中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2025）最高法执监34号

申诉人（利害关系人）：某某（北京）科技产业发展有限公司，住所地北京市房山区（集群注册）。

法定代表人：杨某利。

申请执行人：深圳市某某资产管理有限责任公司，住所地广东省深圳市。

法定代表人：陈某理。

被执行人：北京某某家具有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：黄某江。

被执行人：某某科技股份有限公司，住所地广东省汕头市澄海区。

法定代表人：杜某成。

被执行人：某某企业（集团）有限公司，住所地广东省汕头市澄海区。

法定代表人：刘某喜。

被执行人：广州市某某家具有限公司，住所地广东省广州市南沙区。

法定代表人：黄某江。

被执行人：汕头市某某装饰制品有限公司，住所地广东省汕头市澄海区。

法定代表人：蔡某彬。

被执行人：汕头市某某房地产开发有限公司，住所地广东省汕头市澄海区。

法定代表人：刘某翠。

被执行人：刘某喜，男，汉族，1963年12月25日出生，住广东省汕头市龙湖区

被执行人：王某侬，女，汉族，1963年3月20日出生，住广东省汕头市龙湖区

被执行人：刘某超，男，汉族，1988年3月31日出生，住广东省汕头市龙湖区。

申诉人某某（北京）科技产业发展有限公司（以下简称某某公司）不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2023）粤执复777号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某某公司申诉请求：依法撤销广东高院作出的（2023）粤执复777号执行裁定，指令广东高院公开开庭审理本案并重新作出裁定。事实与理由为：某某公司与深圳市某某资产管理有限责任公司执行异议一案，广东省汕头市中级人民法院（以下简称汕头中院）在事实认定上明显不公，在某某公司提交了充分证据的情况下仍然否定了某某公司的承租权。另外，汕头中院在没有区分两种情况下某某公司具有不同的程序性权利并切实保障某某公司的此等权利，第一种情况为：在法院明确否定某某公司承租权也即不认为某某公司与被执行人存在合法有效租赁关系的情况下，因为涉及某某公司的实体性权利，法院应当告知某某公司可以提起执行异议之诉，但是汕头中院并没有向某某公司作出此等告知；第二种情况为：在法院认可某某公司承租权但是同时认为某某公司虽然和被执行人存在合法有效的租赁关系，但是由于抵押权设定在先，租赁关系成立在后，承租人不能对抗抵押权人，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款而除去某某公司的租赁权而继续推进执行程序。在这种情况下，汕头中院应当在确认某某公司承租权后先启动租赁权去除程序，在成功去除了某某公司的租赁权之后再继续推进执行程序，然而汕头中院并没有这么做。因此，无论哪种情形，汕头中院在程序上都存在严重瑕疵。广东高院似乎也已经意识到了汕头中院前述程序上的瑕疵，但是却出于快速推进执行程序之目的没有对汕头中院的错误进行纠正。退一万步讲，即使某某公司最终都无法阻止执行程序的推进，但汕头中院和广东高院未能保证某某公司正当的程序性权利是不争的事实。法律的公正是通过程序公正来实现的，没有程序上的公正，就不可能有实体上的公正。鉴于上述事实与理由，某某公司恳请最高人民法院撤销广东高院作出的（2023）粤执复777号执行裁定，指令广东高院公开开庭审理此案并重新作出裁定。

本院对广东高院查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是：汕头中院涤除租赁拍卖案涉房产是否合法有据。

本案中，结合申诉人某某公司异议及复议请求，某某公司系以其系案涉房产承租人且其对案涉房产的租赁及占有在汕头中院查封之前为由，请求在案涉房产拍卖成交后，在其租赁期内阻止向受让人移交占有被拍卖的案涉房产，本质上系对汕头中院将案涉房产上的租赁权涤除后进行拍卖的执行行为持有异议。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”但关于抵押权和租赁权的关系，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款亦规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。本案中某某公司主张的租赁关系成立在后，晚于申请执行人对案涉房产设立抵押权的时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，汕头中院涤除租赁拍卖案涉房产并无不当。本案中广东高院及汕头中院并未否认某某公司对案涉房产享有租赁权，某某公司如因案涉房产被拍卖导致其租赁合同目的无法实现或产生损失，系其与北京某某家具有限公司因租赁合同产生的纠纷，应当通过其他合法途径寻求救济，不属于本案执行异议、复议及监督案件审查范围。

综上所述，广东省高级人民法院（2023）粤执复777号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。某某（北京）科技产业发展有限公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》71条规定，裁定如下：

驳回某某（北京）科技产业发展有限公司的申诉请求。

审 判 长　李宗诚

审 判 员　向国慧

审 判 员　孙建国

二〇二五年四月二十一日

法官助理　王晓萌

书 记 员　增　斌