北京市海淀区人民法院

执 行 裁 定 书

（2023）京0108执异1741号

案外人：张某。

申请执行人：纪某。

被执行人：王某。

本院执行纪某与王某民间借贷纠纷一案[执行依据：（2020）京0108民初25805号民事调解书；执行案号：（2022）京0108执8581号]中，案外人张某对本院执行王某名下位于北京市海淀区×××房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张某述称，请求确认案涉房屋存在租赁关系，保障张某的承租权。事实与理由如下：2017年，张某与王某签订房屋租赁协议书，王某将案涉房屋出租给张某，租期20年，租金共计1200万元整。张某已将租金全部支付给王某。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，在租赁期未届满前，张某对案涉房屋仍享有租赁权，法院应当允许张某继续使用案涉房屋，继续履行租赁合同。为维护张某的合法权益，请求法院在案涉房屋的拍卖公告中载明张某享有案涉房屋的承租权。

纪某辩称，案涉房屋不存在租赁关系，张某的请求没有事实和法律依据。一、没有证据能够证明存在租赁关系。张某未提交租赁协议，事实上张某与王某系夫妻关系（已离婚），双方之间根本不存在房屋租赁关系。“房款”支付凭证不能证明租赁关系的存在和租金的缴付事实，该款项系张某与王某在夫妻关系存续期间共同购置房屋的购房款，不是所谓的租金。即使水、电、物业费支付记录是真实的，也并不能证明租赁关系的真实存在。二、案涉长租协议系曾经的夫妻双方虚构的租赁关系。张某与王某曾是夫妻关系，对案涉房屋签订二十年长租协议，且一次性支付二十年租金的说辞不具有合理性，是明显的虚构租赁关系、妨碍司法程序的做法，不应获得支持。三、20年1200万元的租金水平明显高于市场行情，系虚假租赁。按张某的主张，其在2017年按月租金5万元、且20年租金一次性支付完结1200万元的价格租赁284.48平方米的案涉房屋。这显然不符合市场行情。根据查询，在租金连年上涨的2023年12月案涉房屋同一小区的房屋租赁行情显示，190平方米的精装修复式租金1.8万元，602平方米的精装修别墅月租金5.5万元。综上，本案中应对租赁关系的真实性进行审查，综合考虑张某与王某曾经的夫妻关系、是否签订房屋租赁合同、房屋租赁合同的签订是否真实、租赁房屋的真实合意、租金收取是否符合市场行情及支付方式、支付凭证等情况，应认定案涉租赁关系不存在，避免张某通过虚构租赁关系（或倒签租赁合同）等利用规则阻碍执行的违法情形，保护申请执行人的合法权益。

经审查查明：

本院于2021年9月22日作出（2020）京0108民初25805号民事调解书，对原告纪某与被告王某民间借贷纠纷一案，确认当事人自愿达成如下协议：“一、王某于2021年11月6日前向纪某偿还借款本息共计2076万元；二、纪某放弃其他诉讼请求，与王某再无其他纠纷。”2022年4月26日，纪某向本院申请强制执行。本院以（2022）京0108执8581号案件立案执行。纪某起诉前，向本院申请诉前财产保全。本院于2019年11月21日作出（2019）京0108财保1538号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人王某名下价值1200万元的财产。2019年11月22日，本院保全查封王某名下案涉房屋，查封期限从2019年11月22日起至2022年11月21日止。执行过程中，本院于2022年10月21日继续查封王某名下案涉房屋。2022年10月24日，本院作出（2022）京0108执8581号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人王某名下案涉房屋。

张某提交《北京市房屋租赁合同》、账户交易明细截图、支付宝生活缴费截图、结婚证、离婚证等证据。其中，张某先后提交两份《北京市房屋租赁合同》，称系一式两份，均为原件。先提交的一份《北京市房屋租赁合同》中载明的租赁期限为“该房屋租赁期共20年，自2017年1月3日起至2017年1月2日止”。张某称系笔误。后提交的一份《北京市房屋租赁合同》中载明的租赁期限为“该房屋租赁期共20年，自2017年1月3日起至2037年1月2日止”。除此之外，两份合同显示的签订时间均为2017年1月3日，约定王某将案涉房屋出租给张某使用，每年租金共60万元，支付方式为一次性支付共计1200万元。账户交易明细截图显示，张某于2017年1月9日向王某账户转账1200万元，摘要为“房款”。支付宝生活缴费截图显示，张某曾于2019年、2023支付案涉房屋电费、水费等生活费用。结婚证及离婚证显示，张某与王某于2013年9月12日登记结婚，于2016年1月4日登记离婚。纪某对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为系倒签租赁合同的虚假租赁，并提交房屋租赁信息网页截图等证据，以证明《北京市房屋租赁合同》约定的租金明显不符合市场行情。后张某补充提交王某购买案涉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转补充协议》《签约文本》、张某与中信银行签订的《中信银行个人经营借款合同》以及转账记录等证据，以证明其向王某支付租金的资金来源及向王某提供借款等事实。

另查，根据不动产登记信息，案涉房屋所有权于2017年1月10日转移登记至王某名下。

再查，2023年2月6日张某曾来院与执行实施法官谈话。根据谈话笔录，执行法官询问张某：“本案拍卖王某的房屋，你今天来法院何事？”张某称：“海淀区×××是我付的首付，王某偿还的贷款，用的王某的名字。”执行法官询问：“海淀区×××现在什么情况？”张某称：“我现在住在×××号，与王某的02号已经打通。如果法院拍卖的话，我参与竞买。”

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案外人张某请求在案涉房屋的拍卖公告中确认其对案涉房屋的承租权，实质是请求在租赁期内阻却案涉房屋向受让人交付，本院依法应对其权利是否真实、能否排除执行等内容予以审查。尽管形式上张某与王某签订了《北京市房屋租赁合同》，但张某在王某取得案涉房屋所有权登记之前，与王某签订房屋租赁合同，并一次性支付1200万元巨额房租，不符合一般交易习惯。结合张某与王某曾系夫妻关系，以及张某曾向执行实施法官陈述其支付案涉房屋首付款等事实，本院认为现有证据不足以证明张某与王某之间存在真实、合法有效的租赁关系。因此，张某请求在租赁期内阻却交付案涉房屋的异议主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条规定，裁定如下：

驳回张某的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　马克力

审判员　　潘亮洁

审判员　　孟军红

二〇二四年一月十六日

书记员　　黄秋实