北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异717号

异议人（申请执行人）：某公司1。

被执行人：袁某某。

被执行人：彭某某。

案外人：黄某某。

本院在执行某公司1（以下简称某公司1）与袁某某、彭某某仲裁纠纷一案[执行依据：[2023]中国贸仲京裁字第3266号裁决书；执行案号：（2024）京02执36号]过程中，申请执行人某公司1对本院决定带租拍卖的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

某公司1称，请求你院认定案外人黄某某对执行标的不享有租赁权，并对袁某某所有的位于北京市大兴区×××号房屋（以下简称案涉房屋）以不附有租赁信息方式进行拍卖。事实和理由：本案执行过程中，某公司1请求拍卖袁某某所有的案涉房屋。你院在京东司法拍卖平台发布拍卖公告后，案外人黄某某（被执行人之子）声称其与袁某某于2019年1月8日签署租赁合同，承租案涉房屋，并要求房屋拍卖公告需载明租赁信息。对此，某公司1意见如下：

一、黄某某所称租赁情形为袁某某与黄某某恶意串通，伪造虚假租赁合同。按照民事诉讼法第二百三十八条规定，如黄某某认为案涉房屋应当带租拍卖，应当通过案外人执行异议提出并由执行法院作出裁定，执行法院不能径直决定是否带租拍卖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”原《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（现《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条）规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，黄某某仅提交了一份手写的租赁合同和无法看出与本案关联的银行流水，关于租赁合同的形成时间、租赁合同的真实性、黄某某是否涉嫌伪造合同、是否有租金支付凭证、黄某某是否占有房屋等均会严重影响本案是否应当带租拍卖，你院不应当绕过案外人执行异议程序，径自直接按照带租拍卖处理，否则将构成严重程序违法。例如，最高人民法院（2018）最高法执监434号案件中，最高人民法院认为：“人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何健未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。另外，尽管重庆一中院已经将本案指定重庆市璧山区人民法院执行，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，本案仍应发回重庆一中院重新审查。”又如，人民法院案例库入库案例（2021）鲁执复263号案件，法院认为：“法院生效裁判认为，本案争议的焦点问题为，撤销涉案车位的带租拍卖公告是否符合法律规定。本案执行程序中，对涉案车位是否带租拍卖直接影响参与竞拍的人数和拍卖成交价，进而直接影响申请执行人债权的实现；对承租人而言，是否带租拍卖将对拍卖成交后能否阻却法院强制交付产生直接影响。本案中，在拍卖公告发布前已发现存在租赁合同的情况下，能否对涉案车位带租拍卖，应当先行经过法定程序审查认定，即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，通过执行异议程序审查涉案车位的租赁权是否设定在查封之前，租赁合同是否合法有效，承租人是否在查封前已占有使用涉案车位等，当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。本案未经上述法定程序审查，直接在拍卖公告中予以带租拍卖，将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，属程序不当，法院裁定撤销涉案车位的带租拍卖公告，符合法律和司法解释的规定。”因此，案外人黄某某要求案涉房屋带租拍卖，实为主张其对案涉房屋享有租赁权，以阻止案涉房屋转让。按照现行《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，黄某某应当通过案外人执行异议的方式提出，而不应由执行法院径直决定，否则将损害申请执行人的合法诉讼权利和利益，请求贵院依法纠正错误的执行行为。

二、黄某某提交的租赁合同系虚假合同，你院应当继续按照“不带租拍卖”的方式进行拍卖。具体理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”参考《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第3条规定：“案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。”第4条规定：“承租人基于租赁期限为5年以上的长期租，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：①租赁合同的订立时间；②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；③租金支付是否违反常理；④是否办理房屋租赁登记备案手续；⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。”本案中，某公司1有多项理由认为案外人黄某某与袁某某之间的租赁关系涉嫌虚假：第一，黄某某提供的租赁合同，约定租期为法律规定最长期限20年，租金为1364000元，该约定显然与正常交易习惯不符，且租金价格远低于市场价格。第二，黄某某是本案被执行人袁某某的儿子，与袁某某之间存在重大利益关联，显然为其与袁某某恶意串通、为逃避执行所签署，两人之间不存在真实、合法的租赁关系。第三，黄某某与袁某某父子之间存在频繁往来的资金往来，黄某某提供的银行流水既没有任何备注信息，也无法直接体现为支付租金，根本无法看出与其提交的租赁合同之间有任何关联。黄某某提供的物业费等截图，更无法体现付款人为黄某某本人。袁某某提交的流水信息，仅可看到黄某某于2019年1月13日划入1364000元，该笔划款既没有任何备注信息，也无法直接体现为黄某某支付租金，无法证明黄某某为履行案涉合同。因此，黄某某提供的所谓“租金”“物业费”等材料，均无法看出黄某某在履行其所称的租赁合同。第四，执行法官曾于2024年5月15日前往案涉房屋现场查看情况，黄某某未提出其作为承租人占有案涉房屋，案涉合同亦未进行备案登记，并且袁某某既未提供其就案涉租房合同缴纳税费的相关记录，也可以进一步佐证其提交的租赁合同为虚假的租赁合同。案外人黄某某与被执行人袁某某恶意串通，倒签租赁合同以妨害执行，应当追究二人相关法律责任。

三、黄某某此前已向你院提出过案外人执行异议，请求确认其对案涉房屋享有承租权，你院已作出（2024）京02执异436号执行裁定书，裁定驳回黄某某的异议请求。如你院对案涉房屋“带租拍卖”，有违已生效的裁定内容。在（2024）京02执异436号案件项下，黄某某已请求对其是否享有承租权提出异议，你院出具执行裁定书驳回了黄某某的异议请求。在未有新的生效法律文书对黄某某是否享有承租权作出相反认定，如你院径直认定将案涉房屋进行“带租拍卖”，既损害了申请执行人的合法权利，还将纵容案外人通过提供虚假材料、妨碍执行工作的恶意行为。

综上所述，如案外人黄某某认为其系合法房屋承租人，应通过案外人执行异议程序解决，法院应按照案外人执行异议程序进行审查。根据民事诉讼法第二百三十六条规定，为维护申请执行人某公司1的合法利益，特提出异议，请求对案涉房屋以“不带租拍卖”方式进行拍卖。

本院查明，某公司1与袁某某、彭某某仲裁纠纷一案，中国国际贸易仲裁委员会于2023年11月17日作出[2023]中国贸仲京裁字第3266号裁决书，裁决：（一）袁某某、彭某某向某公司1支付回购价款回购某公司1持有的目标公司全部股权（回购价款=投资本金+投资收益=20000000元+20000000元×12%×自2015年9月21日起至袁某某、彭某某全部支付完毕之日止的年数）；（二）袁某某、彭某某向某公司1支付其因本案支出的律师费24万元；（三）本案仲裁费533027元，由袁某某、彭某某承担60%，由某公司1承担40%。本案仲裁费已由某公司1理向仲裁委员会全额预缴，因此，袁某某、彭某某应向某公司1支付319816.20元，以补偿某公司1为其垫付的仲裁费；本案袁某某、彭某某选定的仲裁员赴北京开庭的实际费用3510元，全部由袁某某、彭某某承担，该笔费用与某公司1预缴的实际费用15000元冲抵后，余款11490元由仲裁委员会退还给袁某某、彭某某;（四）驳回某公司1的其他仲裁请求。此后，某公司1向本院申请执行，本院于2024年1月2日立案执行，案号为(2024)京02执36号，立案标的额40338446.34元。执行过程中，本院查封袁某某名下案涉房屋，并作出（2024）京02执36号查封公告，查封期限为三年，自2024年4月11日至2027年4月10日止。执行过程中，本院发布拍卖公告，定于2024年8月19日对案涉房屋进行网络司法拍卖，该拍卖公告未披露租赁情况。2024年8月14日，案外人黄某某向执行实施部门主张其于2019年1月8日开始承租案涉房屋，租赁期限20年，且已一次性交付全部租金，并提交租赁合同和付款凭证，请求拍卖不能排除其继续租赁使用案涉房屋的权利。某公司1对租赁关系的真实性不予认可，不同意黄某某的请求。本院执行实施法官告知某公司1和黄某某，经合议庭评议，对案涉房屋上黄某某的租赁合同予以认可，并中止原定于2024年8月19日进行的司法拍卖，如对租赁合同及相关权利有异议，可于10个工作日内提出执行异议，后续根据执行异议情况重新上拍。某公司1遂提出本案异议。审查过程中，经询问执行实施法官，其表示上述告知表明合议庭决定对案涉房屋带租拍卖。

本院认为，本案应审查的问题是，本案执行实施部门决定对案涉房屋带租拍卖的行为是否符合法律规定。执行程序中，对房屋是否带租拍卖直接影响参与竞拍的人数和拍卖成交价，进而直接影响申请执行人债权的实现；对承租人而言，是否带租拍卖将对拍卖成交后能否阻却法院强制交付产生直接影响。本案中，案外人黄某某主张对案涉房屋享有承租权，本质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。虽然黄某某提交了租赁合同和付款凭证，证明租赁关系的真实性，但申请执行人某公司1与案外人黄某某就是否存在租赁关系存在重大事实争议，故对于该实体性权利的真实性、合法性以及能否阻却拍卖后的强制交付，应当先行经过法定程序即案外人异议程序进行审查并作出裁定，相关当事人如对裁定不服，应通过执行异议之诉程序解决。本院执行实施部门未将案外人黄某某的主张导入法定程序进行审查，直接决定带租拍卖，将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，程序不当，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

撤销本院决定对袁某某所有的位于北京市大兴区×××号房屋带租拍卖的行为。

如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。

审 判 长　曾小华

审 判 员　陈家忠

审 判 员　石　东

二〇二四年九月十二日

法官助理　程浩楠

书 记 员　宋宇婷