河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
(2017）豫1303民初2379号
当事人：
原告刘民崇。
被告：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。
法定代表人：冯居朝，任董事长职务。
委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。
审理经过：
原告刘民崇与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）商品房销售合同纠纷一案，原告刘民崇于2017年3月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告刘民崇、被告淯阳公司的委托诉讼代理人马胜利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘民崇诉称，2008年12月16日，原告在被告位于人民北路“淯阳.东华新村售楼部”与被告签订淯阳东华新村认购协议书，协议约定，原告购买被告开发的东华新村5号楼28层D东南户（2801）)室的房屋，面积106.97平方米，原告将房款全部交清，2011年原告在被告处要求领取该房产钥匙，被告无理要求再出合同外没有房管局测量的增加面积钱，被告至今仍为原告所购房产办理商品房网签手续及房管局备案，为维护我的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向贵院起诉，现请求：1、依法确认买卖合同有效，2、依法判令被告为原告办理房屋产权登记并在南阳市房管局备案，3、诉讼费由被告承担。
被告淯阳公司辩称，首先淯阳公司对没有从原网签人手中解除网签，对未为购买东华新村房屋的业主及时在房管局办理网签表示道歉。淯阳公司主动接受卧龙区政府工作组的管理监督，就是为了尽快的为购房业主办理网签及备案合同向前推进，彻底解决问题。东华村房产原网签的抵押借款户，对此问题，淯阳公司解决的办法是用商业大楼资产解决，在工作组的主持下，与各网签户的谈判协商在进行中，协调各相关机关的工作也在进行中，淯阳公司会竭尽全力，全力以赴配合推动问题的尽快解决。
由于东华村售房部被两家加锁封门，原始资料无法核对，但可以确认起诉淯阳公司的东华村业主，只要是正常签订合同，接收购买的房产，都是按照与淯阳公司签订购房合同，按照合同支付房款的业主。只有极少数是没有按照合同数额支付的。对于所有起诉淯阳公司业主的界定，都以所持的原始的合同、收据为准。淯阳在工作进行到为业主办理在网签备案时，予以核对具体的原始手续。
经审理查明，2009年10月16日原告与被告签订淯阳东华新村购房协议书，协议约定，原告购买被告开发的东华新村5号楼28层D东户（5-2801），106.97平方米,单价2136元/m2商品房一套，总价228487元。原告刘民崇分次交纳了购房款226480元，未入住房屋。原告刘民崇未缴纳房屋大修基金。
另查明，原告购买房屋的预售证号为宛市房预售证第2011041号（办证时间为2011年10月19日）。2013年3月19日，被告淯阳公司将原告刘民崇购买的上述房产网签备案给何建，网签合同号为13780720。
上述事实由原被告双方庭审陈述、购房合同、交款票据等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。
法院认为：
本院认为，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。在本案中，原被告双方签订的购房协议书，该协议书中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，且原告已经按照约定向被告淯阳公司支付了全部购房款，且作为出卖人的被告淯阳公司对收取原告全部购房款的事实也予以认可。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，本案中被告于2011年10月19日对东华新村3#4#（1-34层）5#（6-31层）住宅办理了商品房预售许可证，因此，属于在起诉前取得商品房预售许可证明的法定情形，故原被告之间的买卖合同应为有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部款项，被告也认可已将涉案房屋交付原告使用，且被告对双方之间的买卖合同的真实性也予以认可，因此，被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权登记手续，故对原告要求被告立即协助原告办理淯阳东华新村5号楼28层D东户（5-2801）的房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告给案外人何建办理网签合同的效力问题，案外人何建与被告系民间借贷法律关系，何建为债权人并非属于买卖合同当事人，被告为保证债务履行为何建办理了网签备案，将已出售给原告的房屋又抵押给债权人何建，因此，该网签抵押为非所有权人将他人财产设置抵押行为，应为无效的民事行为，如相关人认为此抵押行为给其造成有损失，可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
裁判结果：
一、原告刘民崇与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订的购房协议书合法有效。
二、本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告刘民崇办理位于南阳市人民路北段淯阳.东华新村5号楼28层D东户（5-2801）房屋产权登记手续。
案件受理100元，由被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判员：
审判长康宏
审判员胡进锋
人民陪审员张玉春
书记员：
书记员谭瑾姣
裁判日期：
二〇一七年九月七日
