天津市第三中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）津03执异269号

异议人（案外人）：烟台某某建筑工程有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区。

法定代表人：毛某启。

委托诉讼代理人：王钧，山东瀛伟律师事务所律师。

申请执行人：华某（天津自贸试验区）投资有限公司，住所地天津自贸试验区。

法定代表人：潘某。

委托诉讼代理人：钱丽丽，天津赫德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘颖，天津赫德律师事务所律师。

被执行人：烟台某某实业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区。

法定代表人：刘某飞。

在本院执行申请执行人华某（天津自贸试验区）投资有限公司（以下简称某丙公司）与被执行人烟台某某实业有限公司（以下简称某乙公司）借款合同纠纷一案中，烟台某某建筑工程有限公司（以下简称某甲公司）向本院提出书面异议，请求：1、解除对法院查封的烟台市芝罘区玺山花园24号楼56套（以涉案执行裁定载明的房屋套数为准）房产的查封。2、停止对烟台市芝罘区××花园××号楼××单元××号房××单元××号××房××的评估拍卖,不得对上述房产继续采取强制执行措施。3.确认玺山花园24号楼的房产，包括车位、小棚、产权归属某甲公司。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并出具（2024）津03执异219号执行裁定书，驳回某甲公司异议申请。某甲公司申请复议，天津市高级人民法院于2024年8月28日出具（2024）津执复141号执行裁定书，撤销原裁定，发回重审。重审后，本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

某甲公司称：2010年，案外人中房新雅建设公司烟台分公司（以下简称某丁公司）与被执行人某乙公司就合作开发玺山花园24号住宅楼项目签订《合作开发合同》，约定某乙公司提供建设项目的一切规划、建设手续，由某丁公司独资建设24号楼，并按项目建筑面积向某乙公司支付合作开发收益1750元／平方米，总计人民币2747.5万元整，某丁公司支付某乙公司合作开发收益后，剩余收益全部归某丁公司，某乙公司在该项目中的所有权益，包括土地使用权、开发权、收益权及优惠政策均归属某丁公司享有。《合作开发合同》履行过程中，某甲公司与某乙公司达成口头协议，由某甲公司实际承担玺山花园24号楼的全部建设施工项目，并负担材料、设备、人工、管理等各项建设费用开支，享有行使某丁公司的全部合同权利义务。2018年7月27日，玺山花园24号取得商品房预售许可证，并随即开盘销售。根据某乙公司的指示，某甲公司委托某乙公司指定的烟台某某房产营销策划有限公司对外销售房产134套；同时，某甲公司为偿还项目借款对外抵顶房产58套，为支付项目施工班组劳务费对外抵顶房产57套，并自行对外销售房产1套。法院拟进行评估拍卖的玺山花园24号楼1单元101、501、1403、1501、1601、1701、1703、2103、2301、2302、2304、2401、2402、2403、2404号房产和2单元201、204、402、403、503、1401、1801、1803、1903、2103、2202、2203、2302、2401号共计29套房产，即包含在某甲公司对外抵顶、销售房产之中。2018年8月15日，某乙公司与某甲公司签订《补充协议》，约定将合作开发合同的乙方变更为某甲公司，并约定了房产销售、结算、税费等其他具体事项，进一步明确了双方的权利义务和法律责任。某甲公司认为，根据《合作开发合同》和《补充协议》的约定，某甲公司与某乙公司之间存在建设工程合作开发合同关系，某甲公司系芝罘区玺山花园24号楼的合作开发方，负责玺山花园24号楼的全部建设施工项目，承担全部建设施工费用和法律风险，并享有玺山花园24号楼的土地使用权、开发权、收益权等全部权益。该《合作开发合同》和《补充协议》，系某甲公司与某乙公司的真实意思。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…。《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定和合同约定，玺山花园24号楼系合作开发建设项目，具有正规合法的规划、建设审批手续，由某甲公司自行出资建设，并竣工交付使用，某乙公司并未投入任何人财物力，也未登记在某乙公司名下，某乙公司对24号楼依法不享有物权。虽然玺山花园24号楼坐落的土地登记在某乙公司名下，但是，根据《合作开发合同》和《补充协议》，玺山花园24号楼的土地使用权、开发权、收益权等权利应当全部归属某甲公司，对某乙公司具有约束力。在此情况下，某甲公司有权基于对玺山花园24号楼的出资建造行为，取得玺山花园24号楼的所有权，应当认定玺山花园24号楼不属于某乙公司的法人财产范畴，而是某甲公司的合法财产，某乙公司对此主观上也应当明知。因此，法院将玺山花园24号楼作为某乙公司的财产予以查封，并拟进行评估拍卖，没有事实和法律依据，明显侵犯了某甲公司的正当权益，将导致某甲公司遭受重大损失，严重缺乏公平公正性，依法应予纠正。同时，作为玺山花园24号楼的合作开发方和建设施工方，某甲公司独立承担了玺山花园24号楼地下部分、地上部分一二次结构、土建、水、电、暖、气、门窗、电梯、消防安装等全部建造工作，并承担了全部建造费用和风险，因此，对于玺山花园24号楼全部地上建筑及地下车位，某甲公司依法享有建设工程优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》和最高人民法院相关判例精神，某甲公司的优先受偿权，应当受到法律保护，应当优先于抵押权和其他债权。在此情况下，申请执行人某丙公司对某乙公司的债权，不能对抗某甲公司的优先受偿权。在执行过程中，某丙公司曾与某甲公司接触，告知某甲公司玺山花园24号楼已经由某乙公司抵押给该公司。对此，某甲公司认为，玺山花园24号楼系合作开发项目，由某甲公司自行投资建造，某甲公司对其享有所有权和优先受偿权，并非某乙公司的合法财产范畴，非经某甲公司明确同意，某乙公司无权将玺山花园24号楼作为自己的财产擅自抵押给某丙公司。截至目前，无论是某乙公司，还是某丙公司，均未向某甲公司出示抵押登记材料和他项权证，经查询房产交易网站，也未发现抵押登记信息，对于房产抵押的正当性、合法性，某甲公司不予认可。而且，即使抵押属实，该抵押行为也系某乙公司故意隐瞒玺山花园24号楼系合作开发楼盘，某乙公司对其不享有所有权和处分权的客观事实，故意骗某丙公司，某乙公司的行为，已经涉嫌合同诈骗犯罪，且数额特别巨大，后果极为严重，损害了某丙公司和某甲公司的正当合法权益，即使办理了抵押登记手续，也应当认定为无效。对此，法院应当移送公安机关立案侦查。另外，在玺山花园24号楼被抵押、查封之前，某甲公司已经将玺山花园24号楼55套房产，包括拟评估拍卖的29套房产在内，分别折价抵顶给相关民间借贷债权人、项目施工班组负责人，并对外自行销售部分房产。上述行为，并未违反法律的禁止性规定，应为合法有效。且，相关折抵买受人在获得涉案房产后已经实际占有使用。在此情况下，如果将该29套房产作为某乙公司的财产予以查封拍卖，必然导致某甲公司与相关民间借贷债权人、项目施工班组负责人之间的原有债权债务关系重新恢复原状，必将对某甲公司造成难以承受的巨大损失，既导致某甲公司遭受严重不公平，更严重损害相关债权人的正当合法权益。综上，为维护某甲公司正当合法权益，请求法院立即支持某甲公司的异议申请。

某丙公司称，不同意异议人的全部异议请求。一、异议人所提的异议申请不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定中所保护的相关权利，更不能排除执行。根据执行异议和复议若干问题的规定第24条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查的内容：一、案外人是否系权利人；二、该权利的合法性与真实性；三、该权利是否能排除执行。首先，异议人并非24号楼在建工程的所有权人。根据异议和复议规定第25条，对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据，判断案涉24号楼目前为在建工程，尚未办理权属登记，但土地使用权登记簿的所有权人为被执行人某乙公司，建设工程规划许可、施工许可等相关审批手续登记的建设单位也都是某乙公司，对此异议人也予以认可。所以异议人首先并非案涉24号楼建设工程登记的权利人。其次，关于异议人与某乙公司之间的关系，即使某乙公司与异议人确有合作开发合同，而异议人主张其根据该合同与某乙公司开发合作开发建设玺山花园24号楼项目，并取得24号楼所有权。根据房地产开发企业资产管理规定第三条，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，根据法律规定，开发房地产项目需要具备专业资质，某甲公司作为施工单位，不具备该资质，某甲公司实际根本不能作为案涉24号楼的开发建设单位，且根据民法典的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。如前所述，住建部审批通过的建设用地使用权人是某乙公司，而非某甲公司，某甲公司不能取得涉案项目所有权。故某甲公司的异议申请违反法律规定。实际上某甲公司所谓的合作开发合同也未约定施工完成后，项目所有权归属异议人。根据该合同约定，异议人作为施工方，其出资对工程进行建设，其与某乙公司之间对房地产销售的收益进行分成，也非某乙公司将项目建设的房产销售给异议人，其实质仅能证明二者之间存在合同债权关系，双方所签订的协议不能发生物权变动的效力，异议人对于涉案在建工程不具有所有权。再次，关于权利能否排除执行，根据执行异议和复议规定第26条、28条、29条所规定的可以排除执行的情形中，异议人不属于其中任何一种情形。二、涉案24号楼在建工程为被执行人某乙公司所有，某丙公司根据不动产登记部门登记的信息及相关部门审批手续，有理由相信某乙公司所提供抵押系其公司名下的财产，某丙公司作为善意的第三人，合法权益依法也应当予以保护，法院所采取的保全、执行等措施也均符合法律规定。第一，根据民法典的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。如前所述，某乙公司作为案涉项目的土地使用权人，其开发建设该项目也取得了相关建设工程规划许可和施工许可，某丙公司有充分的理由相信其有权将其所有的建设工程抵押给某丙公司。至于某乙公司与莲华之间的约定无论其是否有效，对于作为善意第三人的某丙公司均不发生法律效力。第二，某丙公司与某乙公司的借款合同纠纷一案，经天津市第三中级人民法院生效法律文书确认，抵押合同合法有效，且抵押担保也已有效设立。异议人与某乙公司的合同债权，不能对抗某丙公司已经有效设立的担保物权。第三，在保全和执行程序中，法院对于涉案在建工程，包括异议人所提的29套在建工程，已经采取了保全执行措施，依法合规，程序合法。第四，异议人不能就在建工程的建设工程价款优先权与所有权一同主张。即使某乙公司拖欠异议人建设工程款，异议人是否享有建设工程价款优先权尚不明确。且建设工程价款优先权，也不能阻止本案的执行程序。异议人在主张涉案24号楼在建工程所有权的同时，还主张享有建设工程价款优先权，但二者不能同时为同一主体。故异议人在本案中提出异议申请的请求权基础前后矛盾，不能自圆其说。且退一步讲，某乙公司是否拖欠华联公司工程款，工程款是否仍在优先保护期内，是否已取得法院确认的建设工程价款优先权，异议人均未明确说明和提供相关证据予以佐证。即使存在建设工程价款优先受偿权，根据法律规定也不能阻止某丙公司对24号楼进行司法处置，异议人可以在涉案在建工程进行司法处置的过程中提出优先受偿。目前本案仅对24号楼相关房产进行了评估，还尚未启动拍卖程序。第五，异议人将24号楼部分房产抵顶债务或销售，侵犯了某丙公司的合法权益，其行为不应受到法律保护，且已有天津市高级人民法院生效判决驳回了第三方对于24号楼2单元2202号房产的执行异议之诉。2018年6月28日，涉案24号楼办理抵押登记，某丙公司取得了他项权证，此后异议人和某乙公司未经抵押权人也就是某丙公司的同意，擅自将抵押物24号楼房产进行销售或抵顶债务，侵犯了某丙公司的合法权益，属于无权处分行为，不应受到法律保护。异议人所提异议申请中，其中24号楼2单元2202已有案外人刘家慧针对该房屋提出排除执行的异议申请及执行异议之诉。经一审、二审均驳回其诉讼请求，该案判决认为涉案多重法律关系，多轮抵债环节是否合法、有效，并不明确。某甲公司并未合法取得案涉24号楼的所有权，无权以该房产对外抵顶债务，即使抵顶工程款，也应当是拖欠工程款的建设方，向享有建设工程价款优先权的施工方进行抵顶，而不是施工方直接以其所建设的项目工程抵顶施工方自己的债务或拖欠的工资费用等。因此某甲公司所进行的抵顶和销售行为均缺乏法律依据。综上，本案系案外人执行异议，异议人不符合执行异议和复议规定中规定的相关权利人可以排除执行的情形，其不能阻止某丙公司对案涉24号楼在建工程的查封以及执行，异议人所提申请缺乏事实与法律依据，应依法予以驳回。

某乙公司未发表意见。

本院查明，某丙公司与被执行人某乙公司借款合同纠纷一案，本院于2021年8月5日作出（2020）津03民初1336号民事调解书，该调解书载明：“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议，请求人民法院确认：一、三方确认：被告烟台某某实业有限公司欠付原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司贷款本金80000000元；二、还款安排。（一）本金清偿安排：1.2021年10月28日前被告烟台某某实业有限公司累计向原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司偿还贷款本金不少于人民币30000000元；2.2021年12月27日前累计偿还贷款本金不少于人民币60000000元；3.2022年6月20日前偿还完毕全部80000000元贷款本金；（二）利息清偿安排：2022年6月20日前被告烟台某某实业有限公司向原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司偿还自2020年3月21日起至2022年6月20日前全部利息（以未清偿贷款本金为基数，利率为12%／年，按日计息，一年按360天计算，暂计算金额为20920000元，实际应偿还利息金额按照被告烟台某某实业有限公司实际清偿贷款本金余额分段测算）；（三）费用清偿安排：案件受理费减半收取285482.5元、保全费5000元、律师费50000元，由被告烟台某某实业有限公司于2022年6月20日前一次性支付给原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司；三、违约责任。若被告烟台某某实业有限公司按照本协议第二条之约定按期偿付各期贷款本金、利息及费用，则原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司免除被告烟台某某实业有限公司在《委托贷款合同》中约定的全部违约金。如被告烟台某某实业有限公司未按照本协议第二条任意一期还款安排按时、足额清偿贷款本息及费用，被告烟台某某实业有限公司应立即向原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司清偿贷款本金80000000元、案件受理费减半收取285482.5元、保全费5000元及律师费50000元。同时，被告烟台某某实业有限公司的违约之日恢复至2020年3月21日，被告烟台某某实业有限公司应自2020年3月21日起按照合计16%／年的标准向原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司支付利息及违约金（被告烟台某某实业有限公司自本调解协议签署后归还的利息不再重复计算，即原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司主张的违约金和利息总额不超过自2020年3月21日起至剩余全部贷款本金清偿完毕之日止的未还本金余额的16%／年），利息及违约金的计算基数按照对应期间本金余额计算，直至被告烟台某某实业有限公司向原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司清偿完毕全部债务；如被告烟台某某实业有限公司未按照本协议第二条任意一期还款安排按时、足额清偿债权本息及费用的，原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司有权就上述全部贷款本金、利息及违约金、案件受理费、保全费、律师费向法院申请强制执行；四、支付账户。被告烟台某某实业有限公司清偿贷款本金、利息、费用及可能发生的违约金的，应支付至下列原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司指定账户：名称：华某（天津自贸试验区）投资有限公司；开户行：中国工商银行天津市新华路支行账号：0302********；五、原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司对被告烟台某某实业有限公司持有的坐落于芝罘区××以东，南至楚绣北路，东、北、西至规划路，电厂东路以东，楚绣北路以北，楚绣东路以西芝水旧村的不动产（抵押权不动产登记证明证号：鲁（2018）烟台市芝不动产证明第0××0号）及坐落于芝罘区××以东，南至楚绣北路，东、北、西至规划路，电厂东路以东，楚绣北路以北，楚绣东路以西的不动产（抵押权不动产登记证明证号：鲁20**烟台市芝不动产证明第0000194号）享有抵押权，原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司有权对上述抵押物的折价、拍卖、变卖所得价款在本协议约定的全部给付事项及执行中的全部给付事项范围内享有优先受偿权；六、原告华某（天津自贸试验区）投资有限公司对被告烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会持有的被告烟台某某实业有限公司100%的股权的折价、拍卖、变卖所得价款在本协议约定的全部给付事项及执行中的全部给付事项范围内享有优先受偿权；七、除上述之外，各方就本案别无其他争议。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，某丙公司向本院申请执行，申请执行标的为103956671.34元，本院于2021年11月9日立（2021）津03执966号执行案件进行执行。2023年6月5日，本院作出（2021）津03执966号执行裁定书，裁定：“终结本次执行程序。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。”

另查，根据财产反馈表显示，2021年3月24日，本院以（2021）津03执保61号案件，查封了玺山花园24号楼1单元101、2层202、501、701、803、1201、1403、1501、1601、1701、1703、1803、1903、2103、2301、2302、2304、2401、2402、2403、2404号房产和2单元101、103、201、204、402、403、503、1401、1402、1801-1803、1903、2001、2103、2202、2203、2301、2302、2303、2401、2402号房产，轮候查封了玺山花园包括24号楼1单元102、103、202、303、601、2303和2单元102、202、303、903、1004、2404号房产。查封期限为三年，自2021年3月24日至2024年3月23日止。

2023年2月1日本院向烟台市芝罘区不动产登记中心发出（2021）津03执966号协助执行通知书，查封了包括玺山花园24号楼1单元101、2层202、501、701、803、1201、1403、1501、1601、1701、1703、1803、1903、2103、2301、2302、2304、2401、2402、2403、2404号房产和2单元101、103、201、204、402、403、503、1401、1402、1801-1803、1903、2001、2103、2202、2203、2301、2302、2303、2401、2402号在内的房产，查封期限为三年，自2023年2月1日至2026年1月31日止。

2024年本院向烟台市芝罘区住房和城乡建设局查封了包括玺山花园24号楼1单元101、2层202、501、701、803、1201、1403、1501、1601、1701、1703、1803、1903、2103、2301、2302、2304、2401、2402、2403、2404号房产和2单元101、103、201、204、402、403、503、1401、1402、1801-1803、1903、2001、2103、2202、2203、2301、2302、2303、2401、2402号在内的房产。查封期限为三年，自2024年3月15日至2027年3月14日。

再查，根据某乙公司提供的《合作开发合同》，某乙公司与案外人中房新雅建设公司烟台分公司签订涉案项目的合作开发合同，合同载明某乙公司系涉案项目土地使用权人，涉案项目由案外人独资建设，并按项目建设面积向某乙公司支付合作开发收益每平米1750元，总计2747.5万元，之后所有收益归案外人所有。同时约定某乙公司在该项目中的所有权益，包括土地使用权、开发权、收益权、享受的优惠政策（不包括土地优惠政策）均归属案外人所有。后案外人将上述合作开发合同中的权利义务转让给某乙公司，并向某乙公司发出通知书。根据某乙公司提交的《补充协议》，某乙公司与某甲公司约定，某甲公司承继案外人在上述合作开发合同中的权利义务关系，并约定涉案24号楼未完成工程由某甲公司继续组织施工。同时某甲公司向班组或第三方借款进行抵顶的房屋在还清补充协议第一条、第二条、第五条、第六条优先偿还后，某乙公司按照某甲公司指示无条件配合乙方及第三方办理房屋过户手续，对应税费由某甲公司承担等内容。根据某甲公司提交的某乙公司与某甲公司予以签字盖章的莲华顶账房明细及相应收据、还款协议书、补充协议，某甲公司主张已将涉案房屋抵顶给其他案外人。

再审，2024年4月24日，天津市高级人民法院作出（2024）津民终75号民事判决书，判决驳回案外人刘佳慧针对24号楼2单元2202号房屋的排除涉案执行的诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款规定，案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条（第二百三十八条）和第二百二十五条（第二百三十六条）规定进行审查。本案中，某甲公司既以已享有涉案24号楼的所有权为由主张排除执行，又以其对涉案24号楼享有建设工程价款优先受偿权为由主张涉案执行损害其合法权益，对此应分别予以审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定,执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据在案查明的事实，涉案24号楼系在建工程，现涉案土地使用权人登记为某乙公司，相应的建设工程规划许可及施工许可亦在某乙公司名下，某甲公司提交的证据不足以证实其就涉案24号楼享有所有权，其以此申请解除涉案房屋查封并排除执行依据不足，本院不予支持。至于某甲公司主张确认涉案24号楼产权归属一节，该主张不属于执行异议审查范围，某甲公司应通过其他合法途径解决。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款、第二十五条第一项之规定，裁定如下：

驳回烟台某某建筑工程有限公司的异议申请。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　刘光顺

审 判 员　于明辉

审 判 员　姜腾飞

二〇二四年九月十四日

法官助理　孙倩倩

书 记 员　陈　悦

附相关法条：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款：

案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条（第二百三十八条）和第二百二十五条（第二百三十六条）规定进行审查。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项：

对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

……