湖北省汉川市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂0984民初2140号

原告：周津津，男，1981年6月5日生，汉族，汉川市人，住汉川市。

原告：肖灯容，女，1983年3月9日生，汉族，汉川市人，住汉川市。

两原告共同委托诉讼代理人：王庆、高敏，湖北尊而光律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告：湖北翰宇房地产开发有限公司。住所地：汉川市广场北路**。

法定代表人：晏贤强，董事长。

委托诉讼代理人：杨志华，湖北威德律师事务所律师。代理权限为特别授权。

原告周津津、肖灯容诉被告湖北翰宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周津津、肖灯容的委托诉讼代理人王庆、高敏，被告湖北翰宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨志华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周津津、肖灯容向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金20523.69元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于汉川市××房屋，原告共计支付购房款684123元。合同约定被告应于2019年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但被告未在合同约定期限内交房。被告逾期交房，应当承担违约责任，按照合同约定一次性赔偿原告房屋总价款3%的经济损失。故原告向法院提起诉讼。

被告辩称：被告没有逾期交房，也不存在其他违约行为。被告在2019年12月31日就取得了竣工验收报告，并就案涉房屋在2020年1月14日通过备案验收，且已完成水电入户，具备交房条件；在约定期限之前，被告已通过微信、电话、张贴公告的方式通知各买受人收房，各买受人因自身原因未及时收房，是各买受人自己的责任；因当年的中高考及军运会对工程建设进度造成一定影响，导致竣工验收备案延迟了14天。请求驳回原告的诉讼请求。如果法院认为被告违约，对本案实际情况而言，合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。

原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

证据一：商品房买卖合同。拟证明原告购买案涉房屋及房屋的总价款；

证据二：湖北增值税普通发票。拟证明原告已履行付款义务；

证据三：告知书。拟证明被告于2020年3月24日通知各业主于2020年4月30日前交房；通知日前房屋还存在质量问题，需要进行维修，不具备交房条件。

证据四：《关于电力局安装电表的温馨提示》。拟证明截止至2020年7月2日小区内仍未通电，也未安装电表，房屋未达到交付使用的条件；该行为违反了合同第14条的约定，应一次性赔偿房屋总价款的3%。

证据五：视频两段、照片14张。拟证明截止至2020年1月18日，小区内存在多处房屋质量问题需要维修整改，房屋消防设备也未安装。房屋质量缺陷也是导致被告逾期交房的原因之一。

被告围绕其抗辩主张，向本院提交了如下证据：

证据一：建设工程竣工验收规划条件核实证明。拟证明被告在2019年12月11日就已向相关职能部门递交验收文件；

证据二：建筑工程竣工验收报告。拟证明案涉房地产项目已经验收合格，具备交房条件；

证据三：工程竣工验收备案证明书。拟证明被告已于2020年1月14日取得竣工验收备案证；

证据四：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。拟证明被告已于2019年12月31日取得两书；

证据五：《通知》。拟证明被告已于2019年12月25日张贴通知，于2019年12月26日起正式交房；

证据六：微信记录。拟证明被告在2019年12月25日起，就已向全体业主发出收房通知；

证据七：汉川泰鑫物业服务有限公司12月28日关于请求全体业主配合办理通电开户的《温馨提示》，及水电入户的照片三张；

证据八：汉川泰鑫物业服务有限公司的《情况说明》；

证据七、八拟证明2020年7月2日的《提示》是针对商铺进行二相电改三相电的停电通知，并未影响小区业主的正常用电；

证据九：汉川泰鑫物业服务有限公司的《证明》。拟证明在2019年12月31日前已有部分业主完成了收房手续；

证据十：关于中高考工地停工通知；

证据十一：汉川市军运会公路公安检查站一级查控勤务工作方案；

证据十、十一拟证明工程建设过程中，造成停工的客观原因。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二无异议，被告提交的证据三是相应职能部门颁发的证明书，真实客观，上述证据本院予以采信。双方当事人对订立《商品房买卖合同》、原告已支付购房款之事实无争议，对无争议的事实本院予以确认。

对原告提交的证据三、证据四，被告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告对证据内容有误解，证据三是针对维修工作的交付，而不是针对房屋的交付，证据四是对有关商铺电改的通知，不是小区住宅未通电。

原告对被告提交的证据一、证据三、证据四、证据八真实性无异议，对证明目的均有异议。对被告提交的证据一，认为只是证明案涉建设工程符合规划的凭证，并非工程验收文件；证据三正好证明被告在2020年1月14日才取得工程竣工验收证明；证据四是被告自己所制作；证据八的证据内容不能核实，且与原告提交的证据三内容相矛盾。原告对被告提交的证据二、证据五、证据六、证据七、证据九、证据十、证据十一的真实性均有异议，认为无原件核对或是被告自行制作，不能达到被告的证明目的。

对上述有争议的证据，本院认为，被告提交的证据二、证据四、证据五均是其单方制作的资料，并非证明事实的客观依据，本院不予采信。中高考和军运会是可预见的事实，既非不可抗力，军运会亦不禁止本市建设工程施工，对被告的工程并无重大影响，不是被告逾期或免责的客观原因、法定事由。被告提交的证据十、证据十一不能达到其证明目的，原告对此证据的异议本院予以采纳，此二份证据本院不予采信。

原告提交的证据四，与被告提交的证据七、证据八均为汉川泰鑫物业服务公司的通知、证明等。证明内容相反，经办人员不明，不符合证据规则要求，本院均不予采信。

原告提交的证据三，与被告提交的证据六、证据九，证明目的相反。原、被告对上述证据和事实的争议在于：被告是否存在逾期交房事实。本院在此后一并阐释。

本院经审理认定事实如下：2018年9月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的汉川市××房屋，房屋总价款为684123元，原告支付了全额购房款684123元。该《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当于2019年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房视为违约，并一次性赔偿买受人按房屋总价款的3%经济损失赔付给买受人。2020年1月14日，被告取得了案涉房地产工程的竣工验收备案证明书。在合同约定交房日期之前，被告曾以公告、短信方式通知原告收房。原告认为被告开发的房产存在质量缺陷，至今未达到交房条件，故未办理收房手续。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、合法有效，原、被告双方均应全面履行合同义务。原告按约支付购房款，被告应当按约交付合格房产。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。出售的房产合格是交付使用的前提。而被告交付的房产是否合格，应当以相关主管部门的验收为认定依据，竣工验收备案证明书是该建设工程通过竣工验收的证明。案涉房产在获得竣工验收备案证明书之前，均不能认定为合格可交付使用。在合同约定交房期限前，被告开发的房产未经验收，即使被告在当时已经通知各买受人收房，或有部分业主收房，也不改变被告在当时未达到交房条件的事实。在取得备案证明书之后，被告才能依法履约交付房屋。被告取得备案证明书时，已经超过合同约定期限，且不具有不可抗力等法定免责事由，对被告认为其已按约交房的主张本院不予认可，对被告逾期交房的事实本院予以认定。案涉房产已验收合格，依法可交付使用，对原告认为案涉房产有质量缺陷至今仍不具备交房条件的主张本院亦不予认可。被告逾期交房已构成违约，原告要求其承担违约责任合法有据，双方约定的违约责任亦不违反法律规定，原告的诉求本院予以支持。因被告并无证据证明约定的违约金过高，对其调整请求，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

被告湖北翰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告周津津、肖灯容支付违约金20523.69元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案件受理费313元，由被告湖北翰宇房地产开发有限公司负担（原告已垫付，在执行中由被告一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长周勇

人民陪审员袁端阳

人民陪审员向海

书记员胡鑫

二〇二〇年十二月一日