基金6832元、办证费24552元、房屋保险费1736元、代办证费300元，合共157615元给被告。2014年9月19日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元308号商品房的建筑面积共90.49平方米，其中套内建筑面积74.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米；该商品房单价为每平方米人民币5516.99元，总金额人民币409195元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年10月20日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房担保借款合同”贷款，并将贷款直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款人民币409195元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款409195元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，严重违约，损害了原告的合法权益。被告应对其该违约行为承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，并应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之1的违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判决被告支付逾期交房的违约金人民币28725.48元(从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2017年3月31日）及2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告林进华；2、判决本案诉讼费用全部由被告承担。

被告锦绣名城房地产公司辩称：原告起诉没有尊重本案原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。请法院驳回原告的两项诉讼请求。一、原告所购买的该涉案商品房未按约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商阳江阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）造成。具体事实是：涉案商品房工程建设是被告经合法的公开招投标由工程承包方中标承包工程施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，约定工程总造价12963万元，于2013年7月份开工，总工期为500日历天。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向工程承包方支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于工程承包方资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，于2015年2月至7月共向工程承包方预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向工程承包方共支付了工程款8208万元。由于工程承包方原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府的强力介入和主持下，被告与工程承包方于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），补充合同约定被告方支付4000万元给工程承包方，工程承包方完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格；约定复工工期240个日历天（自2015年12月1日起至2016年7月31日止）。在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按补充合同约定，工程承包方应得工程进度款1480万元，被告已支付1575万元。复工至2016年7月因工程承包方资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府的强力介入下，被告与工程承包方于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》，由工程承包方筹集资金用于涉案商品房工程，工程承包方于2016年11月第二次复工，后因工程承包方未能按约定筹集到工程资金，工程承包方于2016年12月下旬停工至现在。按被告与工程承包方所签订的工程合同约定，被告应支付给工程承包方款5292万元，但被告为了涉案商品房工程能加快进度，已向工程承包方累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给工程承包方，但工程承包方未能履行工程合同约定完成工程，未能按合同工期约定进行竣工验收并交付被告方，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。二、鉴于原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至装修使用前的涉案房屋原状，并在第一次开庭之日起20天内（即在2017年6月29日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告；2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。4、因原告和原告邀请人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。

经审理查明：2014年9月19日，原告林进华（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014091236），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江江城区位于阳江市江城区××路××单元××商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共90.49平方米（其中套内建筑面积74.17平方米，公共分摊建筑面积16.32平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5516.99元，房屋总价款为409195元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，2014年10月，原告付清全部购房款409195元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收，何时建好未能确定。

诉讼中，被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是工程承包方不按合同约定施工造成的。但被告未能举证证明上述情况不是其过错造成的。另外，原告明确表示其第一项诉讼请求变更为“被告支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以409195元为本金，按日万分之一计付）给原告林进华”。其2017年1月1日之后的违约金在本案暂不请求，以后视情况另行主张。

以上事实，有原、被告提供的身份证、伴湖毫庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。

本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告。被告在本案开庭审理时（2017年6月9日）承认其未交付商品房给原告，逾期已超过90天，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。因此，原告变更诉讼请求主张被告从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以409195元为本金，按日万分之一支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。被告主张不能按合同约定交付房屋给原告，其没有过错，是工程承包方违约所致，其不应承担违约责任。对被告该主张，本院认为，即使工程承包方对被告违约，也是被告与工程承包方0之间的另外合同关系，也并非可归责于原告的原因，不能以此作为减轻或免除被告对原告承担违约责任的理由。因此，本院对被告上述主张不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以409195元为本金，按日万分之一计付）给原告林进华。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费259元（该款原告已预交），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。

审判员徐英涛

书记员周仙帮

二〇一七年六月九日