北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异213号

案外人：某公司。

法定代表人：陈某。

委托代理人：陈某1。

委托代理人：陈某2。

申请执行人：某公司1。

法定代表人：刘某。

被执行人：某公司2。

法定代表人：张某。

被执行人：某公司3。

法定代表人：张某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2、某公司3一般借款合同纠纷一案[执行依据：（2006）二中民初字第15520号；执行案号：（2007）二中执字第334号]过程中，案外人某公司（以下简称某公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人某公司称，请求解除对XXX房屋（原房号XXX，以下简称案涉房屋）的查封。事实与理由：某公司4（原名称某公司4，以下简称某公司4）与某公司5于1995年2月7日签订《隆福寺商业区一期首批工程商业房购销合同》，购买XXX商业房产权。2002年8月12日，与某公司6签订《关于解除〈隆福寺商业区一期首批工程商业房购销合同〉的协议书》，双方约定将《隆福寺商业区一期首批工程商业房购销合同》的商业房与某公司7位于XXX房屋和案涉房屋的产权住宅楼进行调换。之后某公司4与某公司7签订《商品房买卖合同》，购买房产为XXX房屋和案涉房屋，建筑面积399.38平方米，商品房总价款为人民币4318704元整。某公司6于2002年12月11日为某公司4分四次开具购房发票，人民币4318704元。签订合同后某公司7为某公司4办理入住，此后房屋一直由某公司4使用。某公司4及某公司母公司以2009年6月30日为基准日，将案涉房屋无偿划转至某公司。现权利人为某公司。在此期间多次督促某公司7办理房产证，但均因某公司7原因未能办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及（2024）皖01执异4号执行裁定，现提出书面异议。

本院查明，某公司8（原名称某公司8，以下简称某公司8）与某公司2、某公司3一般借款合同纠纷一案，本院于2006年11月29日作出（2006）二中民初字第15520号民事判决，判决如下：“一、某公司2于本判决生效后十日内偿还某公司8借款本金人民币四千五百万元及相应的利息（截止至二〇〇六年七月二十六日，尚欠利息一千零七十万零两千一百一十元四角七分，自二〇〇六年七月二十七日起至款项付清之日止按日万分之二点一计算四千五百万元尚未偿付部分所生之利息，并计收复利）；二、某公司3对上述判决第一项某公司2应当偿还的借款本息承担连带清偿责任。某公司3承担保证责任后，有权向某公司2追偿。”上述判决书生效后，因某公司2、某公司3未履行生效法律文书确定的义务，某公司8向本院提出强制执行申请，执行案号为（2007）二中执字第334号。2007年3月21日，本院作出（2007）二中执字第334-1号民事裁定书，裁定：本案与（2007）二中执字第148号合并执行。2008年9月19日，本院作出（2007）二中执字第148-1号民事裁定书，裁定如下：本院（2006）二中民初字第13225号民事判决书终结本次执行程序。2016年8月15日，本院作出（2016）京02执异319号执行裁定书，裁定如下：本院（2007）二中执字第334号执行案件申请执行人变更为某公司1。

执行过程中，本院于2023年4月23日向北京市东城区不动产登记事务中心送达（2007）二中执字第334号协助执行通知书，查封了登记在某公司7名下的房屋，案涉房屋在查封范围内。

另查明一，某公司4与某公司7于2002年签订《商品房买卖合同》，购买XXX房屋和案涉房屋，已按照合同约定支付完毕全部购房款。2002年，某公司7为某公司4办理入住手续，因某公司7的原因，案涉房屋一直未办理过户登记。

另查明二，2002年12月12日，经北京市工商行政管理局核准，某公司4名称变更为某公司4。2017年10月19日，经北京市工商行政管理局核准，某公司名称变更为某公司。2009年12月23日，某公司8同意将某公司4的部分资产无偿划转至某公司，案涉房屋在其范围内。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据现有证据，本院可以认定某公司4已在案涉房屋被查封前即与中地公司签订了买卖合同，亦按照约定支付了全部价款并实际占有使用该房屋，对于未办理过户登记亦无明显过错。某公司4已将案涉房屋无偿划转至某公司，故，某公司有权提起案外人异议，某公司所提排除案涉房屋强制执行的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于XXX房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　陈家忠

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年四月十九日

法官助理　李**志

书 记 员　王玗琪