河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）豫0105民初16578号
当事人：
原告杨仲凯，男，汉族，1964年3月20日出生，住址郑州市金水区。
被告禄红艳，女，汉族，1984年11月6日出生，住址郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人王志歌，河南豫润律师事务所律师。
审理经过：
原告杨仲凯诉被告禄红艳房屋租赁合同纠纷一案，原告请求判令：1、被告支付三个月租金34455元；2、被告承担违约金31009.5元；3、被告支付房屋恢复原状费用10000元；4、诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨仲凯、被告禄红艳及其委托诉讼代理人王志歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
2015年4月21日，原告（××）、被告（××）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告愿意将拥有完整所有权及处分权的坐落于金水区凤鸣路，面积121.48平方米的房屋租赁给被告使用，被告保证在约定范围内使用房屋，并不得进行违法活动及超经营范围从事活动；租赁期限自2015年5月11日起至2020年5月9日止；月租金为9450元，采取先付租金后使用的原则，按季度交纳，并先支付一个月房租作为押金，下一次租金需提前5天交纳；房租每年按上年的房租基数递增5%，逾期不交房租，每天按1%交纳违约金，超过15天，原告有权收回房屋并扣除押金；房屋内原告设施有格力柜式空调一部、三变分体机空调一部、海尔分体空调一部。
被告提交其与原告的微信聊天记录，显示：2020年2月2日，被告向原告提出减免房租的事情；2020年6月15日，原告称“我已经给足你面子了，房租给你免了一个月……”。2020年4月份、5月份，被告向原告发送涉案房屋门头、台阶、封窗等被政府人员拆除的视频，并告知原告小区不让顾客进入的情况。
2019年11月14日，郑州市人民政府印发郑政文［2019］164号文件，对郑州市“住改商”等违规改变住房性质的行为进行整治。
2020年3月20日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区凤凰台街道办事处下发《关于期限纠正违法行为的通知》，载明：菡发美容位于凤鸣路的建筑原为住宅性质，现改变房屋使用性质或用途，要求其20日内进行自行整改。
庭审中，原告称2019年12月份被告支付了三个月房租，支付到了2020年2月11日，其在本案主张的是2020年2月12日至2020年5月9日的房租。被告称其于2019年12月支付的三个月房租是支付到了2020年3月11日。原告称免房租的事情原告当时同意，现在不同意了，原告原来在涉案房屋的空调是2000年安装的，租房期间被告曾打电话说空调坏了，原告同意修，现在有一台没有了。被告称租房期间空调坏了，修一次之后又坏了，修空调的称没有维修价值了，被告又买了两台新空调，后来被告拉走了一台。关于涉案房屋钥匙，原告称被告未交还，被告称其交还给原告了。
法院认为：
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。合同约定租赁期限自2015年5月11日至2020年5月9日，双方均认可2019年12月份被告向原告支付了三个月房租，根据常理推算，被告支付的三个月房租应该是支付到了2020年3月11日，原告在微信中也表明同意给原告减免一个月房租，考虑到新冠肺炎疫情对经营性房屋出租产生的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案的实际情况，本院对原告减免被告一个月房租的事实予以认定，故原告要求被告支付的房租，应该是2020年4月至2020年5月9日合同到期日（即一个月）的房租，按照双方约定的标准，此时一个月房租应为11485元，被告应支付原告房租11485元，鉴于被告在订立合同之初向被告交纳押金9450元，故被告还应当支付原告房租2035元（11485元-9450元）。关于违约金，原告对被告租房用途明知，被告在原告处交纳有押金，后因政府行为导致合同无法继续履行，且合同期满日为2020年5月9日，原告并未提供证据证明被告在履行合同过程中存在违约行为，故原告的该项请求，依据不足，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，没有依据，本院不予支持。被告辩称意见合理部分，本院予以采信。
裁决结果
依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果：
一、被告禄红艳于本判决生效后十日内支付原告杨仲凯房租2035元；
二、驳回原告杨仲凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费843元，由原告负担820元，被告负担23元。
本判决为终审判决。
审判员：
审判员刘嫣
书记员：
书记员朱晴晴
裁判日期：
二〇二〇年八月二十八日
