河北省丰宁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第225号
当事人：
原告孙旭阳
委托代理人陶彦威，河北坤平律师事务所律师。
被告丰宁德宏房地产开发有限公司
委托代理人葛玉文
审理经过：
原告孙旭阳与被告丰宁德宏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院审查受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙旭阳及委托代理人陶彦威、被告委托代理人葛玉文到庭参加诉讼，被告法定代表人陈久林经传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年2月22日，我与被告签订预购楼报名意向书，原告按此协议履行了义务，但被告违约无法履行原协议。2009年7月6日，双方又签订协议一份，约定被告在一期不能交付原告房屋的情况下，在二期中按约定价格再向原告销售房屋，并向原告提供一处临时住房，仍然没有履行。2010年9月15日，双方又签订一份商品房买卖合同，被告利用自身优势签订相应条款，把前两次协议作废，原告按协议交付价款后，被告违约没有交付房产（包括办理权利证书等），且被告存在欺诈行为，因此，要求被告履行双方签订的商品房买卖合同义务，向原告交付房屋（包括办理过户手续）；被告按照法律规定承担违约责任，赔偿损失。
被告辩称：我公司于2008年2月份与原告签订预购住宅楼报名意向书属实，原告预购的是5号楼2单元202室，因5号楼的工地被建成法院办公楼，无现房给付原告。2009年签订新协议，被告向原告销售房屋，价格按约定，并将原告现在居住的楼房提供给原告居住。此后，经协商将原告居住的楼房卖给原告，双方又签订了商品房买卖合同，我公司同意为原告购买的楼房办理备案及产权登记手续。
经审理查明：2008年2月22日，原告孙旭阳（乙方）与被告丰宁德宏房地产开发有限公司（甲方）签订预购住宅楼报名意向书，该意向书就乙方向甲方购买的住宅楼坐落位置、质量标准、楼房面积、价格、付款方式、交付使用时间、违约责任等进行约定。其中原告购买的楼房为二层，标准为简装。建筑面积105平方米，价格每平方米2200.00元，付款方式为分期付款，原告首期付款为10万元，交付使用时间为2008年11月30日。土地证及房产证由甲方统一办理，费用由乙方承担。当日，原告孙旭阳向被告交纳首付10万元。因原告购买的5号楼2单元202室的土地被建成机关办公楼，被告未能履行该意向书。2009年7月6日，原被告签订协议书约定：“1、二期工程公安局家属楼前首先由乙方选购110平方米毛坯三层，单价为每平方米1940.00元，地下室每平方米800.00元。2、如2010年11月31日不能入住，甲方按乙方交房款的百分之三十赔偿违约金。3、甲方一期工程无偿提供乙方住宅楼一套……。”2010年1月30日，被告按照双方签订的协议将本公司员工葛玉文购买的3号楼4单元101室提供给原告居住，协议交付楼房期限届满后，被告又未能交付楼房。此后，原告孙旭阳与被告丰宁德宏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（范文本）合同编号为：200902400081，约定原告购买的商品房为第三幢4单元101号房（原告已居住的楼房），该商品房建筑面积为122.40平方米，单价为人民币为每平方米2800.00元，总金额为342720.00元。同时，原被告又签订补充协议，协议约定，甲方送乙方地下室5号，乙方负责缴纳契税，甲方负责办理房屋手续，在2013年年底前完成。备注以上条款所说契税为法律规定的一手房契税，此前孙旭阳与德宏房地产开发有限公司签订的所有协议与意向书均作废。2012年11月16日，原告交纳了楼房款差额242720.00元。
另查明，原告孙旭阳购买的楼房已经以葛玉文名义办理按揭贷款。
法院认为：
本院认为：原告孙旭阳与被告丰宁德宏房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。原被告应该按照合同的约定全面、正确、适当履行。本案原告孙旭阳在签订商品房买卖合同前后始终占用使用所购买的房屋，应视为被告丰宁德宏房地产开发有限公司将原告购买的房屋交付给原告使用。被告未按补充协议约定时间为原告办理房屋手续，已构成违约，被告应该承担违约责任。原告主张被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使合同无效，被告应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案被告出卖给原告的房屋在原被告签订商品房买卖合同时已经出卖给第三人即本案被告代理人葛玉文，在房屋未办理登记手续前，葛玉文同意被告将房屋出卖给原告，应视为葛玉文对自己权利的放弃。被告对该房屋享有处分权，原告购买的房屋在双方签订商品房买卖合同前已经被抵押，并且按照法律规定办理了抵押登记，抵押登记具有公示、公信的作用，以维护交易的稳定性。原告提出对自己购买的房屋已经办理抵押的事实并不知情的主张本院不予采信，因此原告要求被告按已付房款一倍承德赔偿责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第107条之规定判决如下：
裁判结果：
一、限被告丰宁德宏房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告孙旭阳所购买东苑小区3号楼4单元101室办理房屋登记手续。
二、被告丰宁德宏房地产开发有限公司自2014年1月1日始，按照已收购房款342720.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付给原告违约金。
三、驳回原告孙旭阳其它诉讼请求。
案件受理费6550.00元，由被告承担6000.00元，由原告承担550.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员：
审判长梁宝林
审判员张文娣
代理审判员李伟娜
书记员：
书记员夏玉娟
裁判日期：
二〇一四年五月二十日
