北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)京02执异278号
当事人：
案外人张献祖，男，1965年6月12日出生。
申请执行人李昆，男，1964年12月12日出生。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。
被执行人张志宏，男，1963年1月15日出生。
被执行人大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道**富临宝城综合楼****。
法定代表人苗永青，董事长。
被执行人大同市深特东城置业有限公司，住，住所地山西省大同市城区魏都大道**
法定代表人贾天智，董事长。
审理经过：
本院受理的李昆申请执行张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）民间借贷纠纷两案，执行过程中，案外人张献祖以本院查封的位于山西省×××号房产（以下简称涉案房产）系其合法购买为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭公开听证进行审查，现已审查终结。
案外人张献祖称，我于2014年7月26日与深特房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定我向深特房地产公司购买涉案房产。我按合同约定支付了全部购房款及公共设施配套装饰费，深特房地产公司为我开具了收款收据。至此，我与深特房地产公司之间已形成物权法律关系，且已实际履行，应当受到法律保护。但是，贵院却在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷案件中，将我购置的涉案房产予以诉讼保全，侵害了本人的合法权益，故请求贵院解除对涉案房产的查封措施。
申请执行人李昆辩称，不同意案外人的异议请求。第一、异议人与深特房地产公司所签《商品房买卖合同》及《补充协议》均系事后补签，且未办理网签手续，异议人与深特房地产公司并未形成房屋买卖的法律关系。第二、异议人从未向涉案房产的开发主体深特房地产公司支付过任何款项，异议人对涉案房产并不享有任何权益。第三、异议人在查封前并未合法占有涉案房产。第四、涉案房产仍未办理过户登记，异议人并不享有物权。第五、涉案房产的用途为商业，并非居住，异议人的主张也不符合相关司法解释的规定，应予以驳回。
被执行人张志宏、深特房地产公司、东城置业公司均同意案外人的执行异议请求。
经审查查明，李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案，审理中，本院于2015年1月15日诉讼保全查封了深特房地产公司名下位于山西省×××房产及山西省×××土地使用权［土地使用权证号：×××］，涉案房产在查封范围内。
2015年8月20日，本院作出（2015）二中民（商）字第00194、00603号民事判决，共判决张志宏于判决生效后十日内偿还李昆借款本金一亿八千四百八十万元及利息、违约金；深特房地产公司、东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。
2015年9月24日，李昆向本院申请执行（2015）二中民（商）字第00194、00603号民事判决，本院立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267、01268号。
另查，2012年1月9日，深特房地产公司取得×××建设用地规划许可证，用地性质为商业金融业用地。2013年5月21日，深特房地产公司取得建设工程规划许可证。2013年12月24日，深特房地产公司取得土地使用权证，地类，地类）为其他商服用地。2014年1月26日，深特房地产公司取得×××建筑工程施工许可证。2014年6月11日，深特房地产公司取得《商品房预售许可证》，项目名称为×××，预售房屋性质为商品房。涉案房产系上述《商品房预售许可证》载明的商业用房。
再查，2014年7月26日，张献祖与深特房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定购买涉案房产。《商品房买卖合同》约定买受人购买的商品为“现房”，该商品房的用途为“商业”，房屋价款为人民币280317元。《补充协议》第一条约定涉案房产总价为280317元，并约定“本项购房款待甲方（深特房地产公司）取得初始大登记后向乙方（张献祖）出具不动产发票”。同日，深特房地产公司为张献祖出具相应金额的购房款收款收据。
本院审查过程中，案外人张献祖提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款收款收据、支付凭证等证据，用于证明其主张，同时还提交了入住流转单，用于证明其已办理了涉案房产的交接手续。被执行人深特房地产公司对上述事实予以认可。申请执行人李昆对上述证据均不予认可，并认为涉案房产尚未供水、供电，案外人亦并未实际入住。
法院认为：
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，依据现有证据，案外人张献祖在本院查封之前与被执行人深特房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》购买涉案房产，深特房地产公司确认收到案外人支付的全部购房款，且案外人于本院查封之前已办理涉案房产的交接入住手续，应视为对涉案房产已经有事实上的管理和支配权，可认为符合“合法占有”的法定条件。涉案房产未办理过户登记，亦非案外人自身原因造成。申请执行人李昆所提答辩意见，未提供相应证据予以证明，缺乏相应事实或法律依据，本院不予支持。故案外人张献祖所提执行异议请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
裁判结果：
中止对山西省×××房产的执行。
如不服本裁定，案外人认为原判决内容错误损害其民事权益的，可自本裁定书送达之日起六个月内，向作出原判决的人民法院申请再审；当事人认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判员：
审判长曾小华
审判员连强
审判员侯成成
书记员：
书记员吕苏岩
裁判日期：
二〇一六年七月二十九日
