湖南省岳阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)湘06民终97号

上诉人（原审原告）:彭志兵，男，1974年7月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区。

委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。

法定代表人：竺华锋，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴永新，男，系该公司员工。

上诉人彭志兵因与被上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称“龙峰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2018)湘0602民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人彭志兵的委托诉讼代理人姜朝晖，被上诉人龙峰公司的委托诉讼代理人吴永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

彭志兵上诉请求，1、撤销原审判决第一项，改判为：限龙峰公司在判决生效后30日内交付合同约定的合格房屋。2、撤销原审判决第二项，改判限龙峰公司在判决生效后10日内以购房款347659元为基数，按日利率万分之一的标准，从2016年6月30日起计算至2017年5月20日止，按日利率万分之五标准，从2017年5月21日起计算至龙峰公司交付房屋止的逾期违约金。3、由龙峰公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、原审对违约金的起算时间认定错误。原审认定违约金应该从2017年5月21日起计算是错误的。计算违约金应该从2016年7月1日起开始计算。上诉人与龙峰公司签订的《商品房买卖合同》约定，龙峰公司应该在2016年6月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交给上诉人，逾期龙峰公司应该按购房款日万分之一的标准计算违约金。2、原审认定违约金的标准错误。原审认定从2017年5月21日起计算，违约金标准为日万分之一是错误的。违约金从2017年5月21日起应按日万分之五计算。上诉人与龙峰公司补充协议约定，如龙峰公司2017年8月30日前未能交房给上诉人，则从2017年5月21日起，到交房之日止违约金，按购房总款的日万分之五的标准计算。龙峰公司多次给上诉人的承诺也明确了违约金的计算，2017年5月20日前按日万分之一的标准，2017年5月21日后按日万分止五的标准计算。二、原审适用法律错误。本案中，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明显错误。第十八条规定为：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。上诉人与龙峰公司是就逾期交房不是逾期办证要求违约金，且逾期交房的违约金有明确的约定，根本就不适用本条。即使适用本条，也应该是按逾期贷款利息的标准计算，而非按日万分之一计算。

龙峰公司辩称，一审处理正确，请求二审维持。事实与理由：一、房屋只有经过验收合格后才能交付，而案涉房屋暂不能进行验收，故彭志兵的第一个上诉请求不能成立。二、彭志兵没有直接损失，故其上诉请求按日万分之一和日万分之五赔偿违约金不符合法律规定，更不符合客观实际。三、案涉工程为答辩人垫资开发的工程，岳阳楼区人民政府垫资款未支付到位是造成延期交房的重要原因，请二审法院适用免责条款对本案处理。

彭志兵向一审法院提出的诉讼请求：1、判令龙峰公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令龙峰公司因逾期交房而向原告支付违约金66020元（暂计至2018年3月31日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由龙峰公司承担。

一审法院认定的事实：一、2015年9月8日，彭志兵为买受人，龙峰公司为出卖人签订了一份编号为451724011021208的《商品房买卖合同》（预售），合同约定，彭志兵购买龙峰公司预售的位于岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号第021幢02层208号房屋，总购房款为347659元，付款方式为一次性支付。出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同还约定：“逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金”。“该商品房交付条件应当符合以下条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、已取得房屋测绘报告”。合同签订当日，原告一次性付清了购房款余额347659元。二、2017年5月12日，以彭志兵为乙方，以龙峰公司为甲方双方再次签订《补充协议》一份，该协议约定：“二、若甲方能在2017年5月20日前全面启动学府新城扫尾工程，并于2017年8月30日前交房给乙方，违约金赔偿按原合同约定的日万分之一计算；三、若甲方在2017年5月20日前未能全面启动扫尾工程，并于2017年8月30日前未能交房给乙方，则从2017年5月21日起，到交房之日止，甲方违约的违约金赔偿责任按购房总款的日万分之五计算。并于2017年9月10日前将按此计算的违约金赔偿支付给乙方，后期的违约金必须逐月赔偿支付给乙方；四、若甲方在2017年5月21日之前未能全面启动工程，但在2017年5月31日前能全面启动工程，并于2017年8月30日前能交房给乙方，其违约金仍可按原合同的日万分之一计算，若甲方于2017年5月31日前不能全面启动扫尾工程，甲方必须主动向相关部门申请司法清算”。三、在庭审中，龙峰公司提供了交接通知书、“学府新城”小区场景图，拟证明公司已于2018年1月2日通知彭志兵可以交房，但其没有提交与涉案房屋相关的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。另，龙峰公司提供了公司与建筑商签订的《工程扫尾协议》及《以房作抵工程款协议》、《蔡家安置房垫资款往来明细及利息》等书面证据，拟证明龙峰公司在开发涉案房屋的过程中，存在其答辩中陈述的相关客观原因，因此导致延期交房应属免责情形。

一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，彭志兵与龙峰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案一审的争议焦点有三点，其一是涉案房屋是否符合商品房交付使用条件？其二是本案房屋延迟交付是否符合免责情形？其三是房屋延迟交付违约金如何确认？关于第一个争议焦点，龙峰公司虽主张涉案房屋已具备交房条件，但双方在合同中约定的交房条件为该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。一审法院认为，涉案房屋的交付使用条件应当按照双方合同约定履行，涉案房屋是否符合交付使用条件应以职能部门出具的竣工验收备案证明文件和测绘报告为准。关于第二个争议焦点，龙峰公司在履行合同过程中，没有按合同约定按期向彭志兵交付涉案房屋，虽然存在相关客观情况，但并非法律意义上的不可抗力因素。彭志兵已按合同约定履行了支付购房款的义务，但至今龙峰公司未按合同约定交付房屋并办理房屋权属登记，致使彭志兵不能享有涉案房屋权利，给彭志兵造成一定的损失，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然彭志兵要求在2016年6月30日履行房屋交付义务已经事实不能，但继续履行合同约定的交房义务符合合同约定和法律规定，对此予以支持。关于第三个争议焦点，双方约定按照房款的万分之一计算违约金，其后在补充协议中又约定按照购房总款的日万分之五计算违约金，但对于逾期交房导致彭志兵的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，鉴于本案中涉案房屋的延期交付存在龙峰公司辩称的部分客观原因，且龙峰公司现股东积极采取措施推进项目进程，故本案违约金损失的确定应当遵循民法的公平原则来平衡双方当事人的利益。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，一审法院酌定调整为龙峰公司应当以购房款总额347659元为基数，按日利率万分之一的标准向彭志兵支付逾期交房违约金，支付起始时间，按照《购房合同补充协议》约定从2017年5月21日开始计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、彭志兵与湖南龙峰房地产开发有限责任公司2015年9月8日签订《商品房买卖合同》继续履行，限湖南龙峰房地产开发有限责任公司于涉案房屋符合交房条件后三十日内履行协助彭志兵办理合同约定房屋的交房义务；二、限湖南龙峰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内以购房款总额347659元为基数，按日利率万分之一的标准，向彭志兵支付自2017年5月21日至湖南龙峰房地产开发有限责任公司按照合同约定交付房屋止的逾期违约金；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回彭志兵的其他诉讼请求。一审案件受理费1451元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。

本院二审查明的事实与一审一致,予以确认。二审期间，龙峰公司提供了湖南星辉物业管理有限公司于2019年2月20日出具的证明及龙峰公司于2019年1月15日出具的“学府新城”项目交房公告，拟证明案涉房屋能够入住，2018年底已办理交房手续的有386户，公司也已经通知购房户可以办理入住手续。邹红海丁志霞质证称，有部分购房者入住并不能证明房屋符合法定和约定的交房条件。本院对上述证据作如下认证：双方在合同中约定的交房条件为该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。故上述证据虽能证明有部分购房者入住但不能证明涉案房屋已具备约定的交房条件。蒋晓珊二审时陈述，上诉状“按日利率万分之一的标准，从2016年6月31日起计算至2017年5月20日止”中的2016年6月31日为笔误，应为2016年7月1日。

本院二审认为，本案有三个争执焦点，分述如下：

焦点一、龙峰公司应于何时、在什么条件下交房。双方在合同中约定了交房条件，而该房屋并未取得合同中约定的交房条件即建设工程竣工验收备案表证明文件和房屋测绘报告。案涉房屋在不具备交房条件时不能支持交房。故一审判决龙峰公司在涉案房屋符合交房条件后30日内交房符合法律规定和合同约定。

焦点二、违约金如何计算。本院认为，①合同最初约定逾期违约金为日万分之一，后于2017年5月12日签订补充协议，如未在2017年5月20日前全面启动扫尾工程，并于2017年8月30日前交房，违约金从2017年5月21日起，按日万分之五计算。那么，从2016年7月1日至2017年5月20日，应以购房款为基数，以日万分之一为标准，计算违约金。②上述补充协议约定，从2017年5月21日起，逾期交房违约金按日万分之五计算，本院认为过高，可酌情下调至日万分之二为宜。一审统一以日万分之一计算违约金有不合理之处，应予纠正。

焦点三、关于一审判决适用适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。从上述规定可知，该解释第十八条是关于逾期办理房屋权属证书如何承担违约责任的规定，而本案是彭志兵与龙峰公司就逾期交房如何承担违约责任的规定，且双方对逾期交房的违约金有明确的约定，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，系适用法律错误。

综上所述，彭志兵的部分上诉请求成立，应予支持；彭志兵关于龙峰公司应自2017年5月21日按日万分之五的标准计算违约金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但在违约金的处理上欠妥，适用法律亦存在错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1649号民事判决第一项；

二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1649号民事判决第二项、第三项；

三、限湖南龙峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内以购房款总额347659元为基数向彭志兵支付违约金，其中从2016年7月1日至2017年5月20日以日万分之一为标准计算；从2017年5月21日至交房之日起以日万分之二为标准计算；

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回彭志兵的其他诉讼请求。

一审案件受理费1451元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担，二审案件受理费1007元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担622元，彭志兵负担385元。

本判决为终审判决。

审判长胡铁霞

审判员余立根

审判员许进

书记员荣晴瑶

二〇一九年三月十五日