北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异228号

案外人：某公司。

法定代表人：陈某。

委托代理人：陈某1。

委托代理人：陈某2。

申请执行人：某公司1。

法定代表人：刘某。

被执行人：某公司2。

法定代表人：张某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司2借款纠纷一案[执行依据：（2006）二中民初字第15531号；执行案号：（2007）二中执字第341号]过程中，案外人某公司（以下简称某公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人某公司称，请求解除对XXX号房屋（原房号XXX，以下简称案涉房屋）的查封。事实与理由：某公司3（原名称某公司3，以下简称某公司3）与某公司4于1995年2月7日签订《隆福寺商业区一期首批工程商业房购销合同》，购买XXX产权。2002年8月12日，与某公司5签订《关于解除〈隆福寺商业区一期首批工程商业房购销合同〉的协议书》，双方约定将《隆福寺商业区一期首批工程商业房购销合同》的商业房与某公司6位于XXX房屋和案涉房屋的产权住宅楼进行调换。之后某公司3与某公司2签订《商品房买卖合同》，购买房产为XXX房屋和案涉房屋，建筑面积399.38平方米，商品房总价款为人民币4318704元整。某公司5于2002年12月11日为某公司3分四次开具购房发票，人民币4318704元。签订合同后某公司2为某公司3办理入住，此后房屋一直由某公司3使用。某公司3及某公司母公司以2009年6月30日为基准日，将案涉房屋无偿划转至某公司。现权利人为某公司。在此期间多次督促某公司2办理房产证，但均因某公司2原因未能办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，现提出书面异议。

本院查明，某公司7（原名称某公司7，以下简称某公司7）与某公司2借款纠纷一案，本院于2006年12月4日作出（2006）二中民初字第15531号民事判决，判决如下：“一、某公司2于本判决生效后十日内偿还某公司7借款本金五千万元及利息（利息自二〇〇三年十二月二十九日至二〇〇四年十二月二十八日按年利率百分之六点零三九计算，自二〇〇四年十二月二十九日至二〇〇五年十二月一日按年利率百分之六点三三六计算，自二〇〇五年十二月二日起至款付清之日止，按日万分之二点一计算，均按季计收复利）；二、某公司7对京市东其国用他项（2000出）第10032号抵D02号《土地他项权利证明书》载明的某公司2所有的抵押物，就上述判决第一项确定的某公司2的债务享有优先受偿权。”上述判决书生效后，因某公司2未履行生效法律文书确定的义务，某公司7向本院提出强制执行申请，执行案号为（2007）二中执字第341号。2007年9月17日，本院作出（2007）二中执字第341-1号民事裁定书，裁定：本案与（2007）二中执字第339号合并执行。2008年12月11日，本院作出（2007）二中执字第339-1号民事裁定书，裁定如下：本院（2006）二中民初字第15527号民事判决书终结本次执行程序。2016年8月22日，本院作出（2016）京02执异322号执行裁定书，裁定如下：本院（2007）二中执字第341号执行案件申请执行人变更为某公司1。

执行过程中，本院于2023年4月23日向北京市东城区不动产登记事务中心送达（2007）二中执字第339号协助执行通知书，查封了登记在某公司2名下的房屋，案涉房屋在查封范围内。

另查明一，京市东其国用他项（2000出）字第10032号抵02号《土地他项权利证明书》载明：他项权利人为某公司7，义务人为某公司2，房屋坐落XXX号楼1/2，权利类型为抵押权，案涉房屋在抵押范围。

另查明二，某公司3与某公司2于2002年签订《商品房买卖合同》，购买XXX房屋和案涉房屋，已按照合同约定支付完毕全部购房款。2002年，某公司2为某公司3办理入住手续，因某公司2的原因，案涉房屋一直未办理过户登记。

另查明三，2002年12月12日，经北京市工商行政管理局核准，某公司3名称变更为某公司3。2017年10月19日，经北京市工商行政管理局核准，某公司名称变更为某公司。2009年12月23日，中国铁路物资总公司同意将某公司3的部分资产无偿划转至某公司，案涉房屋在其范围内。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一般认为，上述第二十八条规定的情形并不构成第二十七条所规定的“除外”条款，即申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，即使案外人符合上述第二十八条所规定的的法定情形，亦不足以排除执行。本案中，案涉房屋上设有抵押权，原抵押权人某公司7以债权转让的方式将（2006）二中民初字第15531号民事判决所确定的债权转让给某公司1。鉴于上述情况，虽然（2004）皖01执异4号执行裁定已查明，某公司3在本院查封之前已签订房屋买卖合同并支付全部购房价款，但某公司基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对案涉房屋所享有的实体权利，不足以排除执行。另，根据现有证据，无法证明案外人名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。综上，某公司对案涉房屋所享有的权利不足以排除本院的强制执行措施，其异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回某公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照审判监督程序办理；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　陈家忠

审 判 员　石　东

审 判 员　曾小华

二〇二四年四月十九日

法官助理　李**志

书 记 员　王玗琪