吉林省吉林市船营区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉0204民初2599号

原告：高广臣，男，1953年5月27日出生，汉族，吉林市某退休干部，住吉林市。

委托诉讼代理人：刘维国，男，吉林市某退休干部，住吉林市。

被告：吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司，住所地吉林市。

法定代表人：王莉茗，总经理。

委托诉讼代理人：梁凤林，男，该公司经理，住吉林市。

委托诉讼代理人：车英南，男，该公司经理，住吉林市。

原告高广臣与被告吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称正鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2018年8月21日立案，吉林市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）吉02民辖18号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高广臣及其委托诉讼代理人刘维国，被告正鸿基公司的委托诉讼代理人梁凤林、车英南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高广臣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房购销合同》有效；2、被告协助办理吉林市xx区左门房屋产权登记手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年，原告所在单位吉林市昌邑区人民法院（以下简称昌邑法院）为解决干警住房问题，联系被告，原告与被告于2000年5月30日签订商品房购销合同，购买被告开发的坐落于吉林市××区左门房屋，建筑面积126.3平方米（实际测量后建筑面积124.6平方米），原告按合同约定向被告交付了全部房款，并于2001年交纳进户费后入住至今，已达18年，目前东昌小区1、4号楼已具备办理房证条件，除昌邑法院的住户外，其他住户均办理了产权证，原告多次要求被告协助办理房屋产权证，均被无理拒绝，无奈诉至法院。

正鸿基公司辩称，一、原、被告双方不是商品房买卖合同法律关系。2000年5月12日，被告与昌邑法院签订《集资联建职工住宅楼协议书》，之后按协议约定的协助其办理按揭贷款出具了《商品房购销合同》，用于原告办理贷款。协议约定昌邑法院按集资价格每平方米1040元支付给被告作为集资楼资金，被告以正常地价每平方米750元购得东昌小区1号、4号楼13099.91平方米建设用地。吉林市人民政府专门下发了吉市政办发[2000]3号文件，文件规定：按集资单位集资面积建一补一的方式，且一次性补贴，统一减免有关前期费用(城市基础设施配套费、园林绿化费、消防、人防、新型墙体材料、路径、土地出让金）。但是到目前为止，市政府文件规定的减免补贴费用，由于昌邑法院不作为，正鸿基公司没有实际享有上述减免优惠。所建集资房屋每平方米成本价格为1580元（未扣除税费)。作为民营企业没有理由为昌邑法院的法官原告们每平方米补贴500余元，且被告没有获得建一补一即政府按集资建房的交付面积给被告划拨相同的土地，用于建设商品房销售多获利每平方米500元，优惠政策折合500余万元。在此义务完成之前昌邑法院无权获得该房产，原告也就没有权利继续使用和居住。即集资建房协议因昌邑法院违规及不作为无法继续履行。至于本案原告的立案依据2000年5月30日原告与被告签订的《商品房购销合同》，此合同为银行贷款专用。因为银行贷款必须要有商品房合同。合同约定了交款日期，但原告并未将房款及贷款交付被告名下。故作为买卖合同的要件交款行为未发生，该合同因买房人未履行而无效。本案据此立案不合法。二、昌邑法院作为争端的一方本应作为诉讼主体参加诉讼，其在明知原告诉讼的房屋为集资建房的情况下，利用职务便利为虚假诉讼立案，支持自己的法官以编造的商品房买卖纠纷事由，以一份原告并未履行不符合立案条件的无效合同（未承付合同价款）立假案，昌邑法院及原告涉嫌司法人员参与虚假诉讼罪，被告保留按《刑法修正案九》关于虚假诉讼的规定对昌邑法院和原告的追诉权。被告诚实守信认真履行了集资建房的义务，在集资款差500余万元（加利息上千万元）未到位的情况下，垫资18年为昌邑法院的法官们解决住房，而昌邑法院未履行集资建房协议的责任义务，法院应追加昌邑法院为第三人并责令其承担责任。三、原告依据为配合其办理按揭贷款手续按集资房价款签署的商品房买卖合同主张办理商品房产权，因原告一分钱没向被告缴纳及价格严重低于成本，不符合事实和法律规定，应认定合同无效，驳回其诉讼请求。四、昌邑法院是集资联建协议书中甲方，其应履行的相关义务是双方协议约定的。目前为止，昌邑法院仍然拖欠集资款（包括现金及政策）至今没有给付。乙方正鸿基公司应享有的优惠减免政策因昌邑法院不作为至今没有落实。所以,昌邑法院应该是本案的被告，应该对参加集资的买房人和建设单位承担责任（见政府集资文件：集资文件第二条第2款：各单位将集资建房名单报市开发办，由开发办统一报市房产部门审查备案，并由市开发办根据所报名单核定每个单位集资建房总面积。房屋竣工后，市房产管理部门按其申报备案名单予以确权，核发产权、产籍手续。第3款：该集资房交付使用后，10年内如需转让，房屋产权人需到市开发办补交建房中政府补贴款265元/平方米，转让人持交款证明，市房产管理部门方可办理有关房屋转让手续）。因昌邑法院未履行集资建房协议，无权按每平方米1040元的价格取得房屋，原告房屋产权应由昌邑法院获批集资建房批准书后报政府部门统一办理，与被告无关。但其未获批准，房屋产权仍属被告所有。多年来被告多次找昌邑法院的各届院长，他们既不退房也不补交差价，利用法院的特殊地位和权威强行占有房产18年己属严重违法。更何况还要取得产权，且利用其手中的司法权、用合法手段达到非法目的，严重违法。五、原告依据为配合其办理按揭贷款手续按集资房价款签署的《商品房购销合同》主张办理商品房产权，因原告没向被告缴纳房款及价格严重低于成本、不符合事实和法律规定，从《商品房购销合同》的法律关系上看，原告没有向被告交过购房款项，其购房款、银行贷款均为昌邑法院收取。被告与原告没有事实上的商品房购销关系，因此，也不应当承担办理产权义务。并应按合同法关于无效合同的相关规定，认定合同无效，驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据1（商品房购销合同），正鸿基公司质证认为不是纯正的商品房购销合同，不清楚合同的来源和用途，本院认为，正鸿基公司对商品房购销合同上加盖的该公司合同专用章不持异议，本院对该证据予以采信；对证据2(昌邑法院提供的正鸿基公司收款凭据)、证据3（昌邑法院提供的东昌小区1号、4号楼37户干警房屋的面积和价款明细），正鸿基公司质证认为昌邑法院支付的是政策补偿款，不是购房款，昌邑法院干警的购房款没有交给公司，买卖合同不成立，面积和价款明细无法核实。本院认为，收款凭据记载“集资房款”、“购房款”等，并加盖正鸿基公司财务专用章；面积和价款明细与商品房购销合同及收款凭据能够相互印证，上述证据客观真实，均予以采信，正鸿基公司的质证意见与事实相悖，不予采纳。对正鸿基公司提供的证据1-4（政府文件、集资联建协议书、昌邑法院优惠政策申请书、集资清单），原告质证认为均系规定正鸿基公司与昌邑法院及人民政府之间的权利义务关系，和购房人无关联，本院认为，原告的质证意见成立，对证据的真实性予以确认，对正鸿基公司的证明观点不予采纳；对正鸿基公司提供的证据5（正鸿基公司与案外人签订的商品房购销合同）、证据6（建设工程施工合同），原告对关联性提出异议，本院认为，上述证据与本案不具有实质关联性，不予评判。

通过原、被告的诉辩陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院对案件事实确认如下：2000年2月24日，吉林市人民政府办公厅印发吉市政办发[2000]3号《机关集资建房有关问题的通知》，内容包括集资申报条件、集资管理办法、操作方式、时间安排、建设地点、集资建房价格、有关政策［1、按集资单位集资面积建一补一的方式，一次性补贴。2、统一减免有关前期费用(城市基础设施配套费、园林绿化费、消防、人防、新型墙体材料、路径、土地出让金)］。2000年5月12日，昌邑法院与正鸿基公司签订《集资联建职工住宅楼协议书》。2000年5月30日，正鸿基公司（卖方、甲方）与高广臣（买方、乙方）签订《商品房购销合同》，合同对乙方向甲方购买商品房的坐落位置、建筑面积、价格、支付房款时间及其他权利义务等内容进行了约定，其中第九条约定：在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%。合同签订后，高广臣向昌邑法院交纳了全部购房款，后又交纳了各项进户费用，并入住所购房屋至今。昌邑法院将包括高广臣在内人员交纳的上述款项分次转付给正鸿基公司，正鸿基公司出具收款凭据。现高广臣所购房屋已具备办理产权登记的条件，高广臣请求正鸿基公司协助办理未果，向法院提起诉讼。

本院认为，

一、正鸿基公司与高广臣签订的《商品房购销合同》有效。正鸿基公司与高广臣签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，正鸿基公司与高广臣之间成立了房屋买卖法律关系。正鸿基公司辩称双方签订的《商品房购销合同》为银行贷款专用，正鸿基公司与本案原告没有事实上的商品房购销关系，本院认为，《商品房购销合同》对商品房的坐落位置、建筑面积、价格、支付房款时间等内容进行了约定，并无“专用于银行贷款”的记载。原告所购房屋价款已由昌邑法院转交给正鸿基公司，正鸿基公司也已向原告交付了《商品房购销合同》指向的房屋，《商品房购销合同》已实际履行。正鸿基公司没有提供证据证明其抗辩观点成立，对该抗辩主张本院不予采纳。

二、正鸿基公司应当履行协助办理案涉房屋产权登记的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在商品房买卖合同中，买受人的主要合同义务是支付价款，出卖人的主要合同义务是转移房屋所有权于买受人。本案，双方当事人签订《商品房购销合同》后，高广臣交付了购房款，已履行了合同义务；正鸿基公司接受了该交付，但仅将合同项下的房屋交付给了高广臣，至今未协助高广臣办理产权登记手续，致使高广臣无法取得房屋的所有权。正鸿基公司未完全履行合同义务，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任，高广臣要求正鸿基公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。

三、关于正鸿基公司要求追加昌邑法院为本案第三人参加诉讼的申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，昌邑法院不是房屋买卖合同的当事人，正鸿基公司与昌邑法院间的权利义务关系与本案缺乏关联性，正鸿基公司可另觅救济途径，故对该申请不予准许。

四、关于正鸿基公司要求反诉原告返还房屋。本院认为，反诉与本诉应基于同一法律关系。本案系房屋买卖合同纠纷，正鸿基公司请求返还房屋属物权保护纠纷，两者法律关系不同，不构成反诉。

五、关于正鸿基公司认为其与昌邑法院签订了《集资联建职工住宅楼协议书》，由于昌邑法院不作为，原、被告双方不是商品房买卖法律关系，原告无权使用和居住房屋的抗辩主张。本院认为，《集资联建职工住宅楼协议书》系正鸿基公司与昌邑法院签订，本案原告并非该合同的当事人，协议书对本案原告没有约束力，更不能据此改变本案原告与正鸿基公司之间的商品房买卖合同关系。如正鸿基公司认为昌邑法院没有履行《集资联建职工住宅楼协议书》确定的义务，应向昌邑法院主张，据此拒绝履行其与本案原告间商品房买卖合同约定的义务，没有事实基础和法律依据，对该抗辩主张，本院不予采纳。

六、关于正鸿基公司认为原告未向其缴纳房款、价格低于成本，应认定合同无效的抗辩主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。该法第五十二条规定了合同无效的情形，“未缴纳房款”、“价格低于成本”均不属于宣告房屋买卖合同无效之情形。同时，原告提供的证据能够证明其已向昌邑法院交纳了房屋价款，昌邑法院也已支付给正鸿基公司；《商品房购销合同》约定“在双方交接该商品房时，乙方（原告）累计支付的款额应当占全部房价款的100%”，正鸿基公司已将房屋交付给原告，可以印证原告已交纳房款的事实；正鸿基公司认为其收取的昌邑法院支付的款项系其应获得的补贴及减免等费用，该主张与其所持其应当享有集资联建优惠政策却未能享有的抗辩主张自相矛盾，昌邑法院也无支付政府文件规定的“优惠政策”相应价款的义务，故该抗辩主张，本院不予采纳。

综上，高广臣的诉讼请求有事实基础及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

一、原告高广臣与被告吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司于2000年5月30日签订的《商品房购销合同》有效；

二、被告吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内协助原告高广臣将坐落于吉林市××区左门房屋的产权办理登记至原告高广臣名下。

案件受理费1464元（原告高广臣已预交）由被告吉林市正鸿基房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

审判员张伟宏

代理书记员张乐

二〇一九年六月二十八日