山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁0602民初6792号
当事人：
原告：中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行。住所地：山东省烟台市芝罘区幸福中路**。
负责人：林洪波，该支行行长。
委托诉讼代理人：张波、黄永超，山东同济律师事务所律师。
被告：王海行，男，1976年6月10日出生，汉族，住河南省郸城县。
被告：烟台市虎腾置业有限公司。。住所地：山东省栖霞市山城路**
法定代表人：丁英虎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王大光、孙德健，山东乾元律师事务所律师。
审理经过：
原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行与被告王海行、被告烟台市虎腾置业有限公司（以下简称虎腾置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄永超及被告虎腾置业的委托诉讼代理人王大光到庭参加诉讼；被告王海行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
1、判令被告王海行偿还原告借款本金及利息、罚息、复利共计97190.03元（暂计至2019年2月18日），支付原告律师代理费3401.65元，并自2019年2月19日起至实际给付之日仍按借款合同约定支付利息、罚息、复利。同时由被告虎腾置业对上述全部债务承担连带清偿责任；
2、确认原告对坐落于栖霞市桃村镇世外桃源7号楼2单元602号的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
被告王海行缺席未作答辩。
被告虎腾置业辩称，借款属实，被告虎腾置业为被告王海行的借款提供了阶段性保证，但原告需明确本案中原告是否扣除了被告虎腾置业交纳的保证金，若扣除了保证金，扣除的具体数额是多少。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
2017年6月2日，原告作为贷款人与作为借款人及抵押人的被告王海行、作为保证人的被告虎腾置业在签订的个人购房担保借款合同中约定，被告虎腾置业提供阶段性保证，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押人的抵押登记手续之日止，被告虎腾置业为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。保证人未按合同约定履行保证责任时，原告有权直接从被告虎腾置业在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。因借款人、担保人违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担原告为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
原告依照个人购房担保借款合同的约定，自2018年6月29日起至2018年9月29日止，扣划被告虎腾置业保证金账户内的保证金共计4150.31元（包括本金1499.36元、利息2619.64元、复利19.95元、罚息11.36元）。
原告当庭提交其与山东同济律师事务所签订的委托代理协议，用以证明原告依约应支付律师代理费3401.65元。委托代理协议载明，第六条本案的代理方式为全风险代理。在案款收回（包括现金支付、现金转账或承兑等各种案件支付方式）后，甲方按案款回收额的3.5%向乙方支付代理费。收回实物资产的，该实物资产变现后原告实际收回的到账资金为实物资产价值。
被告虎腾置业辩解，原告需要向律师事务所支付律师费的条件是，本案收回案款之后按3.5%收取，但是本案在审理过程中，并不确定本案收回案款数额。其次，原告主张律师费应当按借款担保合同的约定，以其实际向律师支付律师费的数额要求两被告承担，但是原告并没有为本案支出律师费，所以原告主张律师费没有法律依据。
诉讼中，根据原告的财产保全申请，本院裁定冻结被告王海行或被告虎腾置业在银行其账户内的存款人民币100591.68元，或查封其相应价值的财产。
法院认为：
本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，形式要件齐备，权利义务约定明确，应认定为合法有效。原告依约履行了出借给被告王海行10万元的义务，被告王海行收到贷款后未按约还款。截至2019年2月18日，原告扣划被告虎腾置业保证金4150.31元，被告王海行尚欠原告借款本金96325.85元，利息、罚息、复利共计864.18元；涉案房产尚未办理抵押登记手续，被告虎腾置业依约应当承担连带保证责任。现原告请求判令被告王海行偿还原告借款本金96325.85元，支付利息、罚息、复利共计864.18元（暂计至2019年2月18日），并自2019年2月19日起至实际给付之日止按约计算的利息、罚息、复利。同时由被告虎腾置业对上述全部债务承担连带清偿责任之诉请，于法有据，本院依法予以支持。关于原告对被告王海行提供抵押的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权之主张，因诉争房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。对原告该项主张本院依法不予支持。关于原告主张律师代理费之诉请，证据不足，本院依法不予支持。被告王海行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了其诉讼权利。鉴于本案基本事实清楚，证据确实充分，本院依法决定缺席判决本案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
裁判结果：
一、限被告王海行于本判决生效之日起10日内偿付给原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行借款本金96325.85元，支付利息、罚息、复利共计864.18元（暂计至2019年2月18日），并自2019年2月19日起至实际给付之日止按约计算的利息、罚息、复利。同时由被告烟台市虎腾置业有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行的其他诉讼请求。
如果被告王海行、被告烟台市虎腾置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行。
案件受理费2312元及财产保全费1023元，由原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行负担133元，由被告王海行、被告烟台市虎腾置业有限公司共同负担3202元。因原告已向本院全额预交，限两被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告3202元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员：
审判长顾磊
人民陪审员伞银春
人民陪审员宁雯静
书记员：
书记员孙佳佳
裁判日期：
二〇一九年十二月二十三日
