重庆市巫山县人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0237民初3354号

原告：李家勇，男，汉族，1977年2月25日出生，住重庆市巫山县。

委托诉讼代理人:沈庆聪（特别授权），重庆鹏腾律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄全军（一般授权），重庆鹏腾律师事务所律师。

被告：重庆昌旭房地产开发有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路**，统一社会信用代码9150023707234614XK。

法定代表人：邓耀平，董事长。

委托诉讼代理人：刘世国（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。

原告李家勇与被告重庆昌旭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告李家勇的委托诉讼代理人沈庆聪，被告重庆昌旭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘世国到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。

原告李家勇向本院提起诉讼请求：1.判决被告重庆昌旭房地产开发有限公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同义务，并向原告支付延期交房、延期办证违约金20503元(具体金额以法院审理查明的金额为准)。

2.判决被告重庆昌旭房地产开发有限公司为原告立即在巫山县鼎诚水务有限责任公司办理独立的生活用水户头。

3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2016年5月20日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告出售的房屋，位于重庆市巫山县XX镇XX村X社**XXX。双方约定房屋总价488170元，其中首付122170元，银行按揭366000元，约定房屋交付时间为2017年5月30日前。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告既没有按照合同约定的条件交房，也没有按照合同约定的时间办理房屋产权证。如果被告一再拖延商品房竣工验收备案，拖延合法交付房屋和拖延为原告办理房屋产权证的时间，原告将保留再次起诉向被告追索从立案后延期交房、延期办证的违约责任。原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持诉讼请求。

被告重庆昌旭房地产开发有限公司辩称，1.关于原告诉请的第1项，被告在2016年与10原告签订重庆市商品房买卖合同属实，该合同签订后，被告积极按照约定履行交房义务，被告向原告在合同约定的时间段即2017年5月30日交付所购买的房屋，不存在违约交房的行为；2.被告不存在延期办证的违约行为，合同签订后，被告积极向房管部门申请网签，现原告均已办理了网签，依据重庆市商品房买卖合同第十三条第二款、第三款的约定，办证需由双方共同申请或者是委托代理，并没有约定准确的办理时间，被告在网签的时候就已经按照约定的时间已向房管部门提交了房地产权证申请。因此原告的诉求没有事实及法律依据。3.部分原告在接房的时间距离约定的交房的时间只有1个月或不到2个月，其主张的违约金每日万分之一实属过高，介于被告面临巨额的债务，自身生存尚且困难，恳请法院对每日万分之一的违约金做适当的调整、降低，现在被告正在整理账目，准备向法院提出破产申请，建议上述原告可在以后的破产程序中主张违约金。4.关于诉请的第2项，被告按照重庆市商品房买卖合同第十七条第一款的约定，原告购买的房屋现在已经通水通电，该约定没有写明要办理独立的生活用水户头，被告认为，原告诉请的第2项不在合同约定的范围内。

经审理查明，2016年5月20日，原告李家勇（乙方）与被告重庆昌旭房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目暂定名朝阳花苑2号楼。……第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县XX镇XX村X社X幢XXX。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为488170元整，建筑面积单价为4598元/平方米。……第五条付款方式为按揭付款（1）于2016年5月20日支付首付款金额122170元，剩余房款366000元整由专业银行提供按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件：2、属预售商品房的，甲方应当在2017年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之零点一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定1.基础设施（1）于2017年5月30日前通水（2）于2017年5月30日前通电……第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十七条本合同连同附件共20页，一式8份，具有同等法律效力……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。……。”合同附件三装饰设备标准……14.水、电、天然气、闭路立户由甲方统一办理。合同附件四：合同补充协议第二条本次合同交易相关费用的缴纳……2.转移登记费、水、电、气、闭路等费用己并入销售价格中。合同签订后，原告向被告支付了首付款122170元，按揭贷款366000元。2017年6月12日，被告将该房屋实际交付给原告使用至今。原、被告诉争房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成损失。庭审中，双方均同意违约金按每月30日计算。

另查明，巫山县鼎诚水务有限责任公司系承担巫山县城区等供水的自来水公司，属国有独资企业，经营自来水生产、供应；自来水安装，水暖管道零件和其它电器装置和设备（室内）销售；水库建设、管理。原告所在的朝阳花苑小区的业主目前用水己按合同约定开通、供水，但业主与巫山县鼎诚水务有限责任公司未建立供水立户，不能直接与巫山县鼎诚水务有限责任公司直接进行水费结算，必须由物管公司计算各业主应缴水费，业主向小区物管缴纳水费后，由物管公司再集中向巫山县鼎诚水务有限责任公司缴纳水费。

本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同附件》，系双方的真实意思表示，应受法律保护，原告要求继续履行合同义务，并要求被告支付延期交房、延期办证的违约金，符合法律规定，本院予以支持。

依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用;对于被告重庆昌旭房地产开发有限公司认为，已在《商品房买卖合同》约定期限内将商品房实际交付给原告居住使用，并不存在违约交房的行为的辩解理由,本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告向原告交付房屋至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，因此被告存在违约交房的事实，原告主张违约金从约定交房之日的次日起计算至起诉之日,符合法律规定,其违约交房的时间为：2017年6月1日至2018年7月11日止，按每月30天计算，违约401天；因此，原告要求被告因违约交房支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

对于被告认为合同中约定的交房时间段为2017年5月30日交付所购买的房屋，被告不存在违约交房的行为；被告也不存在延期办证的违约行为，原告要求按每日万分之一的标准计算违约交房、办证违约金明显过高，请求法院予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。且《中华人民共和国合同法》规定的违约金是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故应从本案的具体情况进行分析，综合朝阳花苑小区的实际情况，本院将违约金调整至日万分之零点五比较适宜。综上，被告违约交房的违约金应为488170元×0.5/10000×401天=9787.81元。

关于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证书的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同明确约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。而《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为双方的约定交房之日，现被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并导致朝阳花苑所有楼盘暂不具备申办《不动产权证》的条件，但仍应按合同约定积极协助履行办证义务，因此，结合双方对办理《不动产权证》的约定及本案的客观事实，本院确定被告应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180天内为原告办理所购房屋的《不动产权证》。

对于原告主张要求被告立即在巫山县鼎诚水务有限责任公司办理其独立的生活用水户头的诉讼请求，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》及《合同附件》中对供水时间、立户、费用等进行了约定，被告应于2017年5月30日前通水，商品房的水、电、天然气、闭路立户由甲方统一办理，转移登记费、水、电、气、闭路等费用己并入销售价格中。被告现只为原告安装了生活用水水表、供水，未为原告办理自来水立户，故原告主张要求被告在巫山县鼎诚水务有限责任公司为原告办理生活用水立户的诉讼请求，是双方合同的约定，也符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，原告李家勇的部分诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、由被告重庆昌旭房地产开发有限公司在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后60天内为原告李家勇办理所购房屋的《不动产权证》。

二、由被告重庆昌旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李家勇违约交房的违约金9787.81元。

三、被告重庆昌旭房地产开发有限公司在本判决生效后60日内在巫山县鼎诚水务有限责任公司为原告办理生活用水立户。

四、驳回原告李家勇的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费314元，减半交纳157元，由被告重庆昌旭房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。

审判员何玲

书记员侯进

二〇一八年八月十四日