江苏省泰兴市人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）苏1283执异71号

异议人（利害关系人）：闾开成，男，1969年8月24日出生，汉族，住泰兴市。

委托诉讼代理人：张蓉，江苏人仁律师事务所律师。

申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司泰兴市支行,住泰兴市。

负责人：吴祥，行长。

委托诉讼代理人：朱伟、陈良，江苏银杏树律师事务所律师。

被执行人:吴爱民,男,1965年10月15日出生,汉族，住泰兴市。

被执行人:周美芳,女,1968年11月3日出生,汉族，住泰兴市。

被执行人:朱玉先,男,1953年12月24日出生,汉族，住泰兴市。

被执行人:吕才芳,女,1954年6月28日出生，汉族，住泰兴市。

本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司泰兴市支行（以下简称邮储银行）申请执行吴爱民、周美芳、朱玉先、吕才芳金融借款合同纠纷一案中，异议人闾开成对本院裁定拍卖朱玉先名下泰兴市黄桥镇塔北路西侧的房地产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年7月10日作出（2019）苏1283执异31号执行裁定，闾开成不服，向泰州市中级人民法院申请复议，泰州市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）苏12执复78号执行裁定，撤销本院（2019）苏1283执异31号执行裁定，将该案发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2016年11月21日，本院对邮储银行诉吴爱民、周美芳、朱玉先、吕才芳金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1283民初7414号民事判决：一、吴爱民、周美芳于本判决生效后十日内偿还邮储银行借款本金915078.3元、利息18557.06元，合计933635.36元（利息暂计算至2016年8月4日，2016年8月5日起至实际还款之日的利息按个人额度借款合同、个人额度借款支用单的约定利率计收）。二、吴爱民、周美芳本判决生效之日起十日内向邮储银行支付损失30000元（邮储银行支付的代理费）。三、吴爱民、周美芳不履行债务时，邮储银行有权以朱玉先、吕才芳用于抵押的泰兴市××桥××路西侧的房产（泰房权证黄桥第××号）拍卖或者变卖该财产的价款优先受偿。案件受理费减半收取6718元，由吴爱民、周美芳、朱玉先、吕才芳连带负担。

根据邮储银行的申请，本院于2016年12月23日立案强制执行，案号为（2016）苏1283执4174号。在本案执行过程中，本院于2018年10月8日作出（2016）苏1283执4174号之三执行裁定：拍卖被执行人朱玉先名下位于泰兴市××桥××路西侧的房地产（不动产权证号：180791）。

闾开成提出异议称，不同意拍卖朱玉先的房屋。事实和理由：该房于2014年5月4日签订了租赁协议，时间为2014年5月4日至2044年5月3日，租赁人闾开成已于2014年5月1日给付了朱玉先租赁费40万元（每年2万元）。该房已于2014年4月2日抵债给了闾开成（总额为200万元），邮储银行抵押在后，抵债给闾开成在前。

申请执行人邮储银行辩称，异议人的异议请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。在2015年年底以及2016年1月份，我行的工作人员对吴爱民的贷款申请以及朱玉先的抵押物状况进行调查时，朱玉先和异议人闾开成向我行提交他们于2015年3月16日签订的租房协议书，根据该协议书的约定，租赁期限为2015年3月16日到2017年3月16日，现在异议人闾开成提出他于2014年5月4日就已经向朱玉先承租了该房屋，租赁期为30年，显然该主张与上述所讲的租房协议书的内容是相互矛盾的，我们认为2014年5月4日的房屋租赁契约是朱玉先和闾开成相互串通和伪造的。人民法院应当不予采信，如果确实有该份租赁契约，那么在2016年1月闾开成是不可能将2015年3月16日签订的租房协议书提交给我行的。另外如果当时确实存在2014年5月4日的房屋租赁契约，我行也是不可能办理该笔抵押贷款的。在2016年1月21日，异议人出具了承租人的承诺函，对我行表示在我行行使抵押权时，予以无条件配合，并对我行的抵押权不提出任何抗辩。虽然现在异议人闾开成否认该承诺函上的签字是本人所签，我们不反对异议人对该签名进行笔迹鉴定。但是我行认为，无论笔迹鉴定的后果如何，并不影响异议人的租赁期限到2017年3月16日到期这样一个事实。如果在这个期限以后，其仍然租赁该房屋，依法该租赁协议是在办理抵押之后，不能对抗我行行使抵押权。鉴于以上事由，请求法院驳回异议人的异议请求，并按照民事诉讼法的相关规定追究伪造相关证据，妨碍民事诉讼的法律责任。

另查明，根据本院（2016）苏1283民初7414号民事判决书认定：2016年2月3日日，邮储银行（乙方、抵押权人）与朱玉先（甲方、抵押人）签订《个人额度借款抵押合同》，约定为确保吴爱民（债务人）与乙方（抵押权人）于2016年2月3日签订的个人最高额综合授信合同及其项下各单项业务合同的履行，朱玉先愿意提供金额为人民币叁佰零伍万壹仟柒百元正的最高额抵押担保。……本合同项下担保债权确定的期间为2016年2月3日至2025年2月3日。抵押物为朱玉先与吕才芳共有的坐落于泰兴市××桥××路西侧泰房权证黄桥字第××号房产，……2016年2月3日双方至房管部门进行了抵押登记。在吴爱民向邮储银行贷款前，朱玉先、吕才芳于2016年1月21日向邮储银行出具非唯一住宅声明，称除提供给吴爱民用于在银行办理贷款抵押的房屋（房产证号：泰房权证黄桥第××号）外，另有位于黄桥镇××东路的房屋可以居住。如果借款人贷款发生逾期，需处置抵押房屋，本人及配偶另有房屋可居住。

（2019）苏1283执异31号案件审查过程中，邮储银行提供了朱玉先（甲方）与闾开成（乙方）于2015年3月16日签订的《租房协议书》及闾开成于2016年1月21日向邮储银行出具的承租人承诺函各一份。其中，《租房协议书》载明：自2015年3月16日至2017年3月16日始，甲方出租塔北路5号两间四层全部租给乙方（包括后面平房一间），租金陆万元一年。出租人承诺函载明：承租人闾开成已获知邮储银行与朱玉先（抵押物所有人）就××桥××路西侧（产权编号：泰房权证黄桥第××号）的房产办理抵押贷款的有关事项，对此无任何异议，本人承诺当银行行使抵押权时予以无条件配合，包括但不限于在银行限定的时间内终止与抵押物所有权人（或出租方）的租赁关系，由此可能产生的一切纠纷均由承诺人与借款人（或出租方）自行解决，银行不承担任何责任，承诺人不得以此对银行行使抵押权提出抗辩。如因承诺人拒绝执行上述承诺事宜，给银行造成损失的，承诺人将承担全部赔偿责任。闾开成认可《租房协议书》是其签的，但认为是这份租房协议是假的，是邮储银行的人让其做个假手续过一下场，为的是朱玉先能贷款，而承诺函不是其签的，但未向本院提出笔迹等鉴定申请。闾开成向本院提供了朱玉先（甲方）与闾开成（乙方）2014年5月4日签订的《房屋租赁期约》、朱玉先（甲方、卖方）与闾开成（乙方、买方）2014年4月2日签订的《协议书》以及朱玉先2014年5月1日出具的收条各一份。其中，《房屋租赁期约》载明：一、甲方愿将自有产权、坐落于黄桥镇塔北路西侧房屋出租给乙方使用，乙方愿意承租该店面。二、甲乙双方议定的上述店房年租金为人民币2万元整。共30年，自2014年5月4日至2044年5月3日止。租金一次性付清，由甲方出具收条，签订协议时，乙方一次性付给甲方保证金5万元整，租赁期满时，保证金如数退还给乙方，……《协议书》载明：经甲乙双方商定，甲方自愿将坐落于黄桥镇塔北路西侧4层楼房（面积为521.65㎡）变卖给乙方，总价为200万元。因乙方替代甲方承担了总额为200万元的债务，所以甲方以此房价作为结算。该房产为朱玉先单独所有（产权证中载明），其他任何人对该房产不具备争议的资格。收条载明：今收到黄桥镇塔北路西侧两间门面房租金肆拾万元正。对此，申请执行人认为上述证据是伪造的，不予认可。

本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本院（2016）苏1283民初7414号民事判决已经发生法律效力，因吴爱民、周美芳、朱玉先、吕才芳未能自动履行还款义务，邮储银行向本院申请执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本院在执行过程中作出的（2016）苏1283执4174号之三执行裁定，未载明案涉房屋的租赁情况，亦未明确对案涉房屋的拍卖是否是带租赁拍卖或涤除租赁拍卖，该执行行为明显不当，应依法予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五第一款条之规定，裁定如下：

撤销本院（2016）苏1283执4717号之三执行裁定。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向泰州市中级人民法院申请复议。

审判长杨立

人民陪审员尹必峰

人民陪审员周沁园

书记员陈力

二〇一九年十二月二日