贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黔26民终1841号

上诉人（原审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。

法定代表人：方加民，总经理。

委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：龙清苏，男，1993年4月23日出生，贵州省锦屏县人，住锦屏县，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审原告）：顾先红，女，1968年5月19日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。

被上诉人（原审原告）：舒建华，男，1968年8月18日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。

二被上诉人委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。

上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房地产公司”）因与被上诉人顾先红、舒建华商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人恒丰房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。被上诉人提起诉讼时已超诉讼时效，其相应的诉讼请求不应再得到支持。二、上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。三、上诉人在合同履行中不应当存在过错责任。案涉房屋初始登记证取得的时间是2017年8月9日，上诉人也积极以电话、短信等方式通知被上诉人前来领取，后截止至2017年9月该供电局职工所在楼栋房产初始登记证全部取得后才于9月26日在报纸刊登办证公告，故应认定截止至这个时间内，而不是被上诉人领取初始登记证的时间。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。

被上诉人顾先红、舒建华二审未答辩。

顾先红、舒建华向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告逾期办理房产证违约金25,804元（从2014年1月1日至2017年10月31日）；2．本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：被告恒丰公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。

2011年12月10日，原告顾先红、舒建华为买受人与被告恒丰公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号2011003536）。合同主要约定：买受人购买出卖人开发位于凯里仰阿莎广场东侧，凯里?金泉国际新城小区第1幢2单元15层2-15-3供电局号房，建筑面积127.27㎡，房款总价为184,414元，付款方式为一次性付款。出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，顾先红、舒建华根据房屋实际面积127.20㎡向恒丰公司支付了购房总款184,313元。恒丰公司亦出具了《销售不动产统一发票》。恒丰公司已于2014年7月17日将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了顾先红、舒建华。顾先红、舒建华于2017年9月11日领取不动产权证。2017年9月26日，恒丰公司登报公告通知业主办理房屋产权手续。嗣后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷，原告遂诉至法院。

同时查明：《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。

另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里国税局向凯里房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。

一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据案涉《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里地区）由购房人自行办理不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2014年7月17日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2014年10月15日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告直至2017年9月11日，才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，其违约时间应为2014年10月16日至2017年9月11日，共计1061天。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。

关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。

关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年1月18日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年1月18日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。结合涉案房屋的交付时间及公告办证时间，故对逾期办证违约金的支持时间仅从2015年9月30日计算至领证之日即2017年9月11日，共计712天。

综上，原告应获得的2015年9月30日至2017年9月11日的逾期办证违约金为6,561.54元（712天×0.00005×184,313元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告顾先红、舒建华逾期办证违约金6,561.54元。二、驳回原告顾先红、舒建华的其余诉讼请求。案件受理费446元，已减半收取223元，由原告顾先红、舒建华负担198元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担25元。

二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。案经调解未果。

本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。

关于焦点一，本院认为，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。

关于焦点二，本院认为，当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，本院不予采纳。

关于焦点三，本院认为，因上诉人违反双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条的约定，故根据双方的约定和法律的规定应承担违约责任，一审对违约天数及违约金的计算并无不当，具有事实和法律依据，本院予以维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费446元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘琴

审判员田嫄

审判员龙恺

书记员赵艳萍

二〇一八年十月九日