北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异687号

案外人：高某。

申请执行人：某公司1。

被执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

被执行人：某公司6。

被执行人：楼某1。

被执行人：王某。

被执行人：楼某2。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与某公司4、某公司2、某公司3、某公司7、某公司6（以下简称某公司6）、楼某1、王某、楼某2公证债权文书纠纷一案[执行案号：（2022）京02执399号]过程中，案外人高某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

高某称，请求停止（2022）京02执399号公告的执行，在2027年5月31日前阻止向受让人崔某移交占有位于浙江省杭州市×××房产（以下简称案涉房产）。事实与理由：2022年5月31日，案外人高某与被执行人某公司6签订《房屋租赁合同》，约定高某以年租金750000元承租某公司6名下案涉房产。此后，由于申请执行人某公司1申请对某公司6的执行，案涉房产被你院查封。2023年10月21日，你院作出（2022）京02执399号《拍卖通知书》，定于2023年11月1日起拍卖案涉房产。2024年1月24日，你院作出（2022）京02执400号《履行债务通知书》，确认高某的承租人身份并要求其向某公司1履行租金给付义务。2024年2月9日，案涉房产被拍卖，买受人为崔某。2024年7月22日，你院作出（2022）京02执399号公告，要求高某限期腾房。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，高某在你院查封前就已经与某公司6签订有效的房屋租赁合同，并在法院查封前就已经占有并使用案涉房产，符合本条规定的情形。因此，高某现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条请求你院在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案房屋，请你院依法予以支持，维护案外人高某的合法权益。

本院查明，某公司1与某公司4、某公司2、某公司3、某公司6、某公司7、楼某1、王某、楼某2公证债权文书纠纷一案，北京市长安公证处（2022）京长安执字第50号执行证书已经发生法律效力。该执行证书查明：“被执行人某公司6与某公司1于2018年2月28日签署合同编号为【×××】回字×××号×××号-抵×××号《抵押合同》，于2018年3月15日签署合同编号为【×××】回字×××号×××号-抵×××-补×××号《抵押合同补充协议》，某公司6以其名下位于杭州市×××幢、×××路×××号商业房地产作为抵押物，为主合同项下某公司1享有的全部债权提供抵押担保。某公司1提供证据材料称其与被执行人某公司6于2018年3月14日办理了坐落于延安路×××幢、仁和路×××号［权属证书编号：杭上国用（×××）第×××号、第×××号，杭房权证上移字第×**，杭房房权证上字第×**］两宗不动产的抵押登记。”该执行证书“可供执行的标的物”载明：“2.合同编号为北银金租【×××】回字×××号-抵×××号、北银金租【×××】回字×××号-抵×××号的《抵押合同》所列之抵押物。”

某公司1依据上述执行证书向本院申请执行，本院以（2022）京02执399号立案执行。2022年7月7日，本院查封位于浙江省杭州市×××幢（权属证号：杭房房权证上移字第×**）查封期限为三年，自2025年7月6日止，案涉房产在查封范围内。2024年1月23日，本院在淘宝网发布拍卖公告，拟定于2024年2月8日10时起至2024年2月9日10时止公开拍卖杭州市上城区延安路×××幢、仁和路×××号商业房地产。该公告同时于“标的物介绍-其他说明/瑕疵说明”处载明：“本次拍卖标的上有三个承租人，由于租赁合同签订于抵押登记之后，上述租赁均不得对抗本案抵押权实现。”后竞买人崔某以最高价竞得标的物，本院于2024年2月9日出具成交确认书。2024年7月22日，应买受人崔某的腾退申请，本院作出（2022）京02执399号公告，责令杭州市上城区延安路×××幢、仁和路×××号商业房地产内各租户及实际占用人在本公告发布之日起30日内腾空迁出杭州市上城区延安路×××幢、仁和路×××号商业房地产。现高某作为杭州市上城区延安路×××幢×××层的承租人，对该公告不服，提出本次异议。

另查明，高某与某公司6于2022年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定由高某租赁案涉房产，租赁期限自2022年6月1日起至2027年5月31日止，租金为750000元每年。后某公司6交付案涉房产，并向高某出具水电费收据。高某自2022年5月至2023年9月按期足额支付涉案房屋租金。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，案涉房产所在杭州市上城区延安路×××幢不动产已于2018年3月14日设立抵押权，案外人高某系于2022年5月31日签订案涉房产租赁合同，晚于抵押权登记设立的时间。故高某主张的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权，其所提在租赁期内阻止腾退案涉房产的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条之规定，裁定如下：

驳回案外人高某的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　曾小华

审 判 员　石　东

审 判 员　陈家忠

二〇二四年九月二日

法官助理　程浩楠

书 记 员　宋宇婷