北京市第二中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2024）京02执异370号

案外人：某公司1。

申请执行人：某公司2。

被执行人：某公司3。

被执行人：某公司4。

被执行人：某公司5。

被执行人：吴某。

被执行人：赵某。

本院在执行某公司2与某公司3、某公司4、某公司5、吴某、赵某公证债权纠纷一案[案号：（2023）京02执718号]过程中，案外人某公司1向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人某公司1称，请求法院依法裁定对北京市×××房屋（以下简称案涉房屋）中止执行，并解除查封。事实与理由：第一，2018年11月23日，某公司1与某公司5签订了《北京市商品房现房买卖合同》，购买了案涉房屋，房屋总价款为人民币33115000元。同日签订了车位协议，购买了案涉房屋地下二层相连的车位3个，总价款88.5万元。案涉房屋总价款及车位款共计为34000000元。2018年10月21日，某公司1先交付了人民币50000元定金。后在2018年10月22日-12月27日期间，某公司1分5次采用电子银行转账方式向某公司5支付了人民币33950000元，付清了房屋全款及车位款。2020年4月22日，某公司5为某公司1开具了全部房款的发票。2022年9月14日，某公司5为某公司1开具了全部车位款的发票。2019年2月25日，某公司1与某公司6，办理了入住手续，交纳了公共维修基金、有线初装费、产权代办费、产权证印花税、房屋登记费等，开始实际占有使用案涉房屋。2019年11月18日，应某公司5要求，为了做网签，某公司1与某公司5又签订了有合同正式编号的《北京市商品房现房买卖合同》，商品房价款等合同主要内容没有变化。合同主要变化为：（1）商品房正式核准后地址名称为“×××”；（2）该商品房规划性质为“住宅、仓储”；（3）抵押权人为某银行某支行。根据这个合同，办理了网签。由于某公司5与某银行某支行的抵押贷款问题，一直未解决，故某公司5一直没有为某公司1办理完产权登记事宜。现已查明，案涉房屋在现房销售时，某银行某支行已经向大兴区住房建设委员会出具了同意抵押房屋现房销售的证明，故本案所涉及案涉房屋应可以办理不动产权证书。综上，某公司1为案涉房屋的买受人，付清了案涉房屋全款，已经合法占有使用案涉房屋，并办理了网签。在与某银行某支行，涉及案涉房屋的执行异议及执行异议之诉中，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）对上述事实也做了确认。为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，某公司1特提出执行异议，请法院核实上述情况，依法支持某公司1的请求，以保护某公司1的合法权利。

本院查明，某公司2与某公司3、某公司4、某公司5、吴某、赵某公证债权纠纷一案，北京市方圆公证处作出的（2023）京方圆执字第44号执行证书已经发生法律效力，本院依据某公司2的执行申请，于2023年5月17日立案执行。执行过程中，本院于2023年7月4日向北京市大兴区不动产登记中心送达（2023）京02执718号协助执行通知书，查封了登记在某公司5名下的案涉房屋。

案件审查过程中，案外人某公司1围绕其异议请求，向本院提交了如下证据：案涉房屋《不动产权利及其他事项登记信息》《北京市商品房认购书》《车位协议》某公司1支付全部购房款及车位款的凭据、案涉房屋《北京增值税普通发票》4张、车位《北京增值税普通发票》3张、《物业服务合同》《专用收款收据》《收房结算单》《钥匙移交清单》《物业管理费发票》、合同编号为XF839860的《北京市商品房现房买卖合同》、北京市住建委网签记录截图、（2022）京0108执异1245号执行裁定书、（2022）京0108民初48178号民事判决书、某银行某支行向北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具的《银行同意抵押房屋办理商品房现房销售许可证的证明》。

本院查明，2018年11月23日，某公司1与某公司5签订《北京市商品房认购书》，约定购买案涉房屋房，房屋总价款为33115000元。2019年11月18日，某公司1与某公司5签订《北京市商品房现房买卖合同住宅类》（网签编号：XF839860），约定购买案涉房屋，价款为33115000元，并办理网签。2020年4月22日，某公司5向某公司1出具四张北京增值税普通发票，金额分别为10000000元、10000000元、10000000元、3115000元。某公司1自2019年开始缴纳案涉房屋物业管理费。2019年3月25日，某银行某支行作出《同意抵押房屋办理商品房现房销售许可证的证明》。

2022年10月17日，海淀法院作出（2022）京0108执异1245号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。某银行某支行不服上述执行裁定书，向海淀法院提起执行异议之诉，2023年9月18日，海淀法院作出（2022）京0108民初48178号民事判决书，判决驳回某银行某支行的全部诉讼请求。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，根据现有证据，本院可以认定案外人某公司1已在案涉房屋被查封前与某公司5签订了买卖合同，亦按照约定支付了全部价款并于本院查封案涉房屋前已实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记亦非案外人某公司1自身原因造成。故，某公司1所提排除案涉房屋强制执行的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对位于北京市×××房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　石　东

审 判 员　　曾小华

审 判 员　　陈家忠

二〇二四年五月二十四日

法官助理　　朱　涛

书 记 员　　张　彤