北京金融法院

执 行 裁 定 书

(2024)京74执异383号

案外人：某比萨饼有限公司，住所地北京市。

法定代表人：xxx。

原案申请执行人：某银行股份有限公司北京某支行，住所地北京市。

负责人：xxx。

原案被执行人：北京某房地产开发有限责任公司，住所地北京市。

法定代表人：xxx。

在某银行股份有限公司北京某支行与北京某房地产开发有限责任公司仲裁执行一案中，案外人某比萨饼有限公司向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人某比萨饼有限公司称，某比萨饼有限公司作为北京市xxxxxxx不动产（以下简称涉案房屋）的承租人，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，继续占有承租使用该不动产。事实和理由：一、某比萨饼有限公司于2018年2月前开始承租使用涉案房屋，并与房屋所有权人北京某房地产开发有限责任公司及其授权人北京某物业管理有限公司于2019年12月19日和2023年12月15日分别签订了两份《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给某比萨饼有限公司，租赁期限分别自2019年11月1日至2023年10月31日，2023年11月1日至2029年10月31日止。合同签订后，某比萨饼有限公司依约支付了租金，并已进行装修，实际占有使用该房屋开设经营餐厅。在承租房屋前，某比萨饼有限公司并不知道上述房屋的查封及拍卖情况，直至法院将xxxxxx号及xxxxxxx号案件的拍卖事项通书送达到我公司承租的上述房屋时才知道房屋查封将被拍卖的情况。二、在租赁期间，该房屋被法院查封并进入执行拍卖程序。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，即在租赁关系存续期间，即使租赁物的所有权发生转移，原租赁合同对新的所有权人仍然有效。申请人的租赁关系先于法院的查封和执行程序，依法应当受到保护。三、某比萨饼有限公司在租赁期间投入了房租、水电费、物业费、装修费等大量资金，房屋拍卖会使某比萨饼有限公司合法财产权益受到侵害，应当继续履行租赁合同，为维护某比萨饼有限公司的合法权益，特向法院提出执行异议申请。

本院查明，某银行股份有限公司北京某支行与北京某房地产开发有限责任公司仲裁一案，xx仲裁委员会作出的xxxxxxx号调解已经发生法律效力，因被执行人北京某房地产开发有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人某银行股份有限公司北京某支行向本院申请执行。本院于2023年6月20日立案执行，案号为xxxxxx号，案件执行过程中，本院于2023年9月12日查封了北京某房地产开发有限责任公司名下涉案房屋。并以xxxxxx号案件拍卖涉案房屋。

另查，某比萨饼有限公司与北京某房地产开发有限责任公司于2019年12月19日就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2019年11月1日至2023年10月31日，并于2023年11月15日与北京某物业管理有限公司就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2023年11月1日至2029年10月31日止。

本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，某比萨饼有限公司所持租赁合同签署时间为2023年12月15日，系在本院查封涉案房屋之后签署的合同，故不得对抗申请执行人，法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或者排除其妨害。现案外人依据上述租赁合同要求确认其对涉案房屋享有承租权，并在租赁期之内，即2029年10月31日前不向涉案房屋的受让人移交，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人某比萨饼有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　徐　楠

审 判 员　　江锦莲

审 判 员　　袁　佳

二〇二四年十一月十二日

法官助理　　蒋良帅

书 记 员　　王慧丽